Ein Praxishandbuch für Genossenschaften und solche, die es werden wollen

„Von Schlangenfänger-Genossenschaften in Südamerika, Taxifahrer-Genossenschaften in Nordamerika, Handwerker-Genossenschaften in Afrika, landwirtschaftlichen Produzenten- und Konsumenten-Genossenschaften in Asien, den typischen Kredit-Genossenschaften in ganz Europa bis hin zu Weide-Genossenschaften in Österreich – die Vielfalt von Genossenschaften ist unbegrenzt. So wie das kleine Schwarze das für jede Gelegenheit passende Kleid, ist die Genossenschaft die passende Rechtsform für jede Gelegenheit. Die Genossenschaft ist so etwas wie die Audrey Hepburn unter den Rechtsformen.“

So spannt Herausgeber Christian Pomper den Bogen zu einem umfassenden „Praxishandbuch Genossenschaft“ auf, das im Linde Verlag nun in 2. Auflage erschienen ist. GBV-Verbandsdirektor Alois Feichtinger und die wohnwirtschaftliche Referentin des Verbands, Gerlinde Gutheil-Knopp-Kirchwald, zeichnen für den Abschnitt zu Wohnbaugenossenschaften verantwortlich.
Neben einer Darstellung der ideengeschichtlichen Prinzipien von Genossenschaften, der aktuellen österreichischen Rechtslage, betriebswirtschaftlichen und steuerlichen Aspekten gibt das Handbuch Arbeitshilfen für Gründungsinteressierte: z.B. eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für eine Genossenschaftsgründung inkl. Muster-Gründungskonzept, Musterprotokolle und einen tabellarischen Rechtsformvergleich zwischen Genossenschaft, Verein und GmbH.

Das Handbuch Genossenschaft begleitet Genossenschaften „von der Wiege bis zur Bahre“ dh von der Gründung bis zur etwaigen Beendigung durch Auflösung oder Liquidation und geht in eigenen thematischen Kapiteln auf erneuerbare Energiegemeinschaften, Wohnbaugenossenschaften, Crowdfunding sowie auf Steuern und Abgaben für Genossenschaften ein.
Anlass für die Neuauflage des Buchs waren – neben der Erklärung der Vereinten Nationen des Jahres 2025 zum Internationalen Jahr der Genossenschaften – wichtige gesetzliche Änderungen, die einen Gründungsboom von Genossenschaften in Österreich auslösten bzw. noch verstärken könnten: die Rechtsgrundlagen zur Schaffung von (erneuerbaren) Energiegemeinschaften (ElWOG/ElWG, EAG) einerseits, und das Genossenschafts-Änderungsgesetz 2024 andererseits, welches die Möglichkeit einer Umwandlung von Vereinen in Genossenschaften geschaffen hat.

Zahlen zu Genossenschaften in Österreich und weltweit

Weltweit gibt es rund drei Millionen Genossenschaften mit rund 1,2 Milliarden Mitgliedern, die etwa 300 Millionen Menschen beschäftigen. Das entspricht rund 10% der weltweit arbeitenden Bevölkerung. In Österreich bestehen mehr als 2.000 Genossenschaften – rund 500 sind in den letzten 10 Jahren gegründet worden, wobei insbesondere seit 2022 ein Gründungsboom zu beobachten ist, der mehrheitlich auf die Gründung von Energiegemeinschaften zurückzuführen ist. 2024 markiert ein (vorläufiges) Rekordjahr mit 151 neu eingetragenen Genossenschaften. In der Gesamtzahl stellen die landwirtschaftlichen Genossenschaften mit rund 1.500 (darunter ca. 400 Raiffeisenkassen) die größte Gruppe dar. Wohn- und Siedlungsgenossenschaften gibt es in Österreich 96, diese verwalten rund 460.000 Wohnungen. Die übrigen sind gewerbliche Genossenschaften, darunter die Volksbanken als Kreditgenossenschaften, sowie einige Einkaufs- und Konsumgenossenschaften.
Alle österreichischen Genossenschaften zusammen beschäftigen rund 50.000 MitarbeiterInnen, sind stark regional verankert und stellen ein wesentliches Rückgrat der österreichischen Regional- und Volkswirtschaft dar.

Genossenschaftliche Prinzipien und Ideengeschichte

Genossenschaften definieren sich nach § 1 Abs 1 Genossenschaftsgesetz als Personenvereinigungen mit Rechtspersönlichkeit von nicht geschlossener Mitgliederzahl, die im Wesentlichen der Förderung des Erwerbes oder der Wirtschaft ihrer Mitglieder dienen, wie bspw Kredit-, Einkauf-, Verkaufs-, Konsum-, Verwertungs-, Nutzungs-, Bau-, Wohnungs- und Siedlungsgenossenschaften.
Die Kernidee von Genossenschaften ist die Verbindung von Eigeninteresse und Solidarität: Mitglieder nutzen kollektive Stärke, um individuelle Ziele zu erreichen (siehe auch dieser Beitrag von Februar 2026). Statt der Gewinnmaximierung steht der Förderauftrag im Vordergrund: im Fall der Wohnbaugenossenschaften entspricht dies ihrem Auftrag, leistbaren Wohn- und Lebensraum für ihre Mitglieder zu errichten und zu verwalten.
Weitere wesentliche Strukturprinzipien bilden die so genannten drei genossenschaftlichen „Selbst“-Prinzipien: Selbsthilfe, Selbstverantwortung und Selbstverwaltung.
Daraus folgt, dass die Mitglieder (dh. die Genossenschafter) gleichzeitig Nutzer und Miteigentümer sind. Bei Wohnbaugenossenschaften sind es daher die Bewohnerinnen und Bewohner, die Miteigentümer an der Genossenschaft sind und in der statutenmäßig festgehaltenen Form Mitbestimmungsrechte an dieser haben.
Unabhängig vom Kapitalanteil hat bei einer Genossenschaft grundsätzlich jedes Mitglied eine Stimme. Die höchste Entscheidungsgewalt liegt bei der Generalversammlung.
Des weiteren zählt zum Selbstverständnis von Genossenschaften die Qualitätssicherung aufgrund der gesetzlichen Revision (siehe auch Beitrag: Was macht eigentlich die Revision?). Jede Genossenschaft ist in der Regel Mitglied in einem Revisionsverband, welcher zumeist neben der regelmäßigen gesetzlichen Prüfung auch Beratungsdienstleistungen und die Interessensvertretung übernimmt. Aktuell gibt es in Österreich 15 anerkannte Genossenschaftsrevisionsverbände (https://www.vor.or.at/de/mitglieder/#main_title_wrapper).
Als Pioniere der Genossenschaftsbewegung weltweit gelten die „Pioniere von Rochdale“, ein Zusammenschluss von Webern in England im Jahr 1844; nur wenige Jahre später entstanden erste Wohnbaugenossenschaften im deutschsprachigen Raum. Die älteste, heute noch aktive Wohnbaugenossenschaft in Österreich ist die Obersteirische Wohnstätten-Genossenschaft (OWG) in Knittelfeld, die 1895 gegründet wurde und heute rund 3.000 Wohnungen verwaltet.

Wohnbaugenossenschaften und gemeinnützige Bauvereinigungen
Fast alle österreichischen Wohnbaugenossenschaften sind als gemeinnützige Bauvereinigung (GBV) nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) anerkannt. Weitere 85 gemeinnützige Bauvereinigungen sind als GmbH oder AG organisiert, unterliegen aber denselben genossenschaftlichen Grundsätzen wie Förderauftrag und Gleichbehandlung und sind zur Prüfung nach dem Genossenschaftsrevisionsgesetz (GenRevG) verpflichtet. Dadurch ergibt sich auch bei den in anderer Rechtsform organisierten GBVs eine Nähe zum Genossenschaftswesen, vielfach werden sie umgangssprachlich ebenfalls als Wohnbaugenossenschaften bezeichnet.

Das WGG als „Sondergewerberecht“ ist die zentrale Rechtsgrundlage für gemeinnützige Bauvereinigungen in Österreich. Dieses kombiniert öffentlich-rechtliche und zivilrechtliche Bestimmungen und wird durch vier Verordnungen ergänzt: Prüfungsrichtlinien- (PRVO), Entgeltrichtlinien- (ERVO), Gebarungsrichtlinien- (GRVO) und Bilanzgliederungsverordnung (BGVO). Die Prinzipien der Wohnungsgemeinnützigkeit und die öffentlich-rechtlichen Besonderheiten bei der Geschäftstätigkeit von GBVs sind folgende (vgl. GBV-Informationsfolder):

Gemeinwohlauftrag: GBV müssen ihre Tätigkeit auf die Erfüllung dem Gemeinwohl dienender Aufgaben des Wohnungs- und Siedlungswesens ausrichten und ihr Vermögen dauerhaft für nachhaltige Wohnversorgung binden („Generationenausgleich“). GBV müssen regelmäßig bauen, um den Gemeinwohlauftrag zu erfüllen; eine Unterbrechung der Bautätigkeit ist nur befristet und mit behördlicher Genehmigung zulässig. GBV erhalten steuerliche Begünstigungen, unterwerfen sich dafür aber strengen Regeln, die ihre unternehmerische Freiheit einschränken.
Geschäftskreis: Die Tätigkeit von GBV ist örtlich auf das Inland und inhaltlich auf taxativ aufgezählte Haupt-, Neben- und konnexe Zusatzgeschäfte beschränkt; nur Haupt- und Nebengeschäfte sind ertragsteuerbefreit. Hauptgeschäfte sind insbesondere die Errichtung, Verwaltung und Sanierung von Wohnungen, Eigenheimen und Heimen im eigenen Namen
Vermögensbindung: Eigenkapital ist auf Dauer für gemeinnützige Zwecke gebunden. Gewinnausschüttungen sind auf maximal 3,5 % (bzw. in Hochzinsphasen auf bis zu 5 %) der eingezahlten Anteile begrenzt; bei Auflösung erhalten Mitglieder nur ihre Einlagen und einen Anteil am nicht ausgeschütteten Gewinn.
Kostendeckung: GBVs müssen mit ihren Kunden ein angemessenes Entgelt vereinbaren. Dieses darf „nicht höher, aber auch nicht niedriger angesetzt werden“, als sich aus den Kosten der Herstellung bzw. der Bewirtschaftung der Wohnhäuser ergibt („Kostenmiete“). Auch Wohnungen, deren Finanzierungsdarlehen bereits getilgt sind, unterliegen dauerhaft einer Mietzinsbeschränkung, der so genannten Grundmiete.
Personelle Einschränkung: Funktionäre müssen von Angehörigen des Baugewerbes unabhängig sein, um Koppelungsgeschäfte zum Nachteil der Kunden zu verhindern. Zudem müssen sie fachlich und persönlich zuverlässig sein.
Revisionspflicht: Alle GBVs müssen sich jährlich einer Prüfung durch unabhängige RevisorInnen unterziehen. Die Revision prüft nicht nur die Einhaltung der Bilanzierungsgrundsätze, sondern auch die Wirtschaftlichkeit des Unternehmens, die Zweckmäßigkeit der Geschäftsführung sowie die Einhaltung der WGG-Bestimmungen.

Die Bezeichnung „gemeinnützig“ darf erst nach Anerkennung durch die Landesregierung im Firmennamen geführt werden. Eine 11-Punkte-Checkliste fasst im Handbuch die Anerkennungsvoraussetzungen als gemeinnützige Bauvereinigung zusammen, darunter Nachweise zu Unternehmensgegenstand, Eignung und Zuverlässigkeit, Mindestkapital (218 € pro Genossenschafter, mindestens 60 Mitglieder), Unabhängigkeit von Angehörigen des Baugewerbes, WGG-konforme Gewinn- und Restvermögensverwendung gemäß Genossenschaftsvertrag, Zugehörigkeit zu einem Revisionsverband.

Die Wohnungsgemeinnützigkeit gemäß WGG ist nicht mit der Gemeinnützigkeit nach BAO (Bundesabgabenordnung) zur Verfolgung gemeinnütziger, mildtätiger und kirchlicher Zwecke zu verwechseln; im Buch ist dieser Unterscheidung eine tabellarische Übersicht gewidmet.

Wie profitieren die BewohnerInnen von Wohnbaugenossenschaften?
Aufgrund des Geschäftsmodells gemeinnütziger Bauvereinigungen in Verbindung mit den genossenschaftlichen Prinzipien profitieren BewohnerInnen von Wohnbaugenossenschaften von zahlreichen Vorteilen:

Wohnkostenvorteil aufgrund niedrigerer Mieten dank Kostendeckungsprinzip und Vermögensbindung. Dieser beträgt im Schnitt 27% im Vergleich zu gewerblicher Miete
Wohnsicherheit dank unbefristeter Mietverträge
Solidarisches Miteigentum und Mitbestimmung
Wirtschaftliche Stabilität der Unternehmen und Qualitätssicherung durch Compliance-Regeln, Revision und Aufsicht
Begünstigung von Gemeinschaftsbildung und guter Nachbarschaft

Das Kapitel zu Wohnbaugenossenschaften schließt mit einer Kurzdarstellung der gemeinnützigen Finanzierungskreisläufe inklusive einer vereinfachten Entgeltberechnung in einem Neubauobjekt (Bruttomiete 11 €/m2) und in einem ausfinanzierten Objekt (Bruttomiete 8,1 €/m2). Die Differenz zwischen Neubau- und Altbaumiete beträgt im Beispielfall 2,90 €/m²/Monat, oft auch mehr, was die Bedeutung des Altbestands für einkommensschwache Haushalte unterstreicht.

Ausblick
Die AutorInnen des Handbuchs vermitteln die Überzeugung, dass die Genossenschaft weit mehr als eine Rechtsform ist. Trotz, oder vielleicht gerade aufgrund ihrer Vielseitigkeit und der damit verbundenen Komplexität hat die Genossenschaft nicht nur eine spannende Geschichte und eine hohe aktuelle Bedeutung, sondern auch eine vielversprechende Zukunft vor sich. Denn Genossenschaften besitzen die Fähigkeit, Betroffene zu Beteiligten zu machen, was in herausfordernden Zeiten besonders gefragt ist.

Autorin: Gerlinde Gutheil-Knopp-Kirchwald

Quellenverweis:

Pomper Ch. (Hg.), Pomper, M., Lienhart, R., Feichtinger, A., Gutheil-Knopp-Kirchwald: Praxishandbuch Genossenschaft, 2. Auflage 2026, ISBN 9783707350272, Linde Verlag. https://shop.lindeverlag.at/buch/praxishandbuch-genossenschaft-20733
GBV (2024): Gemeinnützige Bauvereinigungen in Österreich. Ein Überblick. Informationsfolder des Österreichischen Verbands gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV).