ABC der Gemeinnützigkeit

Wer die Gemeinnützigen verstehen will ist hier genau richtig. Unter dieser Rubrik finden Sie Erläuterungen zu Begriffen der Gemeinnützigkeit. Die Begriffe werden regelmäßig erweitert:

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A

ANERKENNUNG

Bauvereinigungen, die aufgrund des WGG als gemeinnützig anerkannt werden wollen, haben ihre Tätigkeit unmittelbar auf die Erfüllung dem Gemeinwohl dienender Aufgaben des Wohnungs- und Siedlungswesens zu richten. Um als gemeinnützige Bauvereinigung anerkannt zu werden, muss ein Antrag auf Anerkennung beim Amt der Landesregierung eingebracht werden. Als gemeinnützige Bauvereinigung kann man nur anerkannt werden, wenn die im WGG angeführten Voraussetzungen rechtlich und tatsächlich erfüllt werden. Örtlich zuständig ist jene Landesregierung, in deren Bereich die Bauvereinigung ihren Sitz zukünftig haben soll. Parteistellung im Verfahren auf Anerkennung haben die Finanzbehörde und der Revisionsverband. Die Anerkennung erfolgt mittels Bescheid.

Zu den strengen Verpflichtungen, die damit einhergehen, zählt die Pflicht zu einer laufenden Bautätigkeit, die Gebarung nach dem Prinzip der Kostendeckung und die Gewinnbeschränkung. Denn das von GBVs erwirtschaftete Eigenkapital ist im Sinne des Generationenausgleichs zur Sicherung einer nachhaltigen Wohnversorgung bestehender und zukünftiger Nutzerinnen und Nutzer auf Dauer für Zwecke des gemeinnützigen Wohnungswesens gebunden und zu verwenden. Anerkannte GBVs stehen unter der öffentlichen Aufsicht, wobei eine jährliche Prüfung durch den Revisionsverband erfolgt.

ANNUITÄT

Als Annuität bezeichnet man den jährlich fälligen Betrag im Rahmen einer Darlehensrückzahlung. Die Annuität beinhaltet einen Tilgungs- und einen Zinsanteil und verringert die ausstehende Restschuld des Darlehens. Die Höhe der Annuität ist abhängig von der Laufzeit und vom Zinssatz des aufgenommenen Darlehens. Im Zusammenhang mit der Finanzierung von Neubauprojekten von gemeinnützigen Bauvereinigungen spielen Annuitätenzuschüsse eine wichtige Rolle. Neben den üblichen Förderdarlehen der Länder kommen in einigen Bundesländern (z.B. der Steiermark und in Kärnten) Annuitätenzuschüsse für Bankdarlehen zur Anwendung. In diesem Fall nimmt die GBV das gesamte notwendige Darlehen bei einer Bank auf und erhält von der Landesregierung einen rückzahlbaren oder nicht-rückzahlbaren Zuschuss zur Bedienung der Annuitäten bei der Bank.

B

BALKON

75,3% der von gemeinnützigen Bauvereinigungen errichteten Wohnungen haben einen Balkon und dieser stellt oftmals einen besonderen wohnwerterhöhenden Mehrwert für die Bewohnerinnen und Bewohner dar. Der Balkon kann vom Wohnungsinneren betreten werden und ist im Regelfall von außen an die Fassade einer Baulichkeit angebaut oder befindet sich auf einer von der Fassade ausgehenden Balkonbodenplatte. Der Balkon ist mit dem Wohngebäude verbunden und verfügt über ein umlaufendes Balkongeländer. Außerhalb des Gebäudes angebrachte offene Balkone und Terrassen sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen.
Loggien hingegen, die von der Wohnung aus betreten werden und auf fünf Seiten (Boden, Wände und Decke) räumlich zur Gänze durch massive Elemente (wie beispielsweise eine Mauerabtrennung aber auch durch eine verglaste Aluminiumkonstruktion) abgegrenzt sind, sind in die Ermittlung der Nutzfläche eines Mietobjekts einzubeziehen. Mehr Informationen finden Sie auch in diesem Beitrag: https://www.gbv-aktuell.at/news/180-sommer-und-wohnrecht?highlight=WyJzb21tZXIiXQ==  

BARRIEREFREIES WOHNEN

Im alltäglichen Sprachgebrauch wird der Begriff „barrierefrei“ oftmals mit „rollstuhlgerecht“, „behindertengerecht“ oder „altengerecht“ gleichgesetzt. Barrierefreies Wohnen betrifft jedoch nicht nur ältere, gebrechliche Menschen und Rollstuhlfahrer/innen sondern auch seh- und hörbehinderte oder kleinwüchsige Menschen sowie „Kinderwagenschieber/innen“ und Kleinkinder, also einen Gutteil der österreichischen Bevölkerung, auch angesichts gestiegener Lebenserwartung. Barrierefreie Ausgestaltung ermöglicht MieterInnen und Wohnungseigentümern nachhaltig – vielleicht sogar bis ins hohe Alter – in ihren Wohnungen selbstbestimmt zu leben.

Zur Auslegung des Begriffs der (technischen) Barrierefreiheit können sowohl die OIB-Richtlinie 4 als auch die ÖNORMEN B 1600 und B 1601 herangezogen werden. Barrierefreiheit beim Wohnen umfasst beispielsweise Verbindungswege in Wohngebäuden, die breit genug sind, sodass der Weg zum Mietobjekt gefahrlos und ohne besondere Einschränkungen zugänglich und benutzbar ist, Wendekreise für Rollstuhlfahrer, Schwellenfreiheit, rutschfeste Bodenbeläge, Handläufe, Rampen, altersgerechte Armaturen, bodengleiche Duschen und ähnliches mehr.

BAUHERR

Bauherr ist derjenige, über dessen Auftrag und für dessen Rechnung ein Bau ausgeführt wird. Der Bauherr ist somit der rechtlich und wirtschaftlich verantwortliche Auftraggeber eines Bauvorhabens. Eine gemeinnützige Bauvereinigung handelt in ihrer Bauherreneigenschaft in eigenem Namen und unter eigener Verantwortung und auf eigenes Risiko („auf eigene Rechnung“) sowohl gestaltend als auch bestimmend, indem sie das Bauprojekt nach ihren Vorstellungen und Vorgaben vorbereitet und die notwendigen Maßnahmen setzt oder setzen lässt, um das Bauprojekt zu realisieren.

BAUORDNUNG

In Österreich gelten 9 verschiedene Bauordnungen, weil das Bauwesen in die Landeskompetenz fällt. Sie enthalten sowohl die bautechnischen Vorschriften als auch Verfahrensregeln, wie z.B. wofür eine Baugenehmigung oder Bauanzeige benötigt wird.
Allerdings wurden 2008 die verschiedenen bautechnischen Vorschriften über die sogenannten OIB-Richtlinien (Österreichisches Institut für Bautechnik) harmonisiert, in dem die Bundesländer diese Richtlinien in ihren Landesbauordnungen für verbindlich erklärt haben. Von den OIB-Richtlinien kann jedoch abgewichen werden, wenn der Bauwerber nachweist, dass ein gleichwertiges Schutzniveau erreicht wird, wie bei Einhaltung der OIB-Richtlinien. Dies soll die notwendige Flexibilität für innovative architektonische und technische Lösungen sicherstellen.
In den landesrechtlichen Bestimmungen, mit denen die OIB-Richtlinien für verbindlich erklärt wurden, können neben Übergangsbestimmungen in Einzelfällen auch Ausnahmen und Abweichungen festgelegt sein.
Die in den 6 OIB-Richtlinien geregelten technischen Themen betreffen Anforderungen an die Mechanische Festigkeit und Standsicherheit, Brandschutz, Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz, Nutzungssicherheit und Barrierefreiheit, Schallschutz, Energieeinsparung und Wärmeschutz.

BAURECHT

Boden ist nicht unendlich und gleichzeitig steigen die Grundstückspreise stetig. Vor allem in den Großstädten Österreichs wird es zunehmend schwieriger, Grundstücke zu finden. Gemeinnützige Bauträger sind daher oftmals gezwungen, neue Wege zu gehen und ihre Baulichkeiten auf Baurechtsliegenschaften zu errichten. Sie schließen mit dem Liegenschaftseigentümer daher öfters auch Baurechtsverträge ab.

Doch was ist ein Baurecht? § 1 Baurechtsgesetz legt gesetzlich fest, was man unter einem Baurecht zu verstehen hat. Das Baurecht ist nach dieser Gesetzesbestimmung ein dingliches, veräußerliches und vererbliches Recht, auf oder unter der Bodenfläche eines Grundstückes ein Bauwerk zu haben.. Das Baurecht ist ein Sachenrecht, dass im Grundbuch eingetragen wird und gegenüber jedermann wirkt. Das Baurecht ermöglicht es somit der Bauvereinigung, auf dem Grundstück eine Baulichkeit errichten zu können. Das Baurecht gilt befristet und muss auf mindestens 10 Jahre und darf nicht auf mehr als 100 Jahre bestellt werden. Errichtet eine gemeinnützige Bauvereinigung auf einer Baurechtsliegenschaft ein Wohngebäude, so stehen ihr an der Baulichkeit die Rechte eines Eigentümers zu. Im Regelfall hat die gemeinnützige Bauvereinigung als Baurechtsberechtigte gegenüber dem Liegenschaftseigentümer für die Nutzung der (fremden) Liegenschaft als Baurechtsliegenschaft einen Bauzins zu leisten. Im Falle der Einräumung eines Baurechtes an einer Liegenschaft ist es der Bauvereinigung erlaubt, den jeweils zu entrichtenden Bauzins, bei einer Bauzinsvorauszahlung den jeweils für den konkreten Zeitraum zuzuordnenden Bauzins als Entgeltkomponente beim kostendeckenden Entgelt vorzuschreiben. Bei Erlöschen des Baurechtes fällt das Gebäude an den Liegenschaftseigentümer. Sofern nichts anderes vereinbart ist, ist dem Bauberechtigten bei Erlöschen des Baurechtes eine Entschädigung in der Höhe eines Viertelteiles des vorhandenen Bauwertes zu leisten. Erlischt das Baurecht, so tritt bei Heimfall der Liegenschaftseigentümer in die bestehenden Mietverträge der Mieter von Gesetzes wegen ein. Auch bei Neuabschlüssen von Mietverträgen durch den Liegenschaftseigentümer gelten die Bestimmungen des WGG – insbesondere die Entgeltbestimmungen des WGG – weiter.

Baurechtsgründe werden in Österreich häufig von öffentlichen Institutionen wie den Bundesforsten oder von kirchlichen Grundbesitzern vergeben. Ein dritter wichtiger Vergeber von Baurechtsgründen sind Gemeinden – und das hat lange Tradition: Bereits die Siedlerbewegung der 1920er Jahre, eine der historischen Wurzeln der GBVs, hat maßgeblich von dieser Systematik profitiert und von der Stadt Wien Baurechtsgründe erhalten.

BETREUTES WOHNEN IM ALTER

Mit steigender Lebenserwartung ändern sich die Ansprüche und Erwartungen, die an eine Wohnung, ein Wohngebäude und das Wohnumfeld gestellt werden. Betreutes Wohnen im Alter kann älteren Menschen ein eigenes Zuhause sichern und entspricht deren Wohn- und Lebensbedürfnissen. Bei der Wohnform des Betreuten Wohnens für ältere Menschen werden neben der Überlassung einer altengerechten und barrierefreien Wohnung auch bestimmte Grundleistungen durch den Vermieter selbst oder durch Dritte zur Verfügung gestellt. Darüber hinaus kann der Bewohner auch Wahlleistungen - das sind Betreuungs- und Pflegeleistungen, die über die Grundleistung hinausgehen – bei Bedarf in Anspruch nehmen. Durch diese Art des Wohnens wird älteren Menschen aber auch Menschen mit Behinderung ermöglicht, in einer möglichst autonomen, selbstbestimmten und unabhängigen Form in einer eigenen Wohneinheit das eigene Leben frei zu gestalten und gleichzeitig mit zusätzlichen Dienstleistungen wie etwa Haus(not)rufsystem, Callcenter für ärztliche Notfälle, Beratung und Hilfestellung bei allgemeinen Behördenangelegenheiten oder der Vermittlung von Pflege- und sonstigen Betreuungsleistungen bei Bedarf Unterstützung zu erhalten.

BETRIEBSKOSTEN

Zu den Betriebskosten und öffentlichen Abgaben nach §§ 21 – 24 MRG iVm § 14 Abs 1 Z 6 und 7 WGG zählen die Kosten für

• Wasser und Abwasser,
• die Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen bei einer Verbrauchsermittlung,
• die Kehrgebühren des Rauchfangkehrers,
• die Kanalräumung,
• die Müllabfuhr,
• die Schädlingsbekämpfung,
• der Strom für die Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses und der Gemeinschaftsflächen (zB Stiegenhaus, Gehwege),
• die Prämien der Versicherung des Hauses gegen Brandschaden, Leitungswasserschäden (inkl. Korrosionsschäden) und die gesetzliche Haftpflichtversicherung des Hauses,
• die Prämien der Versicherung gegen andere Schäden wie bspw gegen Glasbruch oder gegen Sturmschäden; dies jedoch nur, soweit die Mehrheit der Hauptmieter des Hauses dem Abschluss, der Erneuerung oder der Änderung des Versicherungsvertrages zugestimmt haben,
• die angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung (Hausbesorger oder Werkunternehmen)
• die von der Liegenschaft laufenden zu entrichtenden, öffentlichen Abgaben
• die laufenden Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen (zB Aufzug, Waschküche, Spielplatz)
• die Verwaltungskosten

Diese Kosten können auf die Mieter überwälzt werden und sind von diesen anteilsmäßig zu bezahlen. Bis 30.6. des Folgejahres ist eine Betriebskosten-Abrechnung zu legen.

C

COMPLIANCE

Mit § 9a WGG hat der Gesetzgeber eine strenge, compliance-affine Regelung geschaffen. Diese stellt sicher, dass Gemeinnützige vor Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit ihren Organmitgliedern (=Geschäftsführung, Vorstand, Aufsichtsrat) die einstimmige Zustimmung des Aufsichtsrates zu jedem Vertragsabschluss einholen müssen; ansonsten sind diese Rechtsgeschäfte unwirksam. Gleiches gilt für Geschäfte mit Beteiligungsunternehmen einer GBV und für Geschäfte der GBV und ihrer Beteiligungsunternehmen mit nahen Angehörigen der Organmitglieder.

Soweit die Vergabe von Wohnungen an den genannten Personenkreis betroffen ist, ist nachzuweisen, dass die Wohnung zur regelmäßigen Deckung des Wohnbedürfnisses verwendet wird.

Diese einstimmig genehmigten Rechtsgeschäfte müssen dem Revisionsverband angezeigt und in einen jährlichen Compliance-Bericht aufgenommen werden, der bei den Landes-Aufsichtsbehörden zur öffentlichen Einsichtnahme  aufliegt.

Diese Compliance-Bestimmung, der GBVs unterliegen, ist so streng wie in keinem anderen Wirtschaftsbereich und gewährleistet die Wahrung öffentlich-rechtlicher Interessen, insbesondere die Sicherung der gemeinnützigen Vermögensbindung sowie die „Vermeidung von Interessenkollisionen und ungerechtfertigter wirtschaftlicher Vorteile“.

D

DEKARBONISIERUNG

DULDUNGSPFLICHTEN

Wichtige Gründe des Vermieters berechtigen diesen oder von diesem beauftragte Personen das Mietobjekt zu betreten. Der Mieter hat das Betreten z.B. dann zu gestatten, wenn das Mietobjekt aufgrund baulicher Änderungen des Mieters neu ausgemessen werden muss oder eine Besichtigung im Interesse der Erhaltung des Hauses oder der Hausaufsicht notwendig ist.

Über das bloße Betreten des Mietgegenstandes hinaus, hat der Mieter vorübergehende Eingriffe in seine Mietrechte zu dulden, soweit dies zur Durchführung von erforderlichen Erhaltungsarbeiten an den allgemeinen Teilen der Baulichkeit und zur Behebung ernster Schäden des Hauses notwendig oder zweckmäßig ist. Auch zur Reparatur eines mitvermieteten Wärmebereitungsgerätes muss der Mieter Zutritt zum Mietobjekt gewähren.

Eingriffe in sein Mietobjekt zur Durchführung von Arbeiten zur Beseitigung einer vom Mietobjekt ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung oder für Verbesserungen in einem anderen Mietgegenstand, müssen vom Mieter jedoch nur geduldet werden, wenn diese entweder notwendig oder zweckmäßig und darüber hinaus auch zumutbar sind.

Sämtliche Arbeiten, die ein Mieter zulassen muss, sind so durchzuführen, dass eine möglichste Schonung seines Mietrechts sichergestellt ist. Kommt es aufgrund dieser Arbeiten zu wesentlichen Beeinträchtigungen seiner Mietrechte, hat der Mieter einen Anspruch auf eine angemessene Entschädigung.

E

EIGENTÜMERVERSAMMLUNG

Die Beschlussfassung durch Abstimmung im Rahmen einer Eigentümerversammlung ist die vom Gesetzgeber bevorzugte Form der Entscheidungsfindung in der Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage hat daher – sofern nicht im WE-Vertrag vereinbart oder später durch einen qualifizierten Mehrheitsbeschluss die Verkürzung oder Verlängerung des Einberufungsintervalls beschlossen ist – alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Alle zwei Jahre bedeutet aber in diesem Zusammenhang nicht, dass das Zweijahresintervall taggenau eingehalten werden muss. Bei einer Eigentümerversammlung sollen grundsätzlich die Wohnungseigentümer physisch zusammenkommen, da in diesem Präsenz- und Kommunikationsforum eine Diskussion, ein Austausch (auch der unterschiedlichen Meinungen), eine Meinungsbildung und die Beschlussfassung am besten nachhaltig möglich ist. Seit Inkrafttreten der WEG-Novelle 2022 kann der Verwalter im Rahmen einer hybriden Eigentümerversammlung einzelnen Wohnungseigentümern, die bspw alters- oder krankheitsbedingt nicht physisch teilnehmen können, auch die elektronische Teilnahme an der Eigentümerversammlung ermöglichen. Für die Abhaltung als gänzlich virtuelle Versammlung ist jedoch die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich.

COVID-19-halber unterbliebene Eigentümerversammlungen, deren Zweijahresintervall zwischen März 2020 und Juni 2021 abgelaufen ist, können bis Ende Juni 2022 nachgeholt werden, Eigentümerversammlungen, die im zweiten Halbjahr 2021 COVID-19-bedingt unterbleiben mussten, können bis Ende Dezember 2022 nachgeholt werden.

ENERGIEARMUT

Energiearmut beschreibt die Nicht-Leistbarkeit von Energiekosten. Von Energiearmut betroffene Haushalte haben überdurchschnittlich hohe Energiekosten bei gleichzeitig niedrigen Einkommen. Obwohl Energiekonsum sich natürlich nicht auf das Beheizen (und zunehmend auch das Kühlen) der Wohnung alleine beschränkt, geht es bei Energiearmut primär um die Kosten für Heizenergie. Trotz fehlender europaweit einheitlicher Definition von Energiearmut werden in den Debatten zur Energiearmut zwei Methoden zur Messung von Energiearmut herangezogen.
Eine Definition basiert auf gemessenen Ausgaben für Energie und Einkommen und die andere auf der persönlichen Einschätzung der Leistbarkeit von Energiekosten. Laut erster Definition gilt ein Haushalt dann als energiearm, wenn dessen Energiekosten überdurchschnittlich hoch sind und gleichzeitig das Einkommen unterdurchschnittlich niedrig ist. Der zweite Zugang definiert jene Haushalte als energiearm, die es sich nicht leisten können, die gesamte Wohnung angemessen warm zu halten (auf Basis der europaweit durchgeführten EU-SILC Befragung). Beide Definitionen haben ihre Legitimation und ermöglichen aufgrund der unterschiedlichen Datenlage einen etwas anderen Blick auf das Phänomen Energiearmut. Ungeachtet der Definition sind die drei wichtigsten Einflussfaktoren auf Energiearmut:

• die Energiekosten,
• die Energieeffizienz der Wohnung (des Gebäudes)
• und das Einkommen.

Eine detailliertere Analyse zum Thema Energiearmut in Österreich findet sich hier.

ENERGIEAUSWEIS

Der Energieausweis ist das Gütesiegel für die Energie-Qualität von Gebäuden, das den Energiebedarf sichtbar macht, indem die jeweilige Energiekennzahl für den Heizwärmebedarf (HWB), den Primärenergiebedarf (PEB), den CO2-Ausstoß und den Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE) farblich gekennzeichnet ausgewiesen wird. Auch Empfehlungen für Verbesserungsmöglichkeiten sind enthalten. Vermieter oder Verkäufer müssen ihn bei Vermietung oder Verkauf von Häusern, Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten vorlegen und aushändigen. Bereits in Immobilieninseraten müssen die Kennziffern von HWB und fGEE aufscheinen.  Die Ausweisvorlage bzw. die unterlassene Vorlage oder Aushändigung eines Energieausweises hat gewährleistungs- und schadenersatzrechtliche Folgen. Vereinbarungen, die die Vorlage- und Aushändigungsverpflichtung ausschließen oder einschränken, sind unwirksam. Der Energieausweis ist maximal zehn Jahre gültig und muss bei umfassenden Sanierungen oder energetisch relevanten Umbauten erneuert werden. Qualifizierte und befugte Personen dürfen den Energieausweis ausstellen. Auch in Bauverfahren oder bei Förderansuchen ist ein Energieausweis notwendig.

F

FINANZIERUNGSBEITRAG

Der Finanzierungsbeitrag (auch oft als Baukosten- oder Grundkostenbeitrag bezeichnet) ist jener Betrag, der vom Mieter oder Nutzungsberechtigten bei Abschluss des Anwartschafts- oder Mietvertrages als Beitrag zur Finanzierung des Bauvorhabens (Grund- und/oder Baukosten) an die gemeinnützige Bauvereinigung zu leisten ist und stellt eine Mietzinsvorauszahlung dar.

Die Höhe des zu leistenden Finanzierungsbeitrages ist von verschiedenen Faktoren wie z.B. der Größe des Bauvorhabens oder den länderspezifischen wohnbauförderungsrechtlichen Bestimmungen abhängig

G

GBV = gemeinnützige Bauvereinigung

Eine GBV kann in der Rechtsform einer Genossenschaft einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung oder einer Aktiengesellschaft organisiert sein. Gemeinnützige Bauvereinigungen unterliegen dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG).

Umgangssprachlich und auch in den Medien wird häufig der Ausdruck „Genossenschaft“ oder „Wohnungsgenossenschaft“ als Synonym für gemeinnützige Bauvereinigung verwendet. Hauptgeschäfte einer GBV sind die Errichtung, Verwaltung und Sanierung von Wohnungen. Im Vordergrund ihrer Tätigkeit steht die Schaffung von leistbarem Wohnraum. GBVs dürfen nur in beschränktem Umfang Gewinne erzielen und sind dafür mit ihren Kerngeschäften von Ertragsteuern befreit. GBV wird auch als Kurzbezeichnung für den Österreichischen Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen verwendet.

Gemeinde und Baurecht

Eine Gemeinde ist die kleinste Ebene der österreichischen Verwaltungsgliederung. Es gibt (Stand 2020) 2095 Gemeinden in Österreich, darunter 771 Marktgemeinden und 201 Stadtgemeinden.
Eine Gemeinde ist sowohl eine Gebietskörperschaft mit dem Recht auf Selbstverwaltung (eigener Wirkungsbereich), als auch ein Verwaltungssprengel für Aufgaben, die ihr von Land oder Bund übertragen wurden. Jede Gemeinde verfügt über eine eigene „Verfassung“, die Gemeindeordnung, sowie über eine von der Wohnbevölkerung gewählte Vertretung, den Gemeinderat. Der Gemeinderat (das „kommunale Parlament“) ist das beschließende und überwachende Organ für den eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde. Zu den Aufgaben des eigenen Wirkungsbereichs der Gemeinde zählen u.a. die örtliche Raumplanung und die örtliche Baupolizei. Es ist daher der Gemeinderat (und nicht der Bürgermeister/die Bürgermeisterin), der ein örtliches Entwicklungskonzept, einen Flächenwidmungsplan oder einen Bebauungsplan beschließt.
Der Bürgermeister bzw. die Bürgermeisterin vertritt die Gemeinde nach außen und ist Vollzugsorgan für die übertragenen Aufgaben der Gemeinde.
Im Bauverfahren hat der Bürgermeister/die Bürgermeisterin eine direkte Rolle, da er/sie (zumeist) Baubehörde erster Instanz ist (in Statutarstädten das Magistrat). Er/sie ist daher für die Erteilung von Baubewilligungen zuständig und davor für die Prüfung, ob das eingereichte Bauvorhaben den geltenden Bauvorschriften entspricht. Der Gemeinderat ist hingegen Baubehörde zweiter Instanz, das heißt Einsprüche bei Bauverhandlungen werden vom Gemeinderat behandelt.

GENOSSENSCHAFT

„Was einer allein nicht schafft, das schaffen viele“. Das war die zentrale Idee von Friedrich Wilhelm Raiffeisen, neben Hermann Schulze-Delitzsch, einer der zwei Väter des Genossenschaftsgedankens. Die genossenschaftlichen Prinzipien sind das Förderprinzip, das Identitätsprinzip, das Demokratieprinzip und das Subsidiaritätsprinzip.
Die wichtigste Säule ist die Kooperation. Diese kann von Unternehmen oder Einzelpersonen mit dem Ziel der wirtschaftlichen Förderung der Mitglieder erfolgen (Förderprinzip). Dies kann die Beschaffung von Rohstoffen (z.B über Lagerhausgenossenschaften) oder eben die Schaffung von Wohnraum sein. Der genaue Förderzweck wird in der Satzung definiert. Das Erzielen von Gewinnen ist nicht ausgeschlossen (bei Wohnbaugenossenschaften aber limitiert), da es auch darum geht, den langfristigen Bestand der Genossenschaft zu sichern. Alle Mitglieder sind zugleich Eigentümer der Genossenschaft und in der Regel auch Kunden (Identitätsprinzip). Jedes Mitglied hat in der Regel eine Stimme (Demokratieprinzip) und der Vorstand und Aufsichtsrat kommen aus diesem Mitgliederkreis. Die genossenschaftliche Selbsthilfe beschränkt sich auf jene Geschäftsbereiche, welche die Mitglieder allein nicht besser meistern können (Subsidiaritätsprinzip). Insgesamt sind 98 der 185 gemeinnützigen Bauvereinigungen Wohnbau-Genossenschaften. Sie haben rund 547.000 Mitglieder und verwalten rund 447.000 Wohnungen.

GRUNDMIETE

Nach Rückzahlung aller Kredite durch die gemeinnützige Bauvereinigung bleibt die Miete auf dem Niveau der Kostenmiete; überschreitet diese Miete jedoch den Betrag von Euro 1,87/m² zzgl. EVB und Eigenmittelverzinsung aus der Grundstücksfinanzierung muss die Miete auf die Grundmiete vonEuro 1,87/m² und Monat gesenkt werden. 

Neben dieser Grundmiete ist eine GBV berechtigt, den nach § 14d Abs 2 WGG zulässigen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag und die angemessene Verzinsung von allfälligen Eigenmitteln, die zur Finanzierung von Grundstückskosten aufgewendet wurden, zusätzlich zu verrechnen. Die Grundmiete ist wertgesichert.

Durch die Grundmiete von Euro 1,87/m² bei Wohnungen, deren Darlehen abbezahlt sind, kann die gemeinnützige Wohnungswirtschaft ein wachsendes Angebot an besonders kostengünstigen Wohnungen zur Verfügung stellen. (Stand: April 2020)

H

HAUSORDNUNG

Die Hausordnung dient dazu ein harmonisches Zusammenleben im Interesse jedes einzelnen Bewohners eines Hauses, unter Einhaltung gewisser Regeln zur gegenseitigen Rücksichtnahme, zu ermöglichen.

Sie kann Nutzungsbestimmungen für Gemeinschaftsräume (Rechte und Pflichten der Mieter in der Waschküche), Regelungen zu Ruhezeiten (wann und wie lange Mieter musizieren dürfen) und Aspekte zur Sicherheit der Mieter (Schließzeiten der Haustür, Freihalten der Fluchtwege) enthalten.

Wenn dem Mieter bestimmte Pflichten (z.B. Schneeschaufeln, Laubkehren, wöchentliche Reinigung des Stiegenhauses) auferlegt werden, die nicht unverhältnismäßig sind (wie z.B. jährliches Streichen der Hausfassade oder Erneuerung der Fliesen im Hausflur) oder gegen geltendes Recht verstoßen, muss die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages sein (als Anhang oder im Vertrag erwähnt). Eine einseitige Änderung durch den Vermieter ist nicht erlaubt.

Ist die Hausordnung lediglich ein Aushang im Treppenhaus, dürfen darin keine Aufgaben und Pflichten für den Mieter enthalten sein, die über seine gesetzlichen und vertraglichen Pflichten hinausgehen und darf diese vom Vermieter einseitig abgeändert (erweitert) werden, solange die Inhalte nur ordnenden Charakter haben.
Generell dürfen Hausordnungen den Mieter in seinen Persönlichkeitsrechten (Besuchsrecht, Kinderlärm, Regelung der Zimmertemperatur in der Wohnung) nicht einschränken.

HEIM

Das WGG beinhaltet eine eigene Definition des Begriffs „Heim“. Als Heim wird in § 2 Z 3 WGG eine zur Befriedigung des regelmäßigen Wohnbedürfnisses ihrer Bewohner bestimmte Baulichkeit in normaler Ausstattung bezeichnet, die neben den Wohn- oder Schlafräumen auch die für die Verwaltung und für die Unterbringung des Personals erforderlichen Räume und allenfalls auch gemeinsame Küchen, Speise-, Aufenthalts- und zur vorübergehenden Unterbringung von Heimbewohnern bestimmte Krankenräume sowie allenfalls gemeinsame Anlagen enthält.

HEIZKOSTENABRECHNUNGSGESETZ (HeizKG)

 

 

Die Heizkostenabrechnung in einem Gebäude ab 4 Nutzungseinheiten mit einer zentralen Wärme- oder Kälteversorgungsanlage hat alle in der Abrechnungsperiode fällig gewordenen Heiz-, Warmwasser und Kältekosten zu umfassen. Materiell muss sie folgenden Mindestinhalt aufweisen: Beginn und Ende der Abrechnungsperiode; die zu verrechnenden Heiz-, Warmwasser und Kältekosten, dies getrennt nach Energiekosten und sonstigen Kosten des Betriebes; die versorgbare Gesamtnutzfläche des Gebäudes; den für das Gebäude ermittelten Gesamtverbrauch für Heizung, Warmwasser und Kühlung; die versorgbare Nutzfläche und die ermittelten Verbrauchsanteile für das betreffende Nutzungsobjekt; das Verhältnis zwischen den nach Verbrauchsanteilen und den nach versorgbarer Nutzfläche zu tragenden Energiekosten, den betragsmäßigen Anteil an den Energiekosten und den sonstigen Kosten des Betriebes, die geleisteten Vorauszahlungen, den Überschuss oder Fehlbetrag, Ort und Zeitraum für Einsichtnahme in Abrechnung und Belegsammlung sowie einen Hinweis auf die Folgen der Abrechnung gemäß §§ 21-24 HeizKG.

I

J

JAHRESABSCHLUSS

Alle Gemeinnützigen Bauvereinigungen müssen unabhängig von ihrer Größe und Rechtsform einen Jahresabschluss nach den Bestimmungen des Unternehmensgesetzbuches (UGB) aufstellen und jährlich durch einen anerkannten Revisionsverband prüfen lassen. Die Prüfung bezieht sich als umfassende Gebarungsprüfung nach dem Genossenschaftsrevisionsgesetz neben dem Jahresabschluss auch auf die Einhaltung der Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG).

K

KAUFOPTION

Im Anwendungsbereich des WGG ist grundsätzlich die nachträgliche Übertragung von Mietobjekten ins (Wohnungs-)Eigentum zulässig. Eine gemeinnützige Bauvereinigung darf daher die zuvor vermieteten Bestandobjekt an ihre MieterInnen oder an ihre genossenschaftlichen NutzerInnen veräußern. Zu beachten ist, dass es sich bei einer solchen Miete mit Kaufoption um keinen „Mietkauf“ handelt. Dies bedeutet, dass der Mietvertrag einerseits und der Kaufvertrag andererseits selbständige Rechtsgeschäfte sind. Bei einer Miete mit Kaufoption vermietet eine gemeinnützige Bauvereinigung im Anwendungsbereich des WGG eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit, welche der Mieter oder die Mieterin unter gewissen Voraussetzungen entweder (a) aufgrund eines gesetzlichen Anspruchs auf nachträgliche Eigentumsübertragung, für den bestimmte im Gesetz normierte Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt sein müssen, oder (b) aufgrund einer freiwilligen Anbotslegung durch die Bauvereinigung nachträglich erwerben kann. Die näheren Voraussetzungen, die für das Bestehen eines gesetzlichen Anspruchs gegeben sein müssen und die den Mieter zur Stellung eines Antrags auf nachträgliche (Wohnungs-)Eigentumsübertragung berechtigen, können Sie hier lesen.

KAUTION

Manchmal wird bei Mietvertragsabschluss eine Kaution geleistet. Die Zahlung einer Kaution muss immer zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden. Ohne Vereinbarung kann eine Kautionszahlung vom Mieter nicht verlangt werden. Die Höhe einer vertraglich zu leistenden Kaution ist gesetzlich nicht geregelt. Als generelle Richtlinie kann ein Betrag genannt werden, der sich in der Höhe von bis zu 6 Bruttomonatsmieten bewegen muss.

Der Zweck einer Kaution liegt darin, dass dem Vermieter ein monetärer Deckungsfonds für alle künftigen Forderungen (wie im Besonderen Mietzinsrückstand oder Schadenersatzansprüche des Vermieters), die in irgendeinem Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen, zur Verfügung gestellt werden soll.  Der Vermieter darf daher auf die Kaution zurückgreifen, wenn der Mieter zB die Miete nicht bezahlt. Er kann, aber er muss nicht auf die Kaution zurückgreifen. Er könnte sich auch dafür entscheiden, bei Mietzinsrückständen eine Mietzins- und Räumungsklage gegen den Mieter einzuleiten.

Nach Ende des Mietvertrages hat der Vermieter dem Mieter die Kaution samt den aus ihrer Veranlagung erzielten Zinsen zurückzustellen, soweit sie nicht zur Tilgung von berechtigten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen wird.

KOSTENDECKENDES ENTGELT

Gemeinnützige Bauvereinigungen sind gemäß § 13 Abs 1 WGG dem Kostendeckungsprinzip verpflichtet.
Grundsätzlich ist ein Entgelt zu vereinbaren, das nicht höher, aber auch nicht niedriger ist, als es zur Deckung

• der gesamten Herstellungskosten des Wohngebäudes,
• der Aufwendungen für die Bewirtschaftung der Baulichkeit (= Betriebs- und Instandhaltungskosten) und
• unter Berücksichtigung eines im Sinne der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit gerechtfertigten Betrages zur Deckung der Kosten der Wirtschaftsführung der Bauvereinigung (= Verwaltungskosten)
• sowie nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung zur Bildung von Rücklagen notwendigerweise erforderlich ist. 

Ändern sich die der Berechnung des Entgelts zugrunde gelegten Beträge, so ist das Entgelt entweder entsprechend nach oben oder nach unten anzupassen.

L

LEBENSGEFÄHRTE

Zu dem Personenkreis der nahen Angehörigen gehört im Geltungsbereich des WGG auch der Lebensgefährte. Beim Lebensgefährten handelt es sich um jemanden, der mit einer anderen Person in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten Haushaltgemeinschaft lebt. Für das Vorliegen einer Lebensgemeinschaft wird üblicherweise neben einer Wohnungs- und Wirtschaftsgemeinschaft sowie einer starken inneren Verbundenheit auch eine gewisse „körperlich-erotische Anziehung“ im Sinne einer eheähnlichen Zuneigung gefordert. Im Sinne einer EMRK-konformen Auslegung kann es sich bei einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft um eine Gemeinschaft zwischen Personen desselben oder verschiedenen Geschlechts handeln. Relevanz kommt der mietrechtlichen Definition des Lebensgefährten etwa in § 14 MRG, § 9a WGG oder § 15g WGG zu; in § 14 MRG und § 9a WGG wird gesetzlich auch eine Mindestzeit des Zusammenlebens verlangt.

M

MEDIATION IN DER MIET- UND WOHNUNGSEIGENTUMSVERWALTUNG

Wenn mehrere Menschen unter demselben Dach leben, muss auf eine gegenseitige Rücksichtnahme Bedacht genommen werden. Doch ab und zu gibt es auch Konflikte. Umbauarbeiten in einer Wohnung, mit welchen Baulärm verbunden ist, der oft besonders störend empfunden wird, Rauchen am Balkon, mangelhafte Hausreinigung oder auch das Bellen von Hunden. All dies kann in einer Wohnhausanlage zu einem Streit mit dem Nachbarn führen.

Mediation kann helfen, solche Konflikte außergerichtlich effektiv und gesichtswahrend aufzulösen, Unzufriedenheit wieder in Zufriedenheit der Bewohner:innen umwandeln und kostenintensive und lange und oftmals auch nervenzermürbende Gerichtsverfahren verhindern. Mediation kann sich positiv auf die zwischenmenschlichen Beziehungen in der Gemeinschaft der Bewohner:innen und zur Verwaltung auswirken und wieder Frieden und Harmonie in der Wohnhausanlage herstellen. Grundlage ist aber, dass alle betroffenen Parteien auch tatsächlich eine außergerichtliche Konfliktlösung wollen.

Doch was ist Mediation? In Österreich sind die rechtlichen Rahmenbedingungen für Mediation in Zivilrechtssachen im Zivilrechts-Mediations-Gesetz geregelt. Das Zivilrechts-Mediations-Gesetz definiert Mediation als eine auf Freiwilligkeit der Parteien beruhende Tätigkeit, bei der ein fachlich ausgebildeter, neutraler Vermittler (Mediator) mit anerkannten Methoden die Kommunikation zwischen den Parteien systematisch mit dem Ziel fördert, eine von den Parteien selbst verantwortete Lösung ihres Konfliktes zu ermöglichen. Zwei oder mehrere Parteien versuchen somit mit Unterstützung eines Dritten, dem Mediator, auf freiwilliger Basis einen Konflikt sachgerecht gemeinsam zu lösen und einvernehmlich eine gütliche Einigung unter Berücksichtigung der Bedürfnisse und der unterschiedlichen Sichtweisen aller Betroffenen zu finden. Mediator:innen hören zu, klären auf und achten auf ein gutes, respektvolles Gesprächsklima und sie unterstützen die betroffenen Parteien neutral, unabhängig, allparteilich, und ausgleichend darin, gemeinsam eine Lösung ihres Konflikts zu erarbeiten. Sie dürfen keine der betroffenen Parteien vertreten, beraten oder ein Urteil über den Konflikt abgeben und sind insbesondere auch zur Verschwiegenheit verpflichtet. Das Bundesministerium für Justiz führt eine Liste der Mediator:innen.

MUSKELHYPOTHEK

Unter Muskelhypothek versteht man die Eigenleistung, die Bauherren selbst erbringen. Ziel ist es, die Baukosten einer Immobilie zu senken. Eine Eigenleistung beim Hausbau liegt dann vor, wenn man etwa für bestimmte Gewerke keine Professionisten wie Maler oder Fliesenleger beauftragt, sondern diese Arbeiten selbst durchführt. Aktuell findet sich dieses System vor allem bei „Häuselbauern“, also bei Eigenheimen. Dies war aber nicht immer so. In den 1920ern gab es sehr wohl gemeinnützige Bauvereinigungen, die eine Eigenleistung verlangten (anstatt eines Errichtungsbeitrags). So gibt es Beispiele von GBVs, die bei Errichtung einer Siedlung 2000 Arbeitsstunden der Genossenschafter einforderten und darüber auch genau Buch führten. Aktuell gibt es einzelne Baugruppen, die von GBVs betreut werden, die ebenfalls bestimmte Eigenleistungen erbringen können oder sollen (z.B. eigenhändig den Lehm verputzen).

N

NACHVERDICHTUNG

Durch Nachverdichtung oder Innenverdichtung werden bis jetzt ungenutzte Flächen innerhalb bestehender Siedlungen für Wohnzwecke nutzbar gemacht. Nachverdichtung kann auf verschiedene Weise erfolgen: Durch Schließen von Baulücken, Umnutzung von unter- oder schlecht genutzten Flächen (z.B. Gewerbe- und Industrieflächen), Aufstockung bestehender Gebäude (Kubaturerhöhung) oder auch durch den Ersatz eines bestehenden durch ein größeres Gebäude (Reconstructing).

Nachverdichtung ist eine nachhaltige Form der Siedlungsentwicklung, da kein bzw. kaum neuer Boden versiegelt wird und bereits vorhandene städtische Ver- und Entsorgungsinfrastruktur (Straßen, Strom, Wasser, Abwasser, Fernwärme u.a.) genutzt werden kann. Weiters stehen den zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohnern in der Regel auch bereits existierende Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten etc. zur Verfügung. Das spart Kosten für die Bewohnerinnen und Bewohner sowie für die öffentliche Hand.

NIEDRIGSTENERGIEGEBÄUDE

Seit dem 1. Jänner 2021 muss im Neubau der Baustandard „Niedrigstenergiegebäude“ angewendet werden.
Das Niedrigstenergiegebäude ist ein Gebäude, das eine sehr hohe Gesamtenergieeffizienz aufweist. Der bei fast Null liegende oder sehr geringe Energiebedarf wird zu einem ganz wesentlichen Teil durch Energie aus erneuerbaren Quellen gedeckt – einschließlich Energie aus erneuerbaren Quellen, die am Standort oder in der Nähe erzeugt wird.
Die OIB-Richtlinie 6 definiert im Kapitel 4 die dafür notwendigen bautechnischen Anforderungen.

NUTZFLÄCHE

Der Begriff der Nutzfläche kommt in vielen Gesetzen vor. Die Nutzfläche kann im WGG als Basis für die Aufteilung der Gesamtkosten einer Baulichkeit herangezogen werden. Im WGG wird die Nutzfläche in § 16 Abs 2 gesetzlich bestimmt. Maßgeblich ist die Bodenfläche einer Wohnung oder einer sonstigen Räumlichkeit. Auch Bodenfläche unter schrägen Wänden und Dachschrägen ist ebenso wie eine Loggia Nutzfläche.
 
Im Unterschied dazu gehören Nischen und Mauerdurchbrechung eben so wenig zur Nutzfläche wie Treppen, offene Balkone oder Terrassen. Keller- oder Dachbodenabteile sowie Ein- oder Abstellplätze für Kraftfahrzeuge dürfen ebenfalls für die Berechnung der Nutzfläche nicht herangezogen werden.

O

P

PAKETVERKAUF

Ein Paketverkauf ist ein Verkauf von mehr als drei Objekten an eine Person - gleichgültig ob es sich um Wohnungen (Reihenhäuser, Ein- und Zweifamilienhäuser) und Geschäftsräume, nicht jedoch von Ein- und Abstellplätze handelt. Im Interesse des Vermögensschutzes unterliegen Paketverkäufe der Genehmigung durch die Landesregierung als Aufsichtsbehörde.

PARIFIZIERUNG

Q

QUADRATMETER

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RAUMORDNUNG

Unter Raumordnung und Raumplanung (in Österreich meist synonym verwendet) versteht man das planmäßige und vorausschauende Einwirken auf die Raumnutzung und räumliche Entwicklung eines Gebiets: einer Gemeinde, einer Region oder eines Landes. Dabei sind unterschiedliche Ansprüche an den Raum (z.B. Wirtschaft, Verkehr, Naturschutz, Siedlungsentwicklung) abzustimmen, Konflikte auszugleichen und langfristige Entwicklungsoptionen offen zu halten.

Die „allgemeine“ Raumordnung und Raumplanung ist in Österreich Landeskompetenz. Es gibt daher neun unterschiedliche gesetzliche Grundlagen in denen die Angelegenheiten der überörtlichen und der örtlichen Raumplanung geregelt sind. Die überörtliche Raumplanung befasst sich mit dem ganzen Bundesland oder Teilregionen; die örtliche Raumplanung mit der räumlichen Entwicklung einer Gemeinde. Die bekanntesten Instrumente der örtlichen Raumplanung sind das örtliche Entwicklungskonzept, der Flächenwidmungsplan und der Bebauungsplan – sie werden vom Gemeinderat beschlossen. Der Landesregierung kommt dabei die Funktion als Aufsichtsbehörde zu.
 
Der Bund hat in Österreich keine formale Raumordnungskompetenz, er hat jedoch, wie auch die EU,  raumplanungsrelevante Fachplanungs-Kompetenzen. Wesentliche Überschneidungen mit der Raumordnung gibt es z.B. in der Wirtschafts- und Wohnungspolitik, der Infrastruktur- und Energiepolitik, im Forst- und Wasserrecht uvm. In diesen Politikbereichen wird auch mit räumlichen Festlegungen gearbeitet (z.B. Trassenverläufe für Hochleistungsstrecken, Gefahrenzonenpläne, Förderregionen u.a.). Diese thematische und kompetenzmäßige Verflechtung hat der Raumordnung auch die Bezeichnung als „Querschnittsmaterie“ eingebracht.

Schließlich gibt es mit der Österreichischen Raumordnungskonferenz (ÖROK) eine von Bund, Ländern, Städten und Gemeinden getragene Einrichtung zur Koordination von Raumordnung und Regionalentwicklung auf gesamtstaatlicher Ebene.

RECONSTRUCTING

Ganz nach dem Motto „Aus Alt mach Neu“ wird beim Reconstructing das sanierungsbedürftige Gebäude durch ein neues ersetzt. Da beim Reconstructing das neue Haus auf vorhandenem Baugrund errichtet wird, wird auch kein neuer Boden verbraucht. Erst nachdem das neue Gebäude fertiggestellt ist und die Bewohnerinnen und Bewohner umgesiedelt sind, wird das alte Gebäude abgerissen. Durch die flächensparende Bautechnik unter Ausnützung vorhandener Ressourcen, werden die Kosten für die Mieterinnen und Mieter niedrig gehalten. Auch wird das Erfordernis der Ortsveränderung vermieden.

REGIERUNGSKOMMISSÄR

Bei Bestehen einer erheblichen Gefahr für die Einhaltung der Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes sowie zur Sicherung der Vermögensbindung kann die Landesregierung einen fachkundigen und zuverlässigen Regierungskommissär aus dem Berufsstand der Rechtsanwälte, Wirtschaftstreuhänder oder Revisoren für einen befristeten Zeitraum bestellen. Die Bestellung aber auch die Löschung der Bestellung sind im Firmenbuch einzutragen.

Der Regierungskommissär ist mit einer Fülle von Rechten ausgestattet, um so seiner Aufgabe gerecht werden zu können. Neben seinen umfassenden Aufsichtsrechten nach § 29 Abs 1 WGG ist er in Ausübung seiner Tätigkeit auch berechtigt, Einsicht in alle Geschäftsunterlagen zu nehmen, die Gebarung und die Rechnungsabschlüsse zu prüfen oder an allen General bzw Hauptversammlungen, Geschäftsführungs-, Vorstands- und Aufsichtsratssitzungen mit Rederecht teilzunehmen. Darüber hinaus muss für die Wirksamkeit bestimmter Rechtsgeschäfte, etwa bei Grundstückstransaktionen, seine Zustimmung vor Vertragsabschluss eingeholt werden.

REVISION

Alle gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBVs) müssen einem nach dem Genossenschaftsrechtsänderungsgesetz zulässigen Revisionsverband angehören. Die Revision der Bauvereinigungen erfolgt jedes Jahr und umfasst neben der Prüfung des Jahresabschlusses auch die Gebarungsprüfung nach dem Genossenschaftsrevisionsgesetz und die Einhaltung der Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG).

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SANIERUNG GRÖSSEREN UMFANGS

Eine Sanierung größeren Umfangs liegt dann vor, wenn Erhaltungs- und/oder Verbesserungsmaßnahmen erfolgen und nach Abschluss dieser Arbeiten die allgemeinen Teile der Baulichkeit und mindestens die Hälfte der Wohnungen den Erfordernissen einer normalen Ausstattung entsprechen. Durch den Begriff des „größeren Umfanges“ in § 2 Z 1 WGG wollte der Gesetzgeber darüber hinaus klarstellen, dass es sich um wirtschaftlich kostenintensivere bzw. auch technisch erhebliche Maßnahmen handelt, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen. Bei Vorliegen dieser Voraussetzungen stellt der WGG-Gesetzgeber die Sanierung größeren Umfangs der Errichtung von Wohnraum gleich.

SCHLICHTUNGSSTELLE

In Österreich gibt es 10 Schlichtungsstellen für wohnrechtliche Angelegenheiten und zwar in Klagenfurt; St. Pölten, Stockerau, Neunkirchen; Linz; Graz, Leoben; Wien; Salzburg; Innsbruck. Es handelt sich bei diesen Schlichtungsstellen um gesetzlich eingerichtete, faktisch ähnlich wie Gerichte entscheidende Behörden und um keine Interessenvertretung. Diese Schlichtungsstellen können in all jenen mietrechtlichen Angelegenheiten, die in § 37 MRG bzw § 22 WGG – wie zB Verfahren auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten, Festlegung des Verteilungsschlüssels aber auch Verfahren auf Erhöhung des EVB – angeführt sind, von Mietern aber auch Vermietern angerufen werden.

Diese Schlichtungsstellen sollen zunächst versuchen, eine außergerichtliche Bereinigung der Rechtsangelegenheit zwischen den Beteiligten herbeizuführen. Scheitert eine einvernehmliche Einigung muss die Schlichtungsstelle eine Entscheidung in der Sache treffen. Diese Entscheidung ist – im Unterschied zu vielen anderen Schlichtungseinrichtungen – bindend. Akzeptiert eine der Parteien die Entscheidung nicht, kann sie innerhalb von vier Wochen das Gericht anrufen. Im Unterschied zu Gerichtsverfahren sind Verfahren vor der Schlichtungsstelle in der Regel kostenfrei. Aufwendungen für eine anwaltliche Vertretung, die aber bei einer Schlichtungsstelle nicht zwingend notwendig ist, muss jede Partei selbst tragen.

SMART METER

Sogenannte „Smart Meter“ sind intelligente Gas-, Wasser- oder Stromzähler. Sie schicken Zählerdaten in einem bestimmten zeitlichen Takt an die Netzbetreiber, die diese den Stromanbietern zur Verfügung stellen. Die Konsumentinnen und Konsumenten sollen dadurch passende Tarifmodelle angeboten bekommen und von einem besseren Überblick profitieren. Die Energiebranche erspart sich das Ablesen. Den Einbau eines elektronischen Zählers darf man nicht ablehnen. Laut der österreichischen Regulierungsbehörde E-Control haben Kundinnen und Kunden aber die Wahl zwischen einer 15-minütigen Datenübermittlung (Opt-In), einer täglichen Übermittlung und dem Opt-Out, bei dem nur anlassbezogen, etwa für die Jahresabrechnung, abgelesen werden darf. Die Erhebung der Messdaten unterliegt den strengen Regeln der europäischen Datenschutzgrundverordnung. Übrigens ist ein Smartmeter bei Energiegemeinschaften quasi eine Voraussetzung für die Ermittlung des Verbrauchs. Die digitalen Stromzähler hätten bereits bis Ende 2020 in 80 Prozent der Haushalte eingebaut werden sollen. Diese Frist wird aufgrund der Pandemie und von Lieferproblemen bis Ende 2024 verlängert.

STELLPLATZ

Ein Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug ist eine – etwa durch Bodenmarkierung – deutlich abgegrenzte Bodenfläche, die ausschließlich zum Abstellen eines ein- als auch mehrspurigen Kraftfahrzeugs gewidmet und dazu nach ihrer Größe, Lage und Beschaffenheit geeignet ist. Wohnungseigentumsrechtlich ist eine Stellfläche etwa aus Metall, die zu einer technischen Vorrichtung zur platzsparenden Unterbringung von Kraftfahrzeugen gehört, einer Bodenfläche gleichzuhalten. Die bautechnischen Details, wie etwa die Größe, sind in der OIB Richtlinie 4 festgehalten. In den meisten Bundesländern muss ein Stellplatz pro Wohnung zur Verfügung gestellt werden, in manchen Fällen 2 bis 3 Stellplätze. Relevanz haben die Stellplatzvorschriften deshalb, da sie in einem nicht unwesentlichen Maße zu den Baukosten beitragen. Vor allem in Städten werden Stellplätze in erster Linie in Tiefgaragen bereitgestellt was sich in den Errichtungskosten mit rund 15.000 bis 20.000 Euro zu Buche schlägt.

T

THERMISCHE SANIERUNG

Die thermische Sanierung eines Gebäudes verringert die Wärmeverluste der Gebäudehülle durch Austausch von Außenfenstern und Türen, Wärmedämmung der Außenmauern sowie der obersten und untersten Geschossdecke. An diesen verringerten Energiebedarf soll auch die Haustechnik für Beheizung und Warmwasser angepasst werden.

Zur Finanzierung öffentlich geförderter thermisch-/energetischer Sanierungsmaßnahmen kann eine GBV befristet einen erhöhten EVB einheben, wenn auch nur ¾ der Mieter einer schriftlichen Vereinbarung zugestimmt haben, vorausgesetzt eine Stellungnahme eines Sachverständigen, etwa der Förderstelle über die Angemessenheit der Kosten liegt vor.

Thermische Sanierungen werden von gemeinnützigen Bauvereinigungen in der Regel gleichzeitig mit Großinstandsetzungen durchgeführt.

U

UNTERVERMIETUNG

Ein zwischen einer GBV als Vermieterin und einem Mieter geschlossenes Mietverhältnis ist ein Hauptmietverhältnis. Vermietet der Hauptmieter das Mietobjekt weiter, handelt es sich um einen Untermietvertrag. Dies ist nicht immer zulässig. Die GBV als Vermieterin kann dem Hauptmieter vertraglich aus wichtigem Grund die Untervermietung verbieten. Ein wichtiger Grund gegen die Untervermietung liegt insbesondere vor, wenn beispielsweise

• der Mietgegenstand zur Gänze untervermietet werden soll,
• der in Aussicht genommene Untermietzins eine im Vergleich zu dem vom Untervermieter zu entrichtenden Mietzins und etwaigen sonstigen Leistungen des Untervermieters unverhältnismäßig hohe Gegenleistung darstellt,
• oder wenn zu befürchten ist, dass der Untermieter den Frieden der Hausgemeinschaft stören wird.

Darüber hinaus kann die Untervermietung auch gegen Förderungsbestimmungen verstoßen.
Vermietet der Hauptmieter trotzdem das Mietobjekt, kann gegen diesen ein Kündigungsverfahren eingeleitet werden.

V

VERWALTUNGSVEREINIGUNG

Neben den Gemeinnützigen Bauvereinigungen existiert auch die Form der gemeinnützigen Verwaltungsvereinigung. Sie beschränken sich auf die Hausverwaltung und -sanierung, unterliegen aber ebenso den Bestimmungen des WGG. Die WGG-Novelle 2019 ermöglicht es nunmehr bis 31. Juli 2021 neuerlich kleinen gemeinnützigen Bauvereinigungen mit einem Verwaltungsbestand von unter 2000 Wohnungen, sich in Zukunft, durch eine fristgerechte Mitteilung an die Landesregierung, als gemeinnützige Verwaltungsvereinigungen zu „konstituieren“. Damit verbunden ist vor allem der Entfall der gesetzlichen Baupflicht und eine Beschränkung des Geschäftskreises auf die Bewirtschaftung des Bestandes.

W

WARTUNGSPFLICHT DES MIETERS

Ein Hauptmieter oder sonstiger Nutzungsberechtigter hat den Mietgegenstand und die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen wie im Besonderen die Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- (einschließlich von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) und sanitären Anlagen zu warten (§ 8 Abs 1 MRG, welcher auch im Geltungsbereich des WGG gilt). Durch die Wartung soll einerseits die Funktionsfähigkeit und Sicherheit von den Anlagen oder Geräten sichergestellt werden und andererseits das Entstehen von Schäden verzögert oder verhindert werden. Zu den Wartungspflichten gehören beispielsweise die Wartung eines Warmwasserboilers, das Entlüften der Heizkörper, die laufende Pflege des Fußbodens, Kontrolle der Heizkörper auf Undichtheiten und deren Anzeige an die GBV, Behebung von Verkalkungen, die funktionserhaltende Reinigung eines Geräts, die Kontrolle der Funktionstüchtigkeit in regelmäßigen Abständen aber auch die Entfernung von Lurch und Staub.
Das Gesetz regelt kein konkretes Prüfintervall, sodass das Prüfintervall immer nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls, etwa auf Basis von Herstellervorgaben, dem Alter und dem objektiven Zustand des Gerätes oder der Anlage festzulegen ist.

WOHNHAUS-WIEDERAUFBAUFONDS

Der Wohnhaus-Wiederaufbaufonds existierte zwischen 1948 und Ende 1967. Ziel war es, den durch den 2. Weltkrieg zerstörten Wohnraum wiederherzustellen und die kriegsbedingt ausgefallene Wohnraumproduktion nachzuholen. Er gewährte zinsenlose Darlehen zunächst auf 100 Jahre. Später wurden die Darlehen mit einer Laufzeit von 75, noch später von 50 Jahren gewährt. Er diente als Ergänzung zum Bundes-Wohn- und Siedlungsfonds und finanzierte sich durch eine
zweckgebundenen Steuer, durch Zuschläge auf Einkommens- und Körperschaftssteuer. Verwaltet wurde der Fonds vom Bundesministerium für Handel (und Wiederaufbau). Durch den Wohnhaus-Wiederaufbaufonds wurden rund 200.000 Wohnungen (wieder)errichtet, rund 90.000 davon wurden vollständig neu errichtet. Förderberechtigt waren sowohl private und juristische Personen als auch gemeinnützige Bauvereinigungen und Gemeinden. Einkommensgrenzen waren nicht Bestandteil der Förderbedingungen. Die Mittel des Fonds standen sowohl für Eigentums- als auch für Mietwohnungen zur Verfügung, wobei die Vergabe der Mittel zur Errichtung von Mietwohnungen auf GBVs beschränkt war. Der Fonds war ein wichtiger Motor für die GBV-Gründungswelle in den Nachkriegsjahren. Allein in den ersten fünf Jahren (1948-1953) wurden 78 heute noch existierende GBVs gegründet.

WOHNUNGSEIGENTUM

Wohnungseigentum ist das Recht als Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft ausschließlich ein bestimmtes Wohnungseigentumsobjekt zu nutzen und allein darüber zu verfügen.

Wohnungseigentümer ist ein Miteigentümer der Liegenschaft, dem Wohnungseigentum an einem darauf befindlichen Wohnungseigentumsobjekt zukommt.

Wohnungseigentumsobjekte sind Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge, an denen Wohnungseigentum begründet wurde. Wohnungseigentumstauglichkeit erfordert entweder die bauliche Abgeschlossenheit nach allen Seiten oder die deutliche abgegrenzte Bodenfläche, die ausschließlich zum Abstellen eines Kraftfahrzeuges (auch einspurig) gewidmet und geeignet ist.

Alle gesetzlichen Bestimmungen zum Recht des Wohnungseigentums finden sich im Wohnungseigentumsgesetz 2002.

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