ABC
ABC der Gemeinnützigkeit
Wer die Gemeinnützigen verstehen will ist hier genau richtig. Unter dieser Rubrik finden Sie Erläuterungen zu Begriffen der Gemeinnützigkeit. Die Begriffe werden regelmäßig erweitert:
A
ABRECHNUNG
nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG)
Ein gemeinnütziger Bauträger stellt seinen Mietern jährlich bis spätestens 30. Juni folgende Abrechnungen:
- eine „Betriebskostenabrechnung“ (auf Wunsch des Mieters per Post oder elekrtonisch)
- eine Heizkostenabrechnung (Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG)
- eine Abrechnung über die Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB)
Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag ist Bestandteil des monatlichen Entgelts und dient der Finanzierung von notwendigen oder nützlichen Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten. Je nach Alter des Gebäudes kann die Höhe des Beitrags variieren.
ANERKENNUNG
Zu den strengen Verpflichtungen, die damit einhergehen, zählt die Pflicht zu einer laufenden Bautätigkeit, die Gebarung nach dem Prinzip der Kostendeckung und die Gewinnbeschränkung. Denn das von GBVs erwirtschaftete Eigenkapital ist im Sinne des Generationenausgleichs zur Sicherung einer nachhaltigen Wohnversorgung bestehender und zukünftiger Nutzerinnen und Nutzer auf Dauer für Zwecke des gemeinnützigen Wohnungswesens gebunden und zu verwenden. Anerkannte GBVs stehen unter der öffentlichen Aufsicht, wobei eine jährliche Prüfung durch den Revisionsverband erfolgt.
ANNUITÄT
B
BALKON
Loggien hingegen, die von der Wohnung aus betreten werden und auf fünf Seiten (Boden, Wände und Decke) räumlich zur Gänze durch massive Elemente (wie beispielsweise eine Mauerabtrennung aber auch durch eine verglaste Aluminiumkonstruktion) abgegrenzt sind, sind in die Ermittlung der Nutzfläche eines Mietobjekts einzubeziehen. Mehr Informationen finden Sie auch in diesem Beitrag: https://www.gbv-aktuell.at/news/180-sommer-und-wohnrecht?highlight=WyJzb21tZXIiXQ==
BARRIEREFREIES WOHNEN
Zur Auslegung des Begriffs der (technischen) Barrierefreiheit können sowohl die OIB-Richtlinie 4 als auch die ÖNORMEN B 1600 und B 1601 herangezogen werden. Barrierefreiheit beim Wohnen umfasst beispielsweise Verbindungswege in Wohngebäuden, die breit genug sind, sodass der Weg zum Mietobjekt gefahrlos und ohne besondere Einschränkungen zugänglich und benutzbar ist, Wendekreise für Rollstuhlfahrer, Schwellenfreiheit, rutschfeste Bodenbeläge, Handläufe, Rampen, altersgerechte Armaturen, bodengleiche Duschen und ähnliches mehr.
BAUHERR
BAUORDNUNG
Allerdings wurden 2008 die verschiedenen bautechnischen Vorschriften über die sogenannten OIB-Richtlinien (Österreichisches Institut für Bautechnik) harmonisiert, in dem die Bundesländer diese Richtlinien in ihren Landesbauordnungen für verbindlich erklärt haben. Von den OIB-Richtlinien kann jedoch abgewichen werden, wenn der Bauwerber nachweist, dass ein gleichwertiges Schutzniveau erreicht wird, wie bei Einhaltung der OIB-Richtlinien. Dies soll die notwendige Flexibilität für innovative architektonische und technische Lösungen sicherstellen.
In den landesrechtlichen Bestimmungen, mit denen die OIB-Richtlinien für verbindlich erklärt wurden, können neben Übergangsbestimmungen in Einzelfällen auch Ausnahmen und Abweichungen festgelegt sein.
Die in den 6 OIB-Richtlinien geregelten technischen Themen betreffen Anforderungen an die Mechanische Festigkeit und Standsicherheit, Brandschutz, Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz, Nutzungssicherheit und Barrierefreiheit, Schallschutz, Energieeinsparung und Wärmeschutz.
BAURECHT
Doch was ist ein Baurecht? § 1 Baurechtsgesetz legt gesetzlich fest, was man unter einem Baurecht zu verstehen hat. Das Baurecht ist nach dieser Gesetzesbestimmung ein dingliches, veräußerliches und vererbliches Recht, auf oder unter der Bodenfläche eines Grundstückes ein Bauwerk zu haben.. Das Baurecht ist ein Sachenrecht, dass im Grundbuch eingetragen wird und gegenüber jedermann wirkt. Das Baurecht ermöglicht es somit der Bauvereinigung, auf dem Grundstück eine Baulichkeit errichten zu können. Das Baurecht gilt befristet und muss auf mindestens 10 Jahre und darf nicht auf mehr als 100 Jahre bestellt werden. Errichtet eine gemeinnützige Bauvereinigung auf einer Baurechtsliegenschaft ein Wohngebäude, so stehen ihr an der Baulichkeit die Rechte eines Eigentümers zu. Im Regelfall hat die gemeinnützige Bauvereinigung als Baurechtsberechtigte gegenüber dem Liegenschaftseigentümer für die Nutzung der (fremden) Liegenschaft als Baurechtsliegenschaft einen Bauzins zu leisten. Im Falle der Einräumung eines Baurechtes an einer Liegenschaft ist es der Bauvereinigung erlaubt, den jeweils zu entrichtenden Bauzins, bei einer Bauzinsvorauszahlung den jeweils für den konkreten Zeitraum zuzuordnenden Bauzins als Entgeltkomponente beim kostendeckenden Entgelt vorzuschreiben. Bei Erlöschen des Baurechtes fällt das Gebäude an den Liegenschaftseigentümer. Sofern nichts anderes vereinbart ist, ist dem Bauberechtigten bei Erlöschen des Baurechtes eine Entschädigung in der Höhe eines Viertelteiles des vorhandenen Bauwertes zu leisten. Erlischt das Baurecht, so tritt bei Heimfall der Liegenschaftseigentümer in die bestehenden Mietverträge der Mieter von Gesetzes wegen ein. Auch bei Neuabschlüssen von Mietverträgen durch den Liegenschaftseigentümer gelten die Bestimmungen des WGG – insbesondere die Entgeltbestimmungen des WGG – weiter.
Baurechtsgründe werden in Österreich häufig von öffentlichen Institutionen wie den Bundesforsten oder von kirchlichen Grundbesitzern vergeben. Ein dritter wichtiger Vergeber von Baurechtsgründen sind Gemeinden – und das hat lange Tradition: Bereits die Siedlerbewegung der 1920er Jahre, eine der historischen Wurzeln der GBVs, hat maßgeblich von dieser Systematik profitiert und von der Stadt Wien Baurechtsgründe erhalten.
BETREUTES WOHNEN IM ALTER
BETRIEBSKOSTEN
Welche Betriebskosten gibt es?
Zu den Betriebskosten und öffentlichen Abgaben nach §§ 21 – 24 MRG iVm § 14 Abs 1 Z 6 und 7 WGG zählen die Kosten für
- Wasser und Abwasser,
- die Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen bei einer Verbrauchsermittlung,
- die Kehrgebühren des Rauchfangkehrers,
- die Kanalräumung,
- die Müllabfuhr,
- die Schädlingsbekämpfung,
- der Strom für die Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses und der Gemeinschaftsflächen (zB Stiegenhaus, Gehwege),
- die Prämien der Versicherung des Hauses gegen Brandschaden, Leitungswasserschäden (inkl. Korrosionsschäden) und die gesetzliche Haftpflichtversicherung des Hauses,
- die Prämien der Versicherung gegen andere Schäden wie bspw gegen Glasbruch oder gegen Sturmschäden; dies jedoch nur, soweit die Mehrheit der Hauptmieter des Hauses dem Abschluss, der Erneuerung oder der Änderung des Versicherungsvertrages zugestimmt haben,
- die angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung (Hausbesorger oder Werkunternehmen)
- die von der Liegenschaft laufenden zu entrichtenden, öffentlichen Abgaben
- die laufenden Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen (zB Aufzug, Waschküche, Spielplatz)
- die Verwaltungskosten
Diese Kosten können auf die Mieter überwälzt werden und sind von diesen anteilsmäßig zu bezahlen. Bis 30.6. des Folgejahres ist eine Betriebskosten-Abrechnung zu legen.
C
COMPLIANCE
Soweit die Vergabe von Wohnungen an den genannten Personenkreis betroffen ist, ist nachzuweisen, dass die Wohnung zur regelmäßigen Deckung des Wohnbedürfnisses verwendet wird.
Diese einstimmig genehmigten Rechtsgeschäfte müssen dem Revisionsverband angezeigt und in einen jährlichen Compliance-Bericht aufgenommen werden, der bei den Landes-Aufsichtsbehörden zur öffentlichen Einsichtnahme aufliegt.
Diese Compliance-Bestimmung, der GBVs unterliegen, ist so streng wie in keinem anderen Wirtschaftsbereich und gewährleistet die Wahrung öffentlich-rechtlicher Interessen, insbesondere die Sicherung der gemeinnützigen Vermögensbindung sowie die „Vermeidung von Interessenkollisionen und ungerechtfertigter wirtschaftlicher Vorteile“.
D
DEKARBONISIERUNG
DULDUNGSPFLICHTEN
Wichtige Gründe des Vermieters berechtigen diesen oder von diesem beauftragte Personen das Mietobjekt zu betreten. Der Mieter hat das Betreten z.B. dann zu gestatten, wenn das Mietobjekt aufgrund baulicher Änderungen des Mieters neu ausgemessen werden muss oder eine Besichtigung im Interesse der Erhaltung des Hauses oder der Hausaufsicht notwendig ist.
Über das bloße Betreten des Mietgegenstandes hinaus, hat der Mieter vorübergehende Eingriffe in seine Mietrechte zu dulden, soweit dies zur Durchführung von erforderlichen Erhaltungsarbeiten an den allgemeinen Teilen der Baulichkeit und zur Behebung ernster Schäden des Hauses notwendig oder zweckmäßig ist. Auch zur Reparatur eines mitvermieteten Wärmebereitungsgerätes muss der Mieter Zutritt zum Mietobjekt gewähren.
Eingriffe in sein Mietobjekt zur Durchführung von Arbeiten zur Beseitigung einer vom Mietobjekt ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung oder für Verbesserungen in einem anderen Mietgegenstand, müssen vom Mieter jedoch nur geduldet werden, wenn diese entweder notwendig oder zweckmäßig und darüber hinaus auch zumutbar sind.
Sämtliche Arbeiten, die ein Mieter zulassen muss, sind so durchzuführen, dass eine möglichste Schonung seines Mietrechts sichergestellt ist. Kommt es aufgrund dieser Arbeiten zu wesentlichen Beeinträchtigungen seiner Mietrechte, hat der Mieter einen Anspruch auf eine angemessene Entschädigung.
E
EIGENTÜMERVERSAMMLUNG
COVID-19-halber unterbliebene Eigentümerversammlungen, deren Zweijahresintervall zwischen März 2020 und Juni 2021 abgelaufen ist, können bis Ende Juni 2022 nachgeholt werden, Eigentümerversammlungen, die im zweiten Halbjahr 2021 COVID-19-bedingt unterbleiben mussten, können bis Ende Dezember 2022 nachgeholt werden.
ENERGIEARMUT
Eine Definition basiert auf gemessenen Ausgaben für Energie und Einkommen und die andere auf der persönlichen Einschätzung der Leistbarkeit von Energiekosten. Laut erster Definition gilt ein Haushalt dann als energiearm, wenn dessen Energiekosten überdurchschnittlich hoch sind und gleichzeitig das Einkommen unterdurchschnittlich niedrig ist. Der zweite Zugang definiert jene Haushalte als energiearm, die es sich nicht leisten können, die gesamte Wohnung angemessen warm zu halten (auf Basis der europaweit durchgeführten EU-SILC Befragung). Beide Definitionen haben ihre Legitimation und ermöglichen aufgrund der unterschiedlichen Datenlage einen etwas anderen Blick auf das Phänomen Energiearmut. Ungeachtet der Definition sind die drei wichtigsten Einflussfaktoren auf Energiearmut:
• die Energiekosten,
• die Energieeffizienz der Wohnung (des Gebäudes)
• und das Einkommen.
Eine detailliertere Analyse zum Thema Energiearmut in Österreich findet sich hier.
ENERGIEAUSWEIS
ERHALTUNGS- UND VERBESSERUNGSBEITRAG
Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) stellt einen Bestandteil des monatlichen Entgelts dar und dient der Finanzierung von notwendigen Erhaltungs- und nützlichen Verbesserungsarbeiten. Je nach Alter des Gebäudes kann die Höhe des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags variieren. Nähere Informationen zu den für die Einhebung des EVB jeweils zulässigen Obergrenzen finden Sie auf der Homepage des Verbandes (www.gbv.at) unter Veröffentlichung der wohnwirtschaftlichen Werte nach § 19a Entgeltrichtlinienverordnung.
Bis 30.6. des Folgejahres ist den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten eine Abrechnung über die Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge zu legen.
F
FINANZIERUNGSBEITRAG
Der Finanzierungsbeitrag (auch oft als Baukosten- oder Grundkostenbeitrag bezeichnet) ist jener Betrag, der vom Mieter oder Nutzungsberechtigten bei Abschluss des Anwartschafts- oder Mietvertrages als Beitrag zur Finanzierung des Bauvorhabens (Grund- und/oder Baukosten) an die gemeinnützige Bauvereinigung zu leisten ist und stellt eine Mietzinsvorauszahlung dar.
Die Höhe des zu leistenden Finanzierungsbeitrages ist von verschiedenen Faktoren wie z.B. der Größe des Bauvorhabens oder den länderspezifischen wohnbauförderungsrechtlichen Bestimmungen abhängig
G
GBV = gemeinnützige Bauvereinigung
Umgangssprachlich und auch in den Medien wird häufig der Ausdruck „Genossenschaft“ oder „Wohnungsgenossenschaft“ als Synonym für gemeinnützige Bauvereinigung verwendet. Hauptgeschäfte einer GBV sind die Errichtung, Verwaltung und Sanierung von Wohnungen. Im Vordergrund ihrer Tätigkeit steht die Schaffung von leistbarem Wohnraum. GBVs dürfen nur in beschränktem Umfang Gewinne erzielen und sind dafür mit ihren Kerngeschäften von Ertragsteuern befreit. GBV wird auch als Kurzbezeichnung für den Österreichischen Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen verwendet.
Gemeinde und Baurecht
Eine Gemeinde ist sowohl eine Gebietskörperschaft mit dem Recht auf Selbstverwaltung (eigener Wirkungsbereich), als auch ein Verwaltungssprengel für Aufgaben, die ihr von Land oder Bund übertragen wurden. Jede Gemeinde verfügt über eine eigene „Verfassung“, die Gemeindeordnung, sowie über eine von der Wohnbevölkerung gewählte Vertretung, den Gemeinderat. Der Gemeinderat (das „kommunale Parlament“) ist das beschließende und überwachende Organ für den eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde. Zu den Aufgaben des eigenen Wirkungsbereichs der Gemeinde zählen u.a. die örtliche Raumplanung und die örtliche Baupolizei. Es ist daher der Gemeinderat (und nicht der Bürgermeister/die Bürgermeisterin), der ein örtliches Entwicklungskonzept, einen Flächenwidmungsplan oder einen Bebauungsplan beschließt.
Der Bürgermeister bzw. die Bürgermeisterin vertritt die Gemeinde nach außen und ist Vollzugsorgan für die übertragenen Aufgaben der Gemeinde.
Im Bauverfahren hat der Bürgermeister/die Bürgermeisterin eine direkte Rolle, da er/sie (zumeist) Baubehörde erster Instanz ist (in Statutarstädten das Magistrat). Er/sie ist daher für die Erteilung von Baubewilligungen zuständig und davor für die Prüfung, ob das eingereichte Bauvorhaben den geltenden Bauvorschriften entspricht. Der Gemeinderat ist hingegen Baubehörde zweiter Instanz, das heißt Einsprüche bei Bauverhandlungen werden vom Gemeinderat behandelt.
GENOSSENSCHAFT
Die wichtigste Säule ist die Kooperation. Diese kann von Unternehmen oder Einzelpersonen mit dem Ziel der wirtschaftlichen Förderung der Mitglieder erfolgen (Förderprinzip). Dies kann die Beschaffung von Rohstoffen (z.B über Lagerhausgenossenschaften) oder eben die Schaffung von Wohnraum sein. Der genaue Förderzweck wird in der Satzung definiert. Das Erzielen von Gewinnen ist nicht ausgeschlossen (bei Wohnbaugenossenschaften aber limitiert), da es auch darum geht, den langfristigen Bestand der Genossenschaft zu sichern. Alle Mitglieder sind zugleich Eigentümer der Genossenschaft und in der Regel auch Kunden (Identitätsprinzip). Jedes Mitglied hat in der Regel eine Stimme (Demokratieprinzip) und der Vorstand und Aufsichtsrat kommen aus diesem Mitgliederkreis. Die genossenschaftliche Selbsthilfe beschränkt sich auf jene Geschäftsbereiche, welche die Mitglieder allein nicht besser meistern können (Subsidiaritätsprinzip). Insgesamt sind 98 der 185 gemeinnützigen Bauvereinigungen Wohnbau-Genossenschaften. Sie haben rund 547.000 Mitglieder und verwalten rund 447.000 Wohnungen.
GESCHÄFTSRAUMMIETE
Ob ein Mietgegenstand als Wohnung oder als Geschäftsräumlichkeit zu qualifizieren ist, richtet sich in erster Linie nach der Parteienabsicht zwischen Vermieter und Mieter. Für die Frage, ob Wohnungs- oder Geschäftsraummiete vorliegt, kommt es daher darauf an, zu welchem Vertragszweck das Mietobjekt nach den Willen der Vertragsparteien in Bestand genommen wurde. Die Widmung zu Geschäftszwecken kann ausdrücklich oder schlüssig vereinbart werden; sie kann aber auch während des Mietverhältnisses nachträglich einvernehmlich geändert werden. Diese nachträgliche Änderung des Verwendungszwecks setzt jedoch eine neuerliche ausdrückliche oder stillschweigende Parteieneinigung voraus; ein Mieter kann daher durch einseitige Änderung der Verwendungsart seine Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht verschieben. Erlangt der Vermieter keine Kenntnis von der vom Mieter einseitig vorgenommenen Änderung der Nutzung des Mietobjekts, weil ihn dieser nicht in Kenntnis setzt, so kann sich der Mieter aufgrund der fehlenden ausdrücklichen oder konkludenten Genehmigung des Vermieters nicht erfolgreich auf eine Widmungsänderung stützen.
Im Regelfall wird zwischen den Mietvertragsparteien ein bestimmter geschäftlicher Verwendungszweck – etwa zur Nutzung als Bäckerei, Blumenhandel, Arztordination oder Tanzstudio – vereinbart werden. Aber auch eine sogenannte „unspezifizierte“ Widmung als Geschäftsräumlichkeit wäre grundsätzlich möglich.
Für die zu Geschäftszwecke dienenden Bestandobjekte ist es der gemeinnützigen Bauvereinigung erlaubt anstelle des kostendeckenden Entgelts ein nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenes Entgelt iSd § 13 Abs 5 WGG zu vereinbaren.
GRUNDMIETE
Nach Rückzahlung aller Kredite durch die gemeinnützige Bauvereinigung bleibt die Miete auf dem Niveau der Kostenmiete; überschreitet diese Miete jedoch den Betrag von Euro 1,87/m² zzgl. EVB und Eigenmittelverzinsung aus der Grundstücksfinanzierung muss die Miete auf die Grundmiete von Euro 1,87/m² und Monat gesenkt werden.
Neben dieser Grundmiete ist eine GBV berechtigt, den nach § 14d Abs 2 WGG zulässigen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag und die angemessene Verzinsung von allfälligen Eigenmitteln, die zur Finanzierung von Grundstückskosten aufgewendet wurden, zusätzlich zu verrechnen. Die Grundmiete ist wertgesichert.
Durch die Grundmiete von Euro 1,87/m² bei Wohnungen, deren Darlehen abbezahlt sind, kann die gemeinnützige Wohnungswirtschaft ein wachsendes Angebot an besonders kostengünstigen Wohnungen zur Verfügung stellen. (Stand: April 2020)
H
HAUSORDNUNG
Die Hausordnung dient dazu, ein harmonisches Zusammenleben im Interesse jedes einzelnen Bewohners eines Hauses unter Einhaltung gewisser Regeln zur gegenseitigen Rücksichtnahme zu ermöglichen.
Sie kann Nutzungsbestimmungen für Gemeinschaftsräume (Rechte und Pflichten der Mieter in der Waschküche), Regelungen zu Ruhezeiten (wann und wie lange Mieter musizieren dürfen) und Aspekte zur Sicherheit der Mieter (Schließzeiten der Haustür, Freihalten der Fluchtwege) enthalten.
Wenn dem Mieter bestimmte Pflichten (z.B. Schneeschaufeln, Laubkehren, wöchentliche Reinigung des Stiegenhauses) auferlegt werden, die nicht unverhältnismäßig sind (wie z.B. jährliches Streichen der Hausfassade oder Erneuerung der Fliesen im Hausflur) oder gegen geltendes Recht verstoßen, muss die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages sein (als Anhang oder im Vertrag erwähnt). Eine einseitige Änderung durch den Vermieter ist nicht zum Nachteil der Mieter erlaubt.
Ist die Hausordnung lediglich ein Aushang im Treppenhaus, dürfen darin keine Aufgaben und Pflichten für den Mieter enthalten sein, die über seine gesetzlichen und vertraglichen Pflichten hinausgehen und darf diese vom Vermieter einseitig abgeändert (erweitert) werden, solange die Inhalte nur ordnenden Charakter haben.
Generell dürfen Hausordnungen den Mieter in seinen Persönlichkeitsrechten (Besuchsrecht, Kinderlärm, Regelung der Zimmertemperatur in der Wohnung) nicht einschränken.
HEIM
HEIZKOSTENABRECHNUNGSGESETZ (HeizKG)
I
INDEXIERUNG
Zweck der Indexierung der Miete oder bestimmter Entgeltkomponenten ist es, deren Wertbeständigkeit während der Mietvertragsdauer für den Vermieter zu erhalten. Zu unterscheiden ist zwischen einer gesetzlichen und einer vertraglichen Indexierung.
Im Anwendungsbereich des MRG oder des ABGB-Mietrechts kann im Regelfall eine Indexierung des vereinbarten Hauptmietzinses nur dann erfolgen, wenn eine Wertsicherung auch vertraglich vereinbart wurde. Wertanpassungs-, Wertsicherungs- oder Indexierungsklausel sind daher in der Regel Vertragsinhalt von Mietverträgen und wird so festgehalten, dass sich die Höhe der Miete oder bestimmter Mietkomponenten ändert, wenn sich die vereinbarte Bezugsgröße (zB Verbraucherpreisindizes) verändert. Manchmal hat der Vermieter aber auch kraft Gesetzes das Recht, einen indexierten Betrag vom Mieter zu begehren, ohne dass im Mietvertrag eine Wertsicherung vereinbart sein muss, was etwa für Altmietverträge mit einem wertbeständigen Mietzins nach § 45 MRG gilt.
Im Geltungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts relevante wohnwirtschaftliche Werte, die der Indexierung unterliegen, sind auf der Webseite www.gbv.at unter https://www.gbv.at/Document/View/4661 veröffentlicht. Auf die Besonderheiten bei der Vereinbarung eines variablen, kostendeckenden Entgelts wird in Bälde unter K wie Kostendeckung eingegangen werden.
J
JAHRESABSCHLUSS
K
KAUFOPTION
KAUTION
Der Zweck einer Kaution liegt darin, dass dem Vermieter ein monetärer Deckungsfonds für alle künftigen Forderungen (wie im Besonderen Mietzinsrückstand oder Schadenersatzansprüche des Vermieters), die in irgendeinem Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen, zur Verfügung gestellt werden soll. Der Vermieter darf daher auf die Kaution zurückgreifen, wenn der Mieter zB die Miete nicht bezahlt. Er kann, aber er muss nicht auf die Kaution zurückgreifen. Er könnte sich auch dafür entscheiden, bei Mietzinsrückständen eine Mietzins- und Räumungsklage gegen den Mieter einzuleiten.
Nach Ende des Mietvertrages hat der Vermieter dem Mieter die Kaution samt den aus ihrer Veranlagung erzielten Zinsen zurückzustellen, soweit sie nicht zur Tilgung von berechtigten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen wird.
KOSTENDECKENDES ENTGELT
Grundsätzlich ist ein Entgelt zu vereinbaren, das nicht höher, aber auch nicht niedriger ist, als es zur Deckung
- der gesamten Herstellungskosten des Wohngebäudes,
- der Aufwendungen für die Bewirtschaftung der Baulichkeit (= Betriebs- und Instandhaltungskosten) und
- unter Berücksichtigung eines im Sinne der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit gerechtfertigten Betrages zur Deckung der Kosten der Wirtschaftsführung der Bauvereinigung (= Verwaltungskosten)
- sowie nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung zur Bildung von Rücklagen notwendigerweise erforderlich ist.
L
LEBENSGEFÄHRTE
Zu dem Personenkreis der nahen Angehörigen gehört im Geltungsbereich des WGG auch der Lebensgefährte. Beim Lebensgefährten handelt es sich um jemanden, der mit einer anderen Person in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten Haushaltgemeinschaft lebt. Für das Vorliegen einer Lebensgemeinschaft wird üblicherweise neben einer Wohnungs- und Wirtschaftsgemeinschaft sowie einer starken inneren Verbundenheit auch eine gewisse „körperlich-erotische Anziehung“ im Sinne einer eheähnlichen Zuneigung gefordert. Im Sinne einer EMRK-konformen Auslegung kann es sich bei einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft um eine Gemeinschaft zwischen Personen desselben oder verschiedenen Geschlechts handeln. Relevanz kommt der mietrechtlichen Definition des Lebensgefährten etwa in § 14 MRG, § 9a WGG oder § 15g WGG zu; in § 14 MRG und § 9a WGG wird gesetzlich auch eine Mindestzeit des Zusammenlebens verlangt.
M
MAKLERPROVISION
Die Maklerprovision ist jener Betrag, den ein Immobilienmakler als Gegenleistung für die Vermittlung einer Immobilie erhält. Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts.
Die Maklerprovision ist in der Immobilienmaklerverordnung geregelt. So dürfen etwa für Mietwohnungen, die mit mehr als drei Jahren befristet oder unbefristet vermietet werden, maximal zwei Monatsmieten (inkl. Betriebskosten, exkl. 10% USt) verlangt werden; hinzu kommen 20% Umsatzsteuer.
Gemeinnützige Bauvereinigungen nehmen für die Vermietung ihrer Wohnungen nur äußerst selten die Dienste eines Maklers in Anspruch. Für die zukünftigen Mieter entfällt daher im Regelfall die Maklerprovision, was zu einem spürbaren Kostenvorteil führt. Bei Anmietung einer 70-m2-Wohnung mit einer Bruttomiete von 500 Euro erspart sich der Haushalt 1.090 Euro.
Jährlich werden in Österreich etwa 45.000 bestehende GBV-Wohnungen wiedervermietet (Mietvertragsabschlüsse ohne Erstbezüge). Würden diese Wohnungen über Makler vermittelt, entspräche dies etwa einem Anspruch von 49 Millionen Euro an Maklerprovisionen.
MEDIATION IN DER MIET- UND WOHNUNGSEIGENTUMSVERWALTUNG
Mediation kann helfen, solche Konflikte außergerichtlich effektiv und gesichtswahrend aufzulösen, Unzufriedenheit wieder in Zufriedenheit der Bewohner:innen umwandeln und kostenintensive und lange und oftmals auch nervenzermürbende Gerichtsverfahren verhindern. Mediation kann sich positiv auf die zwischenmenschlichen Beziehungen in der Gemeinschaft der Bewohner:innen und zur Verwaltung auswirken und wieder Frieden und Harmonie in der Wohnhausanlage herstellen. Grundlage ist aber, dass alle betroffenen Parteien auch tatsächlich eine außergerichtliche Konfliktlösung wollen.
Doch was ist Mediation? In Österreich sind die rechtlichen Rahmenbedingungen für Mediation in Zivilrechtssachen im Zivilrechts-Mediations-Gesetz geregelt. Das Zivilrechts-Mediations-Gesetz definiert Mediation als eine auf Freiwilligkeit der Parteien beruhende Tätigkeit, bei der ein fachlich ausgebildeter, neutraler Vermittler (Mediator) mit anerkannten Methoden die Kommunikation zwischen den Parteien systematisch mit dem Ziel fördert, eine von den Parteien selbst verantwortete Lösung ihres Konfliktes zu ermöglichen. Zwei oder mehrere Parteien versuchen somit mit Unterstützung eines Dritten, dem Mediator, auf freiwilliger Basis einen Konflikt sachgerecht gemeinsam zu lösen und einvernehmlich eine gütliche Einigung unter Berücksichtigung der Bedürfnisse und der unterschiedlichen Sichtweisen aller Betroffenen zu finden. Mediator:innen hören zu, klären auf und achten auf ein gutes, respektvolles Gesprächsklima und sie unterstützen die betroffenen Parteien neutral, unabhängig, allparteilich, und ausgleichend darin, gemeinsam eine Lösung ihres Konflikts zu erarbeiten. Sie dürfen keine der betroffenen Parteien vertreten, beraten oder ein Urteil über den Konflikt abgeben und sind insbesondere auch zur Verschwiegenheit verpflichtet. Das Bundesministerium für Justiz führt eine Liste der Mediator:innen.
MUSKELHYPOTHEK
N
NACHVERDICHTUNG
Nachverdichtung ist eine nachhaltige Form der Siedlungsentwicklung, da kein bzw. kaum neuer Boden versiegelt wird und bereits vorhandene städtische Ver- und Entsorgungsinfrastruktur (Straßen, Strom, Wasser, Abwasser, Fernwärme u.a.) genutzt werden kann. Weiters stehen den zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohnern in der Regel auch bereits existierende Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten etc. zur Verfügung. Das spart Kosten für die Bewohnerinnen und Bewohner sowie für die öffentliche Hand.
NIEDRIGSTENERGIEGEBÄUDE
Das Niedrigstenergiegebäude ist ein Gebäude, das eine sehr hohe Gesamtenergieeffizienz aufweist. Der bei fast Null liegende oder sehr geringe Energiebedarf wird zu einem ganz wesentlichen Teil durch Energie aus erneuerbaren Quellen gedeckt – einschließlich Energie aus erneuerbaren Quellen, die am Standort oder in der Nähe erzeugt wird.
Die OIB-Richtlinie 6 definiert im Kapitel 4 die dafür notwendigen bautechnischen Anforderungen.
NUTZFLÄCHE
Im Unterschied dazu gehören Nischen und Mauerdurchbrechung eben so wenig zur Nutzfläche wie Treppen, offene Balkone oder Terrassen. Keller- oder Dachbodenabteile sowie Ein- oder Abstellplätze für Kraftfahrzeuge dürfen ebenfalls für die Berechnung der Nutzfläche nicht herangezogen werden.
O
OBJEKTSICHERHEITSPRÜFUNG ÖNORM B1300
Eigentümer von Wohngebäuden sind in angemessenen Zeitabständen zu Kontrolle der Objektsicherheit ihres Wohngebäudes verpflichtet. Im Rahmen einer verantwortungsvollen Liegenschaftsverwaltung, im Besonderen zur Einhaltung von Verkehrssicherungs- und Erhaltungspflichten, wird ein Hauseigentümer daher auch regelmäßig eine Objektsicherheitsprüfung (Sichtprüfung, zerstörungsfreie Begutachtung) durchführen bzw ein Unternehmen damit beauftragen. Die ÖNORM B 1300 gibt Eigentümern und Verwaltern eine unverbindliche praxisorientierte Empfehlung und einen Orientierungsleitfaden, wie man eine Objektsicherheitsprüfung bestmöglich durchführen kann. Für mehr Informationen klicken Sie hier.
P
PAKETVERKAUF
PARIFIZIERUNG
Q
QUADRATMETER
R
RAUMORDNUNG
Die „allgemeine“ Raumordnung und Raumplanung ist in Österreich Landeskompetenz. Es gibt daher neun unterschiedliche gesetzliche Grundlagen in denen die Angelegenheiten der überörtlichen und der örtlichen Raumplanung geregelt sind. Die überörtliche Raumplanung befasst sich mit dem ganzen Bundesland oder Teilregionen; die örtliche Raumplanung mit der räumlichen Entwicklung einer Gemeinde. Die bekanntesten Instrumente der örtlichen Raumplanung sind das örtliche Entwicklungskonzept, der Flächenwidmungsplan und der Bebauungsplan – sie werden vom Gemeinderat beschlossen. Der Landesregierung kommt dabei die Funktion als Aufsichtsbehörde zu.
Der Bund hat in Österreich keine formale Raumordnungskompetenz, er hat jedoch, wie auch die EU, raumplanungsrelevante Fachplanungs-Kompetenzen. Wesentliche Überschneidungen mit der Raumordnung gibt es z.B. in der Wirtschafts- und Wohnungspolitik, der Infrastruktur- und Energiepolitik, im Forst- und Wasserrecht uvm. In diesen Politikbereichen wird auch mit räumlichen Festlegungen gearbeitet (z.B. Trassenverläufe für Hochleistungsstrecken, Gefahrenzonenpläne, Förderregionen u.a.). Diese thematische und kompetenzmäßige Verflechtung hat der Raumordnung auch die Bezeichnung als „Querschnittsmaterie“ eingebracht.
Schließlich gibt es mit der Österreichischen Raumordnungskonferenz (ÖROK) eine von Bund, Ländern, Städten und Gemeinden getragene Einrichtung zur Koordination von Raumordnung und Regionalentwicklung auf gesamtstaatlicher Ebene.
RECONSTRUCTING
REGIERUNGSKOMMISSÄR
Der Regierungskommissär ist mit einer Fülle von Rechten ausgestattet, um so seiner Aufgabe gerecht werden zu können. Neben seinen umfassenden Aufsichtsrechten nach § 29 Abs 1 WGG ist er in Ausübung seiner Tätigkeit auch berechtigt, Einsicht in alle Geschäftsunterlagen zu nehmen, die Gebarung und die Rechnungsabschlüsse zu prüfen oder an allen General bzw Hauptversammlungen, Geschäftsführungs-, Vorstands- und Aufsichtsratssitzungen mit Rederecht teilzunehmen. Darüber hinaus muss für die Wirksamkeit bestimmter Rechtsgeschäfte, etwa bei Grundstückstransaktionen, seine Zustimmung vor Vertragsabschluss eingeholt werden.
REVISION
S
SANIERUNG GRÖSSEREN UMFANGS
SCHLICHTUNGSSTELLE
Diese Schlichtungsstellen sollen zunächst versuchen, eine außergerichtliche Bereinigung der Rechtsangelegenheit zwischen den Beteiligten herbeizuführen. Scheitert eine einvernehmliche Einigung muss die Schlichtungsstelle eine Entscheidung in der Sache treffen. Diese Entscheidung ist – im Unterschied zu vielen anderen Schlichtungseinrichtungen – bindend. Akzeptiert eine der Parteien die Entscheidung nicht, kann sie innerhalb von vier Wochen das Gericht anrufen. Im Unterschied zu Gerichtsverfahren sind Verfahren vor der Schlichtungsstelle in der Regel kostenfrei. Aufwendungen für eine anwaltliche Vertretung, die aber bei einer Schlichtungsstelle nicht zwingend notwendig ist, muss jede Partei selbst tragen.
SMART METER
STELLPLATZ
T
THERMISCHE SANIERUNG
Zur Finanzierung öffentlich geförderter thermisch-/energetischer Sanierungsmaßnahmen kann eine GBV befristet einen erhöhten EVB einheben, wenn auch nur ¾ der Mieter einer schriftlichen Vereinbarung zugestimmt haben, vorausgesetzt eine Stellungnahme eines Sachverständigen, etwa der Förderstelle über die Angemessenheit der Kosten liegt vor.
Thermische Sanierungen werden von gemeinnützigen Bauvereinigungen in der Regel gleichzeitig mit Großinstandsetzungen durchgeführt.
U
UNBEFRISTET
UNTERVERMIETUNG
- der Mietgegenstand zur Gänze untervermietet werden soll,
- der in Aussicht genommene Untermietzins eine im Vergleich zu dem vom Untervermieter zu entrichtenden Mietzins und etwaigen sonstigen Leistungen des Untervermieters unverhältnismäßig hohe Gegenleistung darstellt,
- oder wenn zu befürchten ist, dass der Untermieter den Frieden der Hausgemeinschaft stören wird.
Vermietet der Hauptmieter trotzdem das Mietobjekt, kann gegen diesen ein Kündigungsverfahren eingeleitet werden.
V
VERWALTUNG
Eine der Haupttätigkeiten der gemeinnützigen Bauvereinigungen ist neben der Errichtung auch die Verwaltung von Baulichkeiten. Die Verwaltung ist nach den Grundsätzen der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit auszuüben. Die Hausverwaltung besteht aus all jenen Tätigkeiten, die im Rahmen der laufenden Verwaltung von Miet- und Eigentumsobjekten anfallen, wie etwa:
- Übernahme des Hauses in die Verwaltung (z.B.: Erstellung des Haus- und Wohnungsinventarverzeichnisses, Vertragsabwicklung und Übergabe bei Vermietung oder Verkauf, Wohnungsübergabe, Meldewesen)
- Entgeltkalkulation und -vorschreibung, Verbuchung, Mahnwesen, Zahlungsverkehr
- Abschluss von Dienstverträgen (z.B: mit Hausbetreuern)
- Erstellung und Legung der Abrechnungen (z.B.: Betriebskostenabrechnung, EVB- Abrechnung, Abrechnung der Heizkosten)
- Organisation, Administration und Obsorge der laufenden Erhaltung und Verbesserung der Baulichkeiten (z.B.: Erstellung von Instandhaltungsplänen, Auftragserteilung, Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten)
- Wohnungsinhaberwechsel
- Kundendienst wie etwa Informationen der Hausverwaltung an ihre Bewohner, Beantwortung oder Hilfestellung von Bewohneranfragen
- Allgemeine Verwaltungstätigkeiten (z.B.: Liegenschafts-, Gebühren- und Rechtsangelegenheiten, Kontakt mit Behörden)
VERWALTUNGSVEREINIGUNG
W
WARTUNGSPFLICHT DES MIETERS
Das Gesetz regelt kein konkretes Prüfintervall, sodass das Prüfintervall immer nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls, etwa auf Basis von Herstellervorgaben, dem Alter und dem objektiven Zustand des Gerätes oder der Anlage festzulegen ist.
WOHNBAUFÖRDERUNG
Die Wohnbauförderung in Österreich ist ein staatliches Instrument zur Unterstützung sozialer, ökologischer und konjunktureller Ziele in der Wohnversorgung der breiten Bevölkerung. Neben der Leistbarkeit des Wohnens spielen also auch ökologische und ökonomische Überlegungen eine wichtige Rolle. Schon seit mehr als 100 Jahren wird der Wohnbau in Österreich gefördert; die aktuelle Form als Kompetenz der Bundesländer hat die Wohnbauförderung seit 1987. Daher gibt es neun verschiedene Fördersysteme, die sich in ihren Zielsetzungen und der Mittelverwendung merkbar unterscheiden. Grundsätzlich differenziert man zwischen Objektförderung – der Förderung des Wohnungsneubaus und der Sanierung – und Subjektförderung – einer individuellen Beihilfe für BewohnerInnen zur Zahlung der Wohnkosten.
In Österreich liegt der Fokus auf der Objektförderung, meist in Form niedrigverzinster rückzahlbarer Darlehen oder in Form von Annuitätenzuschüssen (= Zuschuss zur Rückzahlungsrate eines Darlehens). Wohnbauförderung wird sowohl für Einfamilienhäuser als auch für Mehrgeschoßbauten in Miete und Eigentum gewährt. Die Gesamtausgaben für Wohnbauförderung in Österreich sind seit längerem rückläufig und betrugen 2020 ca. 2 Milliarden Euro. Im Schnitt gehen die Ausgaben zu 62% in die Neubauförderung (Eigenheime und Geschoßbau), zu 24% in die Sanierungsförderung und zu 14% in. Finanziert wird die Wohnbauförderung einerseits aus den Rückflüssen der vergebenen Darlehen und andererseits aus Mitteln der Länderbudgets, die über den Wohnbauförderungsbeitrag als lohnabhängige Abgabe von 1% (0,5% von Arbeitgeber + 0,5% Arbeitnehmer) gespeist werden.
WOHNHAUS-WIEDERAUFBAUFONDS
zweckgebundenen Steuer, durch Zuschläge auf Einkommens- und Körperschaftssteuer. Verwaltet wurde der Fonds vom Bundesministerium für Handel (und Wiederaufbau). Durch den Wohnhaus-Wiederaufbaufonds wurden rund 200.000 Wohnungen (wieder)errichtet, rund 90.000 davon wurden vollständig neu errichtet. Förderberechtigt waren sowohl private und juristische Personen als auch gemeinnützige Bauvereinigungen und Gemeinden. Einkommensgrenzen waren nicht Bestandteil der Förderbedingungen. Die Mittel des Fonds standen sowohl für Eigentums- als auch für Mietwohnungen zur Verfügung, wobei die Vergabe der Mittel zur Errichtung von Mietwohnungen auf GBVs beschränkt war. Der Fonds war ein wichtiger Motor für die GBV-Gründungswelle in den Nachkriegsjahren. Allein in den ersten fünf Jahren (1948-1953) wurden 78 heute noch existierende GBVs gegründet.
WOHNUNGSEIGENTUM
Wohnungseigentümer ist ein Miteigentümer der Liegenschaft, dem Wohnungseigentum an einem darauf befindlichen Wohnungseigentumsobjekt zukommt.
Wohnungseigentumsobjekte sind Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge, an denen Wohnungseigentum begründet wurde. Wohnungseigentumstauglichkeit erfordert entweder die bauliche Abgeschlossenheit nach allen Seiten oder die deutliche abgegrenzte Bodenfläche, die ausschließlich zum Abstellen eines Kraftfahrzeuges (auch einspurig) gewidmet und geeignet ist.
Alle gesetzlichen Bestimmungen zum Recht des Wohnungseigentums finden sich im Wohnungseigentumsgesetz 2002.
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ZUBEHÖRWOHNUNGSEIGENTUM
Zubehörwohnungseigentum ist das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht, andere, baulich mit dem Wohnungseigentumsobjekt nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze, ausschließlich zu nutzen. Diese rechtliche Verbindung setzt voraus, dass das Zubehörobjekt ohne Inanspruchnahme anderer Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekte zugänglich und deutlich – etwa durch Zäune, Mauern oder Hecken – abgegrenzt ist.
Die Eintragung des Wohnungseigentums am WE-Objekt erstreckt sich auf das Zubehör. Voraussetzung der Erstreckung der Eintragung des Wohnungseigentums an einem WE-Objekt auch auf die diesem Objekt zugeordneten Zubehörobjekte ist dessen eindeutige Zuordnung zum Hauptobjekt durch eine eindeutige Darstellung im Titel für die Wohnungseigentumsbegründung oder in der Urkunde über die Nutzwertermittlung oder -festsetzung.
