Wohnungsgemeinnützigkeit als Fundament für sozialen Zusammenhalt und demokratische Teilhabe

Angesichts weltweit wachsender autoritärer Strömungen und spürbarer sozialer Spaltungen stellt sich eine zentrale Frage: Welche Rolle spielt die Verfügbarkeit bzw. die Nichtverfügbarkeit von leistbarem Wohnraum für den sozialen Zusammenhalt und für die demokratischen Strukturen in einer Gesellschaft? Und speziell: Welche Rolle nimmt der gemeinnützige Wohnbau in diesem Zusammenhang ein? Diese Frage ist nicht aus der Luft gegriffen, sondern bildet den Ausgangspunkt des im Dezember 2025 veröffentlichten Europäischer Plan für erschwinglichen Wohnraum (EU Affordable Housing Plan). Gleich in der Einleitung findet sich folgende Formulierung:

„Unsere Häuser, unsere Wohnungen sind die Bausteine unserer Gemeinschaften, das Fundament unserer Gesellschaft und unserer Demokratie. Wohnraum ist nicht nur eine Ware, sondern ein Grundrecht und ein Eckpfeiler der Menschenwürde. In ganz Europa herrscht jedoch augenscheinlich ein Gefühl der Ungerechtigkeit aufgrund der schieren Unerschwinglichkeit und Nichtverfügbarkeit von Wohnraum.“

Auf die Verbindung zwischen Wohnen und Demokratie verwies auch António Costa, der Präsident des Europäischen Rates, anlässlich seiner Rede beim New European Bauhaus Festival am 9. Juni 2026: „Der Mangel an leistbarem Wohnraum ist der Hauptgrund für die Enttäuschung der Menschen über die demokratischen Institutionen.“¹

Der Zusammenhang zwischen leistbarem Wohnen und Demokratie ist also nicht ein abstrakter, sondern ein konkret materieller. Steigende Wohn- und Energiekosten in vielen Teilen Europas führen nicht nur zu einer höheren finanziellen Belastung der Haushalte, sondern verursachen auch eine tiefgreifende Verunsicherung und befeuern Zukunftsängste in der Bevölkerung. In vielen urbanen Räumen Europas sind die Mieten deutlich stärker gestiegen als die Einkommen, was dazu beigetragen hat, dass Stadtteile verstärkt nach Einkommen sortiert werden. Die Kombination aus hohen bzw. steigenden Wohnkosten und unsicheren Wohnverhältnissen verstärken Prozesse der sozialen Ausgrenzung. Damit wird nicht nur der soziale Zusammenhalt gefährdet, sondern auch das demokratische Gefüge infrage gestellt. 

Wachsende Abstiegsängste und mangelnde soziale Sicherheit untergraben das Vertrauen in demokratische Institutionen und verwandeln wirtschaftliche Sorgen in politische Resignation und gesellschaftliche Isolation.²  Empirische Befunde zeigen darüber hinaus, dass Zukunftsängste wesentlich dazu beitragen, autoritäre und antidemokratische Tendenzen zu befeuern.³  Autoritäre politische Kräfte versuchen dann das Thema Wohnen politisch zu instrumentalisieren, jedoch ohne konkrete Lösungen anzubieten, die nachhaltig wirksam sind. Die eigentlichen strukturellen Ursachen der Krise, wie etwa fehlende Investitionen, ein Mangel an gemeinnützigen Akteuren, aber auch die Privatisierung öffentlicher oder gemeinnütziger Bestände, sowie die zunehmende Finanzialisierung werden nicht adressiert.

Genau hier zeigt sich, dass die Wohnungsfrage eine demokratische Schlüsselfrage ist. Gemeinnützige Bauvereinigungen (GBVs) leisten weit mehr als nur die Bereitstellung von Dächern über dem Kopf. Sie stellen langfristig leistbaren Wohnraum zur Verfügung und garantieren damit langfristige, existenzielle Sicherheit. Damit nehmen sie den Menschen eine der Sorgen unserer Zeit, nämlich die Angst vor unbezahlbaren Mieten und Verdrängung.

Die Wohnversorgung durch Gemeinnützige Bauvereinigungen in Österreich bietet eine institutionell ausgereifte Antwort auf diese Herausforderungen. Rund vier von zehn Mietwohnungen in Österreich werden von GBVs bereitgestellt. Rechnet man die kommunalen Wohnungsbestände hinzu, so liegt man bei einem Marktanteil von über 50%. Das Modell der Wohnungsgemeinnützigkeit ist dabei weit mehr als ein Sozialprogramm. Es schafft einen rechtlichen, finanziellen und institutionellen Rahmen, der Leistbarkeit dauerhaft verankert und damit aktiv zur demokratischen Resilienz der Gesellschaft beiträgt. Konkret seien einige Instrumente und Mechanismen erwähnt, die hier eine besondere Rolle spielen:

Gesellschaftlicher Interessensausgleich durch Gemeinnützigkeit 
Im Zentrum des gemeinnützigen Wohnbaus steht das im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) verankerte Prinzip der Kostenmiete: Mieten dürfen nur die tatsächlichen Kosten für Bau, Finanzierung und Verwaltung decken, nicht mehr und nicht weniger. Was an Überschüssen entsteht, vor allem aus dem älteren, ausfinanzierten Wohnungsbestand in der Grundmiete, fließt nicht ab, sondern wird als Eigenkapital in neue Projekte reinvestiert. Dieses Prinzip wird auch als Vermögensbindung bezeichnet und dient dem Generationenausgleich.⁴  Jene, die günstig in alten GBV-Grundmietewohnungen wohnen, tragen indirekt zur Finanzierung neuer leistbarer Wohnungen für künftige Generationen bei.

Das Kostendeckungsprinzip schafft auch einen Interessensausgleich zwischen dem Bedürfnis nach leistbaren und sicheren Wohnverhältnissen seitens der Bevölkerung und dem Anspruch nach finanziell nachhaltiger Bewirtschaftung (u.a. der Bedienung von aufgenommenen Darlehen, Durchführung von Reparaturen, etc.) seitens der GBVs als private Unternehmen. Nur aus der Kombination aus Kostendeckung und der Reinvestition von Überschüssen (revolvierende Fonds) kann man sich erklären, dass der Bestand an gemeinnützigen Mietwohnungen historisch deutlich angewachsen ist, und zwar von rund 200.000 Einheiten im Jahr 1970 auf  über 700.000 im Jahr 2025. „Vor diesem Hintergrund kann die Wirkung der GBV auch als eine Art Versicherung für die Wohnungswirtschaft verstanden werden, die im Falle von Schocks Haushalte vor starken Mietpreisanstiegen bewahrt“.⁵

Breiter Zugang als Grundlage für soziale Durchmischung und institutionelles Vertrauen
Ein zentrales demokratisches Merkmal des österreichischen Modells liegt in seiner breiten sozialen Ausrichtung hinsichtlich der Einkommen. Die Zugangsschwellen für die in der Wohnbauförderung vorgesehenen Einkommensgrenzen decken weite Teile der Bevölkerung ab, also auch mittlere Einkommensschichten. Das Ergebnis sind einkommensgemischte Nachbarschaften statt sozial homogener Quartiere.

Die breite Ausrichtung hat unmittelbare politische Konsequenzen: Systeme, die nur für die Ärmsten reserviert sind, sind stigmatisiert und politisch angreifbar. Universelle Systeme hingegen genießen breite Legitimität, weil breite Bevölkerungsschichten ein eigenes Interesse an ihrer Fortführung haben. 84 Prozent der österreichischen Bevölkerung stimmen der Aussage, dass GBVs für alle bauen voll bis moderat zu (1-3 auf einer Skala von 1-5).⁶ Der Durchschnittswert für die Wahrnehmungsqualität des gemeinnützigen Wohnbaus liegt in Österreich bei 7,1 von 10, dem höchsten Wert in ganz Europa, und zwar über alle Einkommensgruppen hinweg. Zum Vergleich: Im stark auf untere Einkommen ausgerichteten britischen System liegt dieser Wert bei 5,5. Auf die Fragestellung dieses Beitrags hin kann man daraus folgern, dass Universalität demokratische Institutionen vor Erosion schützt. Die breite Ausrichtung und Versorgung der Bevölkerung bzw. der kontinuierliche Ausbau des gemeinnützigen Sektors stärkt auch das institutionelle Vertrauen in die Akteure. Die breite Ausrichtung und Verankerung spiegelt sich auch in der Eigentümerschaft der GBVs wider, die von der organisierten Zivilgesellschaft (Genossenschaften, Gewerkschaften) bis hin in die Wirtschaft reicht. An dieser Stelle sei insbesondere das genossenschaftliche Prinzip kurz hervorgehoben.  

Genossenschaftliche Governance: Demokratie im Alltag üben
Rund die Hälfte aller österreichischen GBVs ist rechtlich als Genossenschaft organisiert. Genossenschaften institutionalisieren demokratische Prinzipien im Alltag: Jedes Mitglied hat eine Stimme, Leitungsfunktionen unterliegen demokratischer Kontrolle, und Entscheidungen werden in transparenten Strukturen getroffen. Forschungsergebnisse belegen, dass genossenschaftliche Mitgliedschaft bürgerschaftliche Kompetenzen, politische Selbstwirksamkeit und gesellschaftliches Vertrauen fördert, also genau jene Fähigkeiten, die für lebendige Demokratien unerlässlich sind.⁷ In österreichischen Wohnungsgenossenschaften, die im Schnitt 5.200 Wohneinheiten verwalten, sind Entscheidungsprozesse zwar formalisierter als in kleineren Nachbarschaftsgenossenschaften, dennoch sind auch hier die insgesamt rd. 570.000 Genossenschaftsmitglieder in demokratische Entscheidungsprozesse eingebunden.

Kostenmieten als Anker für soziale und makroökonomische Stabilität
Die Wirkung kostenbasierter Mieten reicht weit über die unmittelbaren BewohnerInnen hinaus. Studien des Österreichischen Instituts für Wirtschaftsforschung (WIFO) belegen dies. Bein einer Erhöhung des Marktanteils an kostenbasierten Mietwohnungen um zehn Prozent sinken die Privatmarktmieten durchschnittlich um 40 Cent pro Quadratmeter und Monat. Bei einem Marktanteil von rund 40 Prozent – wie er in vielen österreichischen Städten besteht – entspricht das einer Mietdämpfung von etwa 15 Prozent gegenüber privaten/gewerblichen Anbietern. Makroökonomisch hat das weitreichende Konsequenzen. Haushalte in GBV-Wohnungen verfügen im Schnitt über knapp 2.000 Euro mehr Kaufkraft pro Jahr als vergleichbare MieterInnen im privaten/gewerblichen Sektor, mit positiven Effekten auf den Konsum und die Wertschöpfung (BIP).⁸

Gleichzeitig bietet das Modell durch die Schaffung von leistbaren und sicheren Mietwohnungen eine Alternative zum oft unerschwinglichen Eigentum. Insbesondere der internationale Vergleich zeigt, dass Hypothekarschulden oft mit Risiken für untere und mittlere Einkommensgruppen behaftet sind und das Angebot von dauerhaft leistbaren gemeinnützigen Mietwohnungen insofern auch das systemische (Kredit-) Risiko für die Volkswirtschaft reduziert. Die vergleichsweise niedrige private Verschuldung in Österreich ist demnach auch ein Resultat der breiten Verfügbarkeit leistbarer Mietwohnungen im gemeinnützigen Sektor. Für den öffentlichen Haushalt bedeutet die bessere Leistbarkeit zudem weniger Ausgaben für Wohnbeihilfen.  Das breite Angebot an leistbaren Mietwohnungen spart somit Steuergeld und verhindert die Subventionierung privater Vermietergewinne.

Leistbarkeit als Ressource für gesellschaftliche Teilhabe
Aber die Leistbarkeit des Wohnens hat nicht nur eine ökonomische Bedeutung, sondern bildet eine zentrale Grundlage für gesellschaftliche Teilhabe und demokratisches Engagement. Menschen, die in stabilen Wohnverhältnissen leben, verfügen eher über die zeitlichen, finanziellen und psychischen Ressourcen, um sich in ihrer Wohnhausanlage, ihrer Nachbarschaft, in Vereinen oder politischen Prozessen einzubringen. Der Zusammenhang zwischen der persönlichen finanziellen Stabilität und der gesellschaftlichen bzw. demokratischen Teilhabe wurde in mehreren Studien belegt.¹⁰ Hingegen erhöhen unsichere oder unerschwingliche Wohnsituationen den alltäglichen Belastungsdruck und können soziale Ausgrenzung sowie soziale Isolation verstärken. Die Stärkung von gemeinnützigen Strukturen ist daher nicht nur eine wirtschafts- und sozialpolitische, sondern auch eine demokratiepolitische Maßnahme.

Fazit: Gemeinnützigkeit als demokratiepolitische Kategorie
Der gemeinnützige Wohnbau österreichischer Prägung ist ein zeitgemäßes Modell demokratisch resilienter Gesellschaftsgestaltung. Kostenmieten und revolvierende Fonds sichern dauerhafte Leistbarkeit ohne Gewinnabfluss. Breite Einkommensgrenzen verhindern Segregation und schaffen politische Legitimität. Genossenschaftliche Strukturen verankern demokratische Praxis im Wohnalltag. Und die schiere Marktgröße des gemeinnützigen Sektors stabilisiert nicht nur Haushaltsbudgets, sondern dämpft den gesamten Mietmarkt, stärkt die Kaufkraft und senkt systemische Finanzrisiken.

Verfasser: Gerald Kössl, Wohnwirtschaftliches Referat

¹ https://www.consilium.europa.eu/en/press/press-releases/2026/06/09/speech-by-president-antonio-costa-at-the-new-european-bauhaus-festival-2026/ 
² Oliver Nachtwey (2016): Die Abstiegsgesellschaft. Über das Aufbegehren in der regressiven Moderne. Suhrkamp. 

³ Zick, A., & Mokros, N. (Hrsg.). (2023). Die distanzierte Mitte: Rechtsextreme und demokratiegefährdende Einstellungen in Deutschland 2022/23. Friedrich-Ebert-Stiftung.

⁴ WGG, Artikel 1 (3): „Das von gemeinnützigen Bauvereinigungen nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung erwirtschaftete Eigenkapital ist im Sinne eines Generationenausgleichs zur Sicherung einer nachhaltigen Wohnversorgung bestehender und zukünftiger Nutzer auf Dauer für Zwecke des gemeinnützigen Wohnungswesens gebunden und zu verwenden.“

⁵ https://www.wifo.ac.at/news/oekonomische-wirkungen-des-gemeinnuetzigen-wohnbaus/, Seite 47.
⁶ Gallup Studie 2018. Gemeinnütziger Wohnbau. Eine quantitative Befragung. 
⁷ https://www.genoverband.de/newsroom/presse/pressemitteilungen/studie-genossenschaften-staerken-das-wir-gefuehl-in-der-region/ 
⁸ https://www.wifo.ac.at/news/oekonomische-wirkungen-des-gemeinnuetzigen-wohnbaus/ 
⁹ https://www.wifo.ac.at/news/oekonomische-wirkungen-des-gemeinnuetzigen-wohnbaus/ 
¹⁰ https://www.urban.org/urban-wire/civic-engagement-higher-among-americans-who-are-financially-secure oder https://www.bmbfsfj.bund.de/resource/blob/265030/08a719d980d1649fcc2cd3aaee8b5ea3/vierter-engagementbericht-key-findings-barrierefrei-data.pdf