Wohnbauförderung: Ein wichtiges Instrument für den gemeinnützigen Wohnbau

Neues Bundeswohnpaket zur Ankurbelung der Bauwirtschaft
Das kürzlich verkündete Wohnpaket der Regierung enthält zahlreiche Maßnahmen, um die Bau- und Sanierungstätigkeit in der Bauwirtschaft wieder anzukurbeln. Auch für gemeinnützige Bauvereinigungen werden zusätzliche finanzielle Mittel bereitgestellt. Angesichts des anhaltenden Bedarfs an leistbaren Wohnungen sind die geplanten Maßnahmen sinnvoll, denn aufgrund des starken Rückgangs bei den Baubewilligungen in den vergangenen Jahren zeichnet sich eine Verknappung des Wohnungsangebots ab. Im Vergleich zum Durchschnitt der Jahre 2010-2022 sanken die Baubewilligungen im Jahr 2023 um mehr als ein Drittel (-37%) ab. Gleichzeitig steigen die Mieten weiterhin stark an, eine Entwicklung, die sich durch die abzeichnende Wohnungsknappheit noch verschlechtern könnte. Eine rasche Umsetzung des angekündigten Wohnbaupakets ist entscheidend um dem entgegenzusteuern. Doch während das angekündigte Wohnpaket kurzfristig die Bauwirtschaft wieder in Gang bringen soll, lohnt sich auch ein Blick auf die bereits bestehenden Instrumente der Wohnbauförderung der Länder, insbesondere um die aktuelle Situation im langfristigen Trend besser einordnen zu können. 

Kontinuierlicher Rückgang der Förderungszusicherungen
Seit 2018 sind alleinig die Länder für die Wohnbauförderung bzw. die Einhebung der Wohnbauförderungsbeiträge zuständig. Das heißt, sowohl die Förderungszusicherungen (und die Auszahlungen) als auch Einnahmen laufen direkt über die Länder. Trotz der dynamischen Entwicklung der Baukonjunktur seit den 1990er Jahren (hohe Bautätigkeit in den 1990er und Bauboom in 2010er Jahren) zeigen die Förderungszusicherungen einen langfristigen Trend nach unten, sowohl in absoluten als auch in relativen Werten. Während in den 1990er Jahren mit über 40.000 Förderungszusicherungen noch bis zu 70% aller errichten Wohnungen und Häuser gefördert errichtet wurden, kam es in den Jahrzehnten danach zu einem deutlichen Rückgang in der Fördertätigkeit. Im Jahr 2022 wurden rund 15.000 Förderungszusicherungen vergeben, was einem Förderanteil von nur 29% entspricht. Dieser Rückgang hat unterschiedliche Ursachen und steht auch mit der Niedrigzinspolitik der Phase nach der Finanz- und Wirtschaftskrise im Zusammenhang, die den Anreiz ein Förderdarlehen aufzunehmen deutlich reduzierte. Dies trifft vor allem auf Einfamilienhäuser zu. Der Rückgang der Förderungszusicherungen im gemeinnützigen Wohnbau lässt sich darüber hinaus auch durch die hohen Bau- bzw. Grundstückskosten und seit 2022 auch durch die gestiegenen Finanzierungskosten (seitens des Kapitalmarktes) erklären. Trotz einiger Novellierungen bzw. einer Ausweitung der Förderung in einzelnen Bundesländern war es für viele GBVs nur schwer möglich die Herstellungskosten eines Gebäudes in den durch die Förderung vorgegebenen Obergrenzen (bei Baukosten oder Nettomiete) unterzubringen bzw. diese Projekte umzusetzen.

Nominelle und reale Ausgaben für die Wohnbauförderung
Die Wohnbaufördersysteme der Bundesländer setzen sich aus unterschiedlichen Instrumenten zusammen, die man grob in die Objekt- und die Subjektförderung einteilen kann. Die Objektförderung beinhaltet alle Formen der Förderung (Darlehen oder Zuschüsse) die in die Errichtung oder Sanierung von Gebäuden fließen. Die Subjektförderung beinhaltet direkte finanzielle Unterstützungen der Bewohnerinnen und Bewohner (z.B. mittels Wohnbeihilfe oder Eigenmittelersatzdarlehen). Quer über alle Bundesländer fließt der überwiegende Teil der Wohnbauförderungsausgaben in die Objektförderung. 

Analog zu den Förderungszusicherungen sieht man jedoch auch bei den Wohnbauförderungsausgaben einen deutlichen Abwärtstrend. Dieser Abwärtstrend wird besonders deutlich, wenn man sich die inflationsbereinigten „realen“ Ausgaben ansieht. Die realen Wohnbauförderungsausgaben haben sich seit Mitte der 1990er Jahre nämlich mehr als halbiert, von knapp 4 Mrd. Euro im Jahr 1996 (nominell: 2,3 Mrd. Euro) auf 1,9 Mrd. Euro im Jahr 2022. Dieser Abwärtstrend zeigt sich darüber hinaus auch wenn man die Wohnbauförderungsausgaben in Relation zum Bruttoinlandsprodukt (BIP) setzt. Während 1996 noch 1,3% des BIP für die Wohnbauförderung ausgegeben wurden, waren es im Jahr 2022 nur mehr 0,4%.