Tierhaltung in der Mietwohnung

I. Einleitung
Ein eigenes Haustier ist oftmals der Wunsch vieler Mieter*innen. Die Frage, ob die Tierhaltung in der Mietwohnung zulässig ist, ist jedoch nicht immer leicht zu beantworten. Der nachstehende Beitrag soll eine kurze Zusammenfassung zu einigen rechtlich interessanten Themen geben.

II. Definition des Begriffs „Tierhaltung“
Tierhaltung ist jede Verwahrung und Beaufsichtigung eines Tieres. Als Tierhalter ist schon anzusehen, wer das Tier pflegt und verköstigt und darüber zu entscheiden hat, wie es zu verwahren und zu beaufsichtigen ist.¹ Tierhaltung liegt auch dann vor, wenn der Mieter ein fremdes Tier regelmäßig (zB tagsüber) in der Wohnung aufnimmt, das Tier während der Nacht aber zu seinem Eigentümer zurückgebracht wird.²

III. Allgemeines
Grundsätzlich umfasst das Gebrauchsrecht des Mieters gemäß § 1098 ABGB auch die Haltung von Haustieren im Rahmen des Ortsgebrauchs. Da aber die Bestimmung des § 1098 ABGB dispositiver Natur ist, kann davon im konkreten Einzelfall vertraglich abgewichen werden.³

Folgende Fallkonstellationen gibt es in der Praxis und werden diese insbesondere am Beispiel der Hundehaltung dargestellt:

A. Ausdrückliche oder konkludente mietvertragliche Zustimmung zur Tierhaltung
Der Vermieter kann die Zustimmung zur Tierhaltung mietvertraglich erteilen. Die Tierhaltung kann auch konkludent genehmigt worden sein, wenn der Vermieter durch Jahre hindurch die ihm bekannte Tierhaltung (bspw. die Haltung eines Beagles durch den Mieter A) stillschweigend hingenommen und somit akzeptiert hat. In diesem Fall ist aber die Zustimmung nur auf diese konkrete Tierhaltung (nämlich jene des konkreten Beagles) bezogen.

Die Genehmigung kann sich entweder auf ein konkret bezeichnetes Tier oder auf eine Tierart oder auf mehrere Tierarten beziehen. Ist laut Mietvertrag das Halten „eines Hundes“ erlaubt, so bedeutet dies, dass keinesfalls die Haltung von 2 oder mehreren Hunden erlaubt ist.⁴ Abzuraten ist meines Erachtens, die mietvertragliche Zustimmung allgemein zu halten. Dies würde nämlich dazu führen, dass bspw durch die allgemeine Zustimmung zur Hundehaltung die Erlaubnis zum Halten irgendeines, beliebigen Hundes ohne jegliche Einschränkung erteilt wird.

Die Zustimmung zur Hundehaltung kann der Vermieter auch unter Auflagen erteilen.⁵
Eine erteilte Zustimmung der Hundehaltung steht aber immer unter dem Vorbehalt gleichbleibender Verhältnisse. Eine vom Vermieter gewährte Bewilligung des Haltens von Hunden kann keinesfalls dahingehend als „Freibrief“ ausgelegt werden, dass die anderen Mieter durch das Halten der Tiere in arger Weise belästigt werden dürfen.⁶ Der Widerruf einer erteilten Erlaubnis der Hundehaltung ist daher aus wichtigen Gründen möglich. Dies insbesondere dann, wenn von dem Tier konkrete Gefährdungen oder unzumutbare Belästigungen der Hausbewohner ausgehen.

B. Mietvertrag regelt die Tierhaltung nicht
Enthält der Mietvertrag keine ausdrückliche Regelung, ist die Haltung der üblichen Haustiere (insbesondere von Hunden und Katzen) – abgestellt auf den Zweck des Vertrags, den Ortsgebrauch und die Verkehrssitte – in der Regel erlaubt und als zulässig anzusehen.⁷

Bei Fehlen einer vertraglichen Regelung wird in Österreich die Haltung von wohnungsüblichen Klein(st)tieren, aber auch grundsätzlich von Katzen und Hunden, unter Berücksichtigung von Ortsgebrauch und Verkehrssitte in der Regel vom Gebrauchsrecht umfasst sein.⁸ Nicht wohnungsüblich sind Tiere, die üblicherweise nicht als Haustiere in Wohnungen gehalten werden (zB Hühner, Ziegen) und exotische bzw gefährliche Tiere (zB giftige Spinnen, Schlangen, Skorpione, Ratten⁹).

   1. Kleintiere
Die Haltung von artgerecht in Behältnissen gehaltenen wohnungsüblichen Kleintieren ist grundsätzlich immer erlaubt. Die Haltung von artgerecht in Behältnissen gehaltenen wohnungsüblichen Kleintieren gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, weil diese Tiere ihrer Art nach keine Störungen oder Schädigungen hervorrufen oder sonstige Interessen des Vermieter berühren könnten.¹⁰ Eine Genehmigung muss vom Vermieter nicht eingeholt werden. Ein (miet-)vertragliches Verbot wäre unwirksam.

Hierzu zählen: Goldhamster, Meerschweinchen, Zwergkaninchen, kleine Schildkröten, Zierfische und geräuscharme Ziervögel (also keine Papageien).

   2. Hunde- und/oder Katzenhaltung
Überwiegend¹¹ wird davon ausgegangen, dass das Halten von Hunden und Katzen dem Ortsgebrauch und der Verkehrssitte entspricht und daher erlaubt ist, sofern die Tierhaltung nicht explizit mietvertraglich verboten wurde. Durch die Katzen- und Hundehaltung¹² darf es jedoch zu keinen erheblichen Belästigungen der übrigen Hausbewohner und zu keiner über das gewöhnliche Maß hinausgehenden Beschädigung des Mietobjekts kommen.¹³

  3. Exotische bzw gefährliche Tiere
Das Halten von exotischen und gefährlichen oder grundsätzlich wildlebenden Tieren (giftige Spinnen (bspw Vogelspinnen), Skorpione, Giftschlangen, Echsen, uä) ist grundsätzlich vertragswidrig und unzulässig, weil diese eine ernsthafte Gefahr für die Mitbewohner im Wohngebäude darstellen können und auch schwere Krankheiten auf den Menschen übertragen können. Die Haltung von solche Tieren entspricht weder dem Ortsgebrauch noch kann sie nach der Verkehrssitte als zulässig angesehen werden.

Zu dieser Tiergruppe zählen all jene Tiere, bei welchen angenommen werden kann, dass sie (a) die Sicherheit von Menschen gefährden können, wenn sie unsachgemäß gehalten werden, (b) auf die Mitbewohner allgemein ängstlich reagieren oder (c) deren Haltung gegen Artenschutzabkommen verstößt. Das Halten solcher Tiere bedarf der Zustimmung des Vermieters aber auch des Einverständnisses der anderen Hausbewohner.¹⁴

  4. Übermäßige Tierhaltung
Die Anzahl der zulässigerweise gehaltenen Haustiere muss sich im üblichen Rahmen bewegen; dies gilt auch bei Kleintieren. Eine übermäßige Tierhaltung kann zu unzumutbaren Belästigungen der Mitbewohner führen und ist daher vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht gedeckt. Dies muss aber immer nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls geprüft werden. In schwerwiegenden Fällen kann auch die Kündigung des Mietobjekts gerechtfertigt sein; insbesondere dann, wenn es zu einer (erheblichen) Belästigung der Hausbewohner oder einer besonderen Beeinträchtigung des Mietobjekts kommt.

   C. Mietvertraglicher Zustimmungsvorbehalt
Grundsätzlich liegt es im Ermessen des Vermieters, ob er die Zustimmung zur Haltung eines Haustiers erteilen möchte. Der Vermieter muss die Tierhaltung im Mietvertrag nicht zwingend verbieten, er kann sie auch von seiner (vorzugsweise schriftlichen) Zustimmung abhängig machen.

Während die Rechtsprechung und die meines Erachtens überwiegende Meinung im Schrifttum es aktuell noch für zulässig erachtet, dass ein Vermieter frei darüber entscheiden kann, die Haltung eines Hundes in der Mietwohnung zu erlauben oder zu verbieten,¹⁵ tendieren einige Meinungen im Schrifttum zur Auffassung, dass Genehmigungsvorbehaltsklauseln zwar grundsätzlich zulässig sind, diese aber einer Interessenabwägung im Einzelfall zugänglich sein müssen, sodass schon bei Mietvertragsabschluss für den Mieter erkennbar werden muss, wann vom Vermieter der Tierhaltung zugestimmt wird und wann nicht. In eine Interessensabwägung würden viele Aspekte wie Art, Größe, Zustand der Wohnung, Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, berechtigte Interessen der Mitbewohner, Vermieterinteressen sowie besondere Bedürfnisse des Mieters einfließen.¹⁶

Hat sich der Vermieter im Mietvertrag die Entscheidung über die Hundehaltung vorbehalten, so darf er bei Anfrage durch den Mieter die Zustimmung nicht willkürlich verweigern.¹⁷ Willkür wäre etwa gegeben, wenn für einen Mieter oder seine Familienangehörigen aus gesundheitlichen – sowohl physischen als auch psychischen – Gründen die Haltung eines Haustieres unbedingt erforderlich ist (Beispiel: Therapiehund, Blindenhund) und der Vermieter die Tierhaltung nicht erlaubt.

D. Mietvertrag verbietet die Tierhaltung
Ein generelles Verbot jeglicher Tierhaltung wäre in einem individualvertraglich ausgehandelten Mietvertrag grundsätzlich nach der aktuellen Rechtsprechung zulässig. In einem Formularmietvertrag – was der Regelfall sein wird – wird ein generelles Haustierverbot (dh inklusive eines Verbots der Haltung von artgerecht in Behältnissen gehaltenen wohnungsüblichen Kleintieren in Mietwohnungen) jedoch als gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB beurteilt.¹⁸ Bei anderen Tieren – auch bei Hunden und Katzen - könne dem Vermieter grundsätzlich ein schützenswertes Interesse an einer Beschränkung nicht abgesprochen werden.¹⁹ Jedoch könnte ein Tierhaltungsverbot hinsichtlich solcher Tiere unzulässig sein, auf die der Mieter aus gesundheitlichen Gründen angewiesen ist, wie etwa Blinden-, Behindertenbegleit- oder Therapiehunde.²⁰

Ist die Tierhaltung verboten, dann ist der Vermieter berechtigt, die Erlaubnis zu widerrufen, selbst wenn keine konkreten Störungen von dem Tier ausgehen. Bei Verstoß gegen ein wirksames Tierhaltungsverbot steht dem Vermieter das Recht zu, auf Unterlassung zu klagen, wenn der Mieter trotz Abmahnung das Haustier weiterhält. Das vertragswidrige Halten eines Haustieres (zB eines Hundes) rechtfertigt noch nicht die Kündigung. Lediglich als ultima ratio kann aber auch eine Kündigung gerechtfertigt sein, wenn die Mitbewohner im Haus durch die Tierhaltung in arger Weise belästigt werden und ihnen dadurch das Leben im Haus verleidet wird (bspw Geruchsbelästigung).

IV. Möglichkeiten der Abhilfe

Judikaturbeispiele für die Zulässigkeit einer Unterlassungsklage:

Auch wenn der Vermieter dem Mieter die Haltung von Hunden in der Wohnung gestattet hat, steht ihm ein Unterlassungsanspruch dagegen zu, dass der Mieter den Hund zur Verrichtung der Notdurft auf eine mitvermietete Terrasse führt.²¹
Der Mieter verstößt gegen das mietvertragliche Verbot, mit welchem die Hundehaltung untersagt worden ist.²²
Trotz einer ursprünglichen Zustimmung zur Tierhaltung kann deren Unterlassung begehrt werden; sofern die Unzukömmlichkeiten/die Belästigungen nicht schon bei Erteilung der Zustimmung aufgetreten sind. Bei Verletzung wichtiger Interessen des Vermieters oder anderer Mieter soll die Zustimmung zur Tierhaltung nicht mehr gelten.²³
Im Fall einer erhöhten Verschmutzung oder Abnutzung und einer Überschreitung der Gebrauchsbefugnis durch den Mieter steht dem Vermieter ebenfalls ein Unterlassungsanspruch zu: Jedoch kann nur die beeinträchtigende Verhaltensweise und nicht die Tierhaltung als solche untersagt werden.²⁴ (ME besteht insbesondere bei der Genehmigung der Hundehaltung die Möglichkeit eine höhere Kaution zu verlangen, um etwaige Ersatzansprüche des Vermieters nach § 1111 ABGB befriedigen zu können.)

V. Rechtsprechung zur Tierhaltung als Kündigungsgrund
Die Rechtsprechung zur Tierhaltung in Mietwohnungen als Grund für die Aufkündigung der Mietwohnung ist ausgesprochen vielfältig und immer einzelfallspezifisch.

a. Kündigung im Zusammenhang mit Tierhaltung stattgegeben:
Hinweis: Für eine Kündigung ist es nicht erforderlich, dass ein Hund einen Mitbewohner tatsächlich bedroht oder attackiert.²⁵ Negative Auswirkungen der Tierhaltung auf das Mietobjekt muss der Vermieter hinnehmen, solange sie sich im Rahmen dessen halten, was als „gewöhnliche Abnützung“ iSd § 1109 ABGB anzusehen ist.²⁶

Das Halten eines bösartigen Hundes, der bereits mehrere Menschen gebissen hat.²⁷
Tierhalter lässt Hund ohne Beißkorb und Leine auf allgemeinen Teilen der Liegenschaft frei laufen.²⁸ Auch gutmütige Tiere, die ihren Trieben und Instinkten, die nicht durch Vernunft kontrolliert werden, folgen, können Schaden stiften. Wegen dieser Unberechenbarkeit darf ihnen nicht die volle Bewegungsfreiheit gewährt werden.²⁹
Trotz Ersuchen unterlässt der Tierhalter das Anleinen des Hundes.³⁰
Geruchsbelästigung, die sogar bis in die einzelnen Wohnungen eindringt.³¹
Der Hund ist tagsüber oder abends allein ohne Aufsicht, obwohl dem Mieter bekannt ist, dass das Bellen und Winseln die übrigen Mitbewohner stören.³²
„Gekläffe“ des Hundes, der die Ruhe des Hauses empfindlich stört.³³
Trotz Verwarnung sorgt ein Mieter nicht für die ordentliche Verwahrung eines aggressiven Hundes.³⁴
Übermäßige Tierhaltung, die zu einer übermäßigen Abnützung des Mietobjekts führt, rechtfertigt eine Kündigung.
Rottweiler-Dobermann-Mischling läuft im Stiegenhaus ohne Beißkorb und Leine herum, springt Hauspartei an, obwohl im Haus auch kleinere Kinder leben und sich Hausbewohner vor dem Hund fürchten. Verstoß gegen das Wiener Tierschutz- und Tierhaltegesetz, da an frei zugänglichen Teilen von Häusern Hund entweder mit einem Maulkorb versehen sein muss oder so an der Leine zu führen ist, dass eine jederzeitige Beherrschung des Tieres gewährleistet ist.³⁵
Haltung von wohnungsüblichen Kleintieren außerhalb von Käfigen, die mit Schmutz und Ungezieferbildung verbunden ist.³⁶
Katzenhaltung, die zu starken Verunreinigungen in Haus, Hof und Garten sowie zu einer im ganzen Haus festzustellenden Geruchsbelästigung geführt hat.³⁷
Geruchsbelästigung im Stiegenhaus aufgrund des Haltens einer großen Anzahl von Katzen und das Herabrinnen des Tierurins von der Terrasse auf die darunterliegende Terrasse.³⁸
Halten von Tauben, Hühnern und Katzen, die die Wohnung und insbesondere die Möbel beschmutzen.³⁹
Halten von 4 Katzen und 11 Sittichen und starker und penetranter Geruch, der aus der Wohnung dringt.⁴⁰

b. Kündigung nicht stattgegeben:

Geruchsbelästigung durch einen großen Hund und das Bellen bei der Begegnung mit anderen Mietern des Hauses sowie gelegentliches Auffinden von Hundehaaren im Stiegenhaus.⁴¹
Lebhafter Hund, der einige Male an Personen hochgesprungen ist.
Gelegentliches Herumlaufen und Bellen des Hundes im mitgemieteten Hausgarten.⁴²
Das für einige Stunden erfolgte Öffnen eines Fensters zu einem Zimmer, in dem Vögel gehalten werden. Mag sich auch ein Hausbewohner dadurch subjektiv gestört fühlen, verwirklicht das Zwitschern und Kreischen in durchschnittlicher Lautstärke keinen Kündigungstatbestand; dies unter Berücksichtigung anderer Lärmquellen wie der Radio- und Fernsehgeräte, des Verkehrslärms oder von spielenden Kindern im Hof.⁴³
Das Halten von Singvögeln und Kleintieren in Käfigen, solange die Tiere vollständig sauber gehalten werden.⁴⁴

Verfasserin: Mag. Michaela Schinnagl

¹LGZ Wien 45 R 515/77 MietSlg 30.193; Kuhlanek, Kapitel 11. Tierhaltung, in Kainc/Reiber, Mietrecht. Das Casebook; Höllwerth in GeKo Wohnrecht I § 1098 ABGB Rz 32 ff.
²LGZ Wien MietSlg 55.359.
³LGZ Wien MietSlg 68.154.
⁴LGZ Wien MietSlg 55.359.
⁵Nach Gaisbauer¸ Tierhaltung in der Mietwohnung, ÖJZ 1990, 669 etwa, dass der Hund die Grünanlagen nicht betreten darf oder nicht frei herumlaufen darf etc.
⁶MietSlg 20.381.
⁷LGZ Wien MietSlg 43.092.
⁸Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1098 Rz 16; Pletzer, Zak 2008, 384.
⁹LG Essen WM 91, 340; AG Rheine WM 2003, 315 (Ratten rufen bei den meisten Menschen Abscheu und Ekel hervor).
¹⁰Gaisbauer, Tierhaltung in der Mietwohnung, ÖJZ 1990, 669.
¹¹LGZ Wien MietSlg 41 R 241/81; Pletzer, wobl 2013, 251, Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1098 Rz 16 ff.
¹²9 Ob 102/98k.
¹³9 Ob 102/98k.
¹⁴Höllwerth in Geko Wohnrecht I § 1098 ABGB Rz 36; Pesek in Schwimann/Kodek 4 § 1098 Rz 46 mwN.
¹⁵Einen solchen Zustimmungsvorbehalt bejahend Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1098 Rz 16 ff; einen solchen Zustimmungsvorbehalt verneinend bspw Rosifka, Grenzen mietvertraglicher Vereinbarungen zur Haustierhaltung, immolex 2022, 140.
¹⁶Pletzer, Nochmals: Verbot der Katzen- und Hundehaltung im Formularmietvertrag?, wobl 2013, 249; Rosifka, Grenzen mietvertraglicher Vereinbarungen zur Haustierhaltung, immolex 2022, 140.
¹⁷6 Ob 129/08a immolex 2009/3.
¹⁸OGH 2 Ob 73/10i; 9 Ob 31/25m.
¹⁹RIS-Justiz RS0126573; vgl 6 Ob 129/08a, Pkt 4.3.
²⁰Vgl Böhm, Glosse zu OGH 22.12.2010, 2 Ob 73/10i, immolex 2011/25; nach Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1098 Rz 18 mHa weitere Rsp und Literatur ist ein derartiges Verbot grundsätzlich zulässig. Allerdings kann die Berufung auf das Verbot in bestimmten Konstellationen rechtsmissbräuchlich sein (zB Therapiehund; vgl Prader, immolex 2012, 138); so auch Pesek in Schwimann/Kodek, Praxiskommentar4 § 1098 ABGB Rz 44 FN 207; aA insbesondere Pletzer, Glosse zu 10 Ob 24/21h immolex 2022/25 und Rosifka, immolex 2022, 140, nach deren Ansicht es bei einer Abweichung vom dispositiven Recht immer einer sachlichen Rechtfertigung bedarf.
²¹LGZ Wien MietSlg 44.172.
²²7 Ob 505/82 MietSlg 34.228.
²³LGZ Wien MietSlg 33.169.
²⁴9 Ob 102/98k immolex 1998/133, LGZ Wien MietSlg L/56.
²⁵LGZ Wien MietSlg 64.341.
²⁶Pletzer, wobl 2019, 249.
²⁷MietSlg 12.256.
²⁸LGZ Wien MietSlg 52.401.
²⁹LGZ Wien MietSlg 39 R 168/12p mHa oberstgerichtliche Rsp zur Haftung von Tierhalter.
³⁰LGZ Wien MietSlg 39.422.
³¹LGZ Wien MietSlg 35.352
³²LGZ Wien Mietslg 39.422; 4 Ob 160/01k MietSlg 53.393 (stundenlanges Heulen/Bellen).
³³MietSlg 12.257.
³⁴MietSlg 12.255.
³⁵LGZ Wien MietSlg 52.401.
³⁶LGZ Wien 41 R 120/81 MietSlg 33.330.
³⁷4 Ob 552/81 MietSlg 33.335.
³⁸LGZ Wien MietSlg 20.383.
³⁹LGZ Wien MietSlg 23.342.
⁴⁰LGZ Wien MietSlg 27.348.
41LGZ Wien MietSlg 63.366.
⁴²MietSlg 4.609.
⁴³LGZ Wien MietSlg 52.399.
⁴⁴LGZ Wien MietSlg 25.155.