Objektförderung und Subjektförderung: Das richtige Zusammenspiel für leistbares Wohnen

Die Frage, wie leistbares Wohnen am wirksamsten gefördert werden kann, steht in ganz Europa auf der politischen Agenda. Im Kern geht es dabei um die Wahl zwischen zwei Instrumenten: der Objektförderung, die bei der Errichtung und Sanierung von Wohnraum ansetzt, und der Subjektförderung, die Haushalte bei ihren Wohnkosten unterstützt. Beide Instrumente erfüllen zwar unterschiedliche Funktionen, sind aber keine gleichwertigen Alternativen, wenn der effiziente Einsatz von Fördermittel im Fokus steht.  Während die Objektförderung strukturell und langfristig wirkt, sollte die Subjektförderung, insbesondere in Form von Wohnbeihilfen, dann ergänzend zum Einsatz kommen, wo trotz Objektförderung Leistbarkeitsprobleme aufgrund prekärer Einkommenslagen fortbestehen. Besonders wirksam ist die Objektförderung im gemeinnützigen Wohnbau: Die Finanzierungsvorteile der Wohnbauförderung kommen vollständig den BewohnerInnen zugute, und auch nach Ende der Förderdauer dämpft die Wohnungsgemeinnützigkeit weiterhin die Preise. Für eine funktionierende und leistbare Wohnungspolitik kommt es also auf das richtige Zusammenspiel an.

Objektförderung wirkt doppelt
Die Objektförderung entfaltet eine zweifache Wirkung im Wohnungssektor. Einerseits erfüllt sie einen klaren sozial- und wohnungspolitischen Auftrag, indem sie leistbaren Wohnraum schafft und langfristig sichert. Andererseits löst sie unmittelbar reale Bau- und Sanierungsinvestitionen aus. Jeder eingesetzte Förder-Euro stößt Wertschöpfung in der Bauwirtschaft, im Handwerk, im Baunebengewerbe sowie im Dienstleistungssektor an. Damit übernimmt die Objektförderung eine wichtige gesamtwirtschaftliche und antizyklische Stabilisierungsfunktion, die weit über den eigentlichen Wohnungsbau hinausreicht.

Förderung 1:1 weitergegeben: die Wirkung der Objektförderung im gemeinnützigen Wohnbau
Ihre maximale Effizienz erreicht die Objektförderung im Zusammenspiel mit dem gemeinnützigen Wohnbau. Das Gesetz über die Wohnungsgemeinnützigkeit (WGG) schreibt eine kostenbasierte Mietpreisberechnung vor. Das bedeutet, dass sämtliche Finanzierungsvorteile, die durch günstige Wohnbaufördermittel im Vergleich zu Bankkrediten entstehen, durch die Kostenmiete 1:1 an die Bewohnerinnen und Bewohner weitergegeben werden. Die Förderung kommt ohne Streuverluste direkt dort an, wo sie gebraucht wird.
Warum die Objektförderung im WGG-System besonders effizienter wirkt
Ein entscheidender Vorteil des österreichischen Systems liegt im Ansetzpunkt der Förderung, wenn sie im gemeinnützigen Wohnbau eingesetzt wird: Sie setzt nämlich im Rahmen der WGG-Miete an den tatsächlichen Errichtungs- und Finanzierungskosten an und reduziert die Kostenmiete direkt. In internationalen Systemen ohne kostenbasierte Mietpreisbildung greift Förderung oft über einen prozentualen Abschlag von der Marktmiete. Bei stark überhöhten Marktmieten führt dies dazu, dass geförderte Wohnungen trotz Abschlags teuer bleiben und öffentliche Gelder zur Stützung hoher Marktpreise verwendet werden bzw. deutlich höhere Fördersätze notwendig sind, um Leistbarkeit zu erzielen. Die Objektförderung im WGG-System ist daher wesentlich effizienter, weil sie die Miete von der Kostenbasis her dämpft.
 

Wirkung reicht weit über die Förderdauer hinaus
Die preisdämpfende Wirkung der Objektförderung endet im gemeinnützigen Sektor nicht mit dem Auslaufen der Förderdarlehen, wie es außerhalb der Wohnungsgemeinnützigkeit der Fall ist. Nach vollständiger Tilgung der Darlehen kommt im GBV-Bestand die gesetzlich geregelte Grundmiete zur Anwendung, die derzeit bei 2,12 Euro pro Quadratmeter liegt und für Reinvestitionen zweckgebunden ist. In Abbildung 2 ist zusätzlich zur Grundmiete auch noch die zulässige Eigenmittelverzinsung und die Rücklage inkludiert. Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) wurde ebenfalls separat ausgewiesen, basierend auf den gesetzlich zulässigen Durchschnittswerten nach Errichtungsjahr. Die Betriebskosten wurden dem Mikrozensus 2025 der Statistik Austria entnommen. 

Nachdem die Wohnbauförderung in vielen Bundesländern für alle Bauträger zugänglich ist können auch gewerbliche Bauträger Förderungen in Anspruch nehmen. Während jedoch Wohnungen in gewerblichen Systemen nach Ende der Förderfrist in den freien Markt entlassen und teuer neu vermietet werden können, bleibt der gemeinnützige Bestand dauerhaft preisgebunden. Das garantiert Leistbarkeit über Generationen hinweg und entlastet die öffentlichen Haushalte nachhaltig. In etwa 40% des gemeinnützigen Mietwohnungsbestandes – das sind etwa 280.000 Wohnungen – gelten nicht mehr als gefördert. Diese ausfinanzierten Bestände sind eines der preisgünstigsten Mietsegmente am österreichischen Wohnungsmarkt und wachsen darüber hinaus auch jährlich um etwa 10.000 Wohnungen an (Erklärung: das entspricht in etwa der Anzahl der Wohnungen die jährlich in die „Grundmiete“ wechseln). 
 

Subjektförderung ersetzt keine strukturelle Wohnungspolitik
Ein Blick auf internationale Erfahrungen unterstreicht, dass eine Verschiebung von der Objekt- zur Subjektförderung keine nachhaltige Lösung ist. Länder, die ihre Objektförderung zurückgefahren und gemeinnützige Bestände abgebaut haben (wie etwa Deutschland oder Großbritannien), verzeichnen einen drastischen Mangel an preisgebundenem Wohnraum. Die Folge sind stark steigende private Marktmieten, die die öffentliche Hand nachträglich über rasant wachsende Ausgaben für Wohnbeihilfen auffangen muss. Subjektförderung allein stellt keinen neuen Wohnraum bereit und kann eine strukturelle Wohnungspolitik nicht ersetzen. Im EU-Durchschnitt werden etwa 16% aller Mietzahlungen indirekt über Wohnbeihilfen bezahlt, in Österreich liegt der Anteil lediglich bei 4%. Anders formuliert: in Österreich sind die Haushalte zu einem höheren Ausmaß in der Lage die Wohnkosten durch eigene Erwerbs- oder Pensionseinkünfte zu bezahlen, als dies in den meisten anderen EU-Ländern der Fall ist.