Neues und (sehr) Altes zu den spekulationsverhindernden Regelungen der §§ 15g und 15i WGG (1)

Bekanntlich regeln obig angeführte Normen - beginnend mit der WGG-Nov 2016 [2] und adaptiert mit den darauffolgenden Novellen des WGG [3] - Beschränkungen in der Verfügung des erwerbenden (Wohnungs-)Eigentümers über seine von einer GBV errichtete Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit. [4

Der durch ein „uneigentliches“ [5] bzw „typisiertes“ [6] Vorkaufsrecht [7] abgesicherte Differenzbetrag soll im Fall eines nichtprivilegierten Weiterverkaufs innerhalb einer bestimmten sog „Spekulationsfrist“ [8] vom Ersterwerber [9] an die ursprünglich verkaufende GBV nachgezahlt werden. Dadurch soll spekulativen Weiterverkäufen ein Riegel vorgeschoben werden, zumal der historische Gesetzge-ber bei Verkauf von GBV-Wohnungen von „von der öffentlichen Hand zum Teil massiv gestützten Preisvorteilen zugunsten (und vor allem) des nachträglich erwerbenden Mieters“ ausgeht. [10]

Judikatur und Rechtsfragen
§ 15g WGG (und mE auch § 15i WGG) sind lediglich auf Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten anzuwenden. Einer analogen Anwendbarkeit auch auf „dienende Liegenschaften“ hat die Judikatur iZm § 15g WGG bereits recht rasch einen Riegel vorgeschoben [11].

Eine weitere Rechtsfrage betrifft ebenfalls die Reichweite des § 15g WGG, jedoch iZm KFZ-Abstellplätzen: Prader/Pittl plädieren für eine analoge Anwendbarkeit des § 15g WGG auf Abstell-plätze und Garagen aufgrund der Textierung des § 15g WGG (mit Verweis auf § 15b WGG) und der Anwendbarkeit des § 15b WGG auf Abstellplätze und Garagen. [12] ME ist jedoch der gegen-teiligen Rechtsansicht der Vorzug zu geben, die sich a) auf den insoweit an Klarheit wohl kaum zu überbietenden Gesetzestext stützt, b) vom Gesetzgeber bei der WGG-Nov 2019 iZm der zeitlichen Ausweitung des § 15g WGG mit dem Erfordernis einer stärkeren Verankerung der Wohnzweckbindung gemeinnützigen Wohnbaus hingewiesen wird und c) auf die bereits zu § 15g WGG ergangene Judikatur bezieht. [13]

Die Befristung als Schlüsselelement
Den §§ 15g und 15i WGG ist gemein, dass durch ihre befristete Anwendbarkeit (wie übrigens auch § 15h WGG) „Eigentum zweiter Klasse“ hintangehalten wird. [14] Seit der Verländerung der Wohnbauförderung [15] wird auf Ebene der Länder und Kommunen danach getrachtet, strenge Vorgaben in Bezug auf Anti-Spekulationsbestimmungen zu treffen. Ein rezentes E des OGH zeigt die Grenzen derartiger Eingriffe auf: Im vorliegenden Fall erwarb die Klägerin eine Eigentumswohnung von ei-nem Bauträger und räumte der beklagten Stadtgemeinde ein im Grundbuch eingetragenes (unbe-fristetes, limitiertes und sogar weitergabefähiges) Vorkaufsrecht ein. Hintergrund dieses Vorkaufs-rechts war die Überlassung des Grundstücks durch die Stadtgemeinde zu besseren als Marktkondi-tionen. Die Klägerin begehrte die Feststellung der Nichtigkeit des Vorkaufsrechts und die Zustim-mung zur Einverleibung der Löschung des Vorkaufsrechts. [16]

Nach Ansicht des OGH sind gem § 38 WEG 2002 nicht sämtliche, jedoch jene Vereinbarungen unzu-lässig, die Rechte (also dem Wohnungseigentumsbewerber zustehende Nutzungs- und Verfü-gungsrechte) unbillig beschränken. [17] Im vorliegenden Fall erachtete der OGH die Argumentation des Berufungsgerichts für zutreffend, dass das vereinbarte Vorkaufsrecht vor allem vor dem Hin-tergrund der zeitlichen Dauer (als „immerwährendes“ Vorkaufsrecht) eine unzulässige Einschrän-kung des Eigentumsrechts der Klägerin darstellt. [18] Zusätzlich wird die Argumentation mit Blick auf § 15g WGG untermauert, zumal dem historischen Gesetzgeber ein auf 15 Jahre befristetes Vor-kaufsrecht zur Hintanhaltung von Spekulation ausreicht, Veräußerungsvorgänge nach Ablauf dieser im WGG verankerten Frist wohl kaum mehr als spekulativ angesehen werden können. [19]

Somit sind dem Gesetzgeber hinsichtlich der Normierung antispekulativer Normen wohl auch be-stimmte (zeitliche) Grenzen gesetzt, dies überdies vor dem Hintergrund der (fast) vergessenen Art 15a B-VG Vereinbarung [20] zwischen Bund und Ländern iZm der Verländerung der Wohnbauför-derung, wonach gem dessen Art 2 Abs 2 Z 1 Höchstgrenzen iZm zivilrechtlichen, die Verfügungs-macht einschränkende Bestimmungen aufgr der Förderbestimmungen normiert sind.