Neue Zahlen zur Mietentwicklung bis 2025

Die Mietpreise in Österreich sind 2025 weiter gestiegen – jedoch nicht überall gleich stark. Während gemeinnützige Mieten etwas unter der Inflation stiegen, verteuerten sich private und gewerbliche Mietwohnungen deutlich stärker. Die Mietschere zwischen beiden Segmenten öffnet sich damit weiter.

Die Mietschere zwischen gemeinnützigen und gewerblichen Mieten hat sich im Jahr 2025 weiter erhöht
Die durchschnittliche Bruttomiete (inklusive Betriebskosten) pro Quadratmeter ist in Österreich zwischen 2024 und 2025 um 4,1% gestiegen und lag somit im Jahr 2025 bei 10,2 Euro. Die durchschnittliche Miete bei einer Gemeinnützigen Bauvereinigung (GBV) betrug im Jahr 2025 8,8 Euro und die durchschnittliche Miete im kommunalen Wohnbau betrug 8,3 Euro. Im privaten/gewerblichen Mietsektor wurden durchschnittlich 12,2 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Die GBV-Mieten waren somit um 3,4 Euro bzw. 28% günstiger als die privaten/gewerblichen Mieten.

Auch die Mietanstiege zwischen 2024 und 2025 fielen recht unterschiedlich aus. Während die GBV-Mieten um 3,3% und die kommunalen Mieten um durchschnittlich 2,2% anstiegen, fielen die Anstiege um privaten/gewerblichen Sektor mit 4,9% deutlich höher aus. Im Vergleich dazu lag die Jahresinflation im Jahr 2025 laut Statistik Austria bei 3,6%. 

Der Langfristtrend zeigt ebenfalls eine sehr unterschiedliche Entwicklung hinsichtlich der Rechtsformen. Zwischen 2009 und 2025 stiegen die durchschnittlichen Bruttomieten pro Quadratmeter im gemeinnützigen Sektor um 63% bzw. um 56% im kommunalen Sektor, was knapp über der Gesamtinflation von + 56,5% im Vergleichszeitraum (lt. Statistik Austria) liegt. Die Bruttomieten im privaten/gewerblichen Sektor haben sich im Zeitraum 2009-2025 deutlich stärker erhöht, und zwar um 84%. Das hat bewirkt, dass sich die Mietschere – also um wie viel % GBV-Mieten unter privaten/gewerblichen Mieten liegen - von 18% im Jahr 2009 auf 28% im Jahr 2025 erhöht hat. Die deutlichen Mietsteigerungen im privaten und gewerblichen Bereich sind vor allem auf die Entwicklung der Nettomieten – also des eigentlichen Mietzinses – zurückzuführen. Diese erhöhten sich im Betrachtungszeitraum um 101 %, während die Betriebskosten nicht der maßgebliche Preistreiber waren.
 

Urbane Räume deutlich teurer
Der Unterschied zwischen gemeinnützigen und gewerblichen Mieten tritt auch besonders bei der Unterscheidung zwischen städtischen und ländlichen Räumen zutage. Private/gewerbliche Mieten in urbanen Räumen sind mit durchschnittlich 13,2 Euro pro Quadratmeter deutlich höher als in kleinstädtischen (11,4 Euro) und ländlichen Räumen (9,1 Euro). Obwohl es zwar auch im gemeinnützigen Sektor einen geringen Preisunterschied zwischen städtischen und ländlichen Räumen gibt, ist dieser mit einer Spanne von 9,0 Euro in städtischen Räumen bis 8,4 Euro in ländlichen Räumen deutlich geringer ausgeprägt und lässt sich vor allem durch die höheren Grundstückskosten in städtischen Räumen erklären. Bei privaten/gewerblichen Anbietern ist die Preisdifferenz hingegen auch ein Resultat des verstärkten Nachfragedrucks und den damit verbundenen höheren Preisen, die sich deshalb durchsetzen lassen.

Das spiegelt sich auch in den unterschiedlichen Preisdifferenzen zwischen gemeinnützigen und privaten/gewerblichen Mieten in urbanen und ländlichen Räumen wider. Während die durchschnittliche gemeinnützige Miete um 3,4 Euro pro Quadratmeter günstiger ist als die private/gewerbliche Miete (28%), liegt die Differenz in urbanen Räumen bei 4,3 Euro bzw. 32%. In kleineren Städten liegt der Unterschied bei 2,7 Euro (24%) und in ländlichen Räumen betrügt der Abstand 70 Cent pro Quadratmeter bzw. 8%. 
 

Innsbruck ist die teuerste Landeshauptstadt
Betrachtet man lediglich die Landeshauptstädte (als die wichtigsten urbanen Räume in Österreich), so zeigt sich folgendes Bild: 
Die teuerste Landeshauptstadt Österreichs ist Innsbruck, wo die durchschnittliche private/gewerbliche Miete bei 17,2 Euro pro Quadratmeter liegt und damit fast doppelt so hoch ist wie die Miete von 8,8 Euro im gemeinnützigen Sektor (die GBV-Miete liegt um 49% unter der privaten/gewerblichen Miete).

An zweiter Stelle liegt Salzburg Stadt mit einer durchschnittlichen privaten/gewerblichen Miete von 15,8 Euro pro Quadratmeter. Die Differenz zum gemeinnützigen Sektor beträgt hier 5,9 Euro bzw. 37%. 
Danach folgen die städtischen Regionen Vorarlbergs (Dornbirn, Feldkirch, Bludenz und Lustenau), wo die durchschnittliche Quadratmetermiete im privaten/gewerblichen Sektor bei 14,3 Euro liegt. Die GBV-Mieten liegen dort mit 8,7 Euro um 5,7 Euro bzw. 39% unter den privaten/gewerblichen Mieten. 

Auch in den restlichen Landeshauptstädten bzw. in der Bundeshauptstadt Wien liegen die gemeinnützigen Mieten jeweils um deutlich mehr als 3 Euro pro Quadratmeter unter den privaten/gewerblichen Mieten. 
In St. Pölten und Eisenstadt sind aufgrund der geringen Stichprobe im kommunalen bzw. im privaten/gewerblichen keine Werte angegeben. 
 

Deutliche Unterschiede bei den Mieten nach Gebäudealter und Mietvertragsdauer
Deutliche Unterschiede bei den Mieten zeigen sich auch bei der Betrachtung nach Errichtungsjahr des Gebäudes und der Mietvertragsdauer. Der Abstand zwischen privaten/gewerblichen und gemeinnützigen Mieten im Neubau (in Gebäuden, die seit 2011 errichtet wurden) beträgt 6 Euro. Im privaten/gewerblichen Neubau liegt die durchschnittliche Bruttomiete pro Quadratmeter 16,2 Euro, im Vergleich zu 10,2 Euro im gemeinnützigen Sektor. 

Private/gewerbliche Mieterhaushalte mit Mietverträgen, die in den letzten zwei Jahren abgeschlossen wurden, zahlen durchschnittlich 13,5 Euro pro Quadratmeter, im Vergleich zu deutlich unter 10 Euro in jenen Mietverträgen die bereits 20 Jahre oder länger aufrecht sind. Auch im gemeinnützigen Sektor lässt sich ein Unterschied zwischen kürzeren und älteren Mietverträgen feststellen, der jedoch weniger stark ausgeprägt ist.

Der leistbare Neubau kommt fast ausschließlich aus dem gemeinnützigen Sektor
57% aller im Jahr 2025 am Wohnungsmarkt befindlichen neu errichteten Mietwohnungen (seit 2011 errichtetet) werden von GBVs verwaltet. Unterteilt man die neu errichteten Mietwohnungen in vier gleich große Segmente sortiert nach der Miethöhe (=Quartile), so erkennt man, dass die überwiegende Mehrheit der günstigen Segmente (<9,37 Euro und 9,37-11,25 Euro) aus dem gemeinnützigen Sektor kommen. Anders formuliert, GBVs sind nahezu die einzigen Anbieter die neu gebaute Mietwohnungen in den günstigsten zwei Segmenten anbieten. Bei den teuersten Mietwohnungen (jenen mit Bruttomieten über 15,19 Euro) überwiegen mehrheitlich die gewerblichen Anbieter.