Mieten und Mietentwicklung bis 2024

Im Jahr 2024 lag die durchschnittliche Bruttomiete pro Quadratmeter bei 9,8 Euro. Davon entfallen 7,4 Euro auf die Nettomiete und 2,4 Euro auf die Betriebskosten. Mit durchschnittlich 11,6 Euro pro Quadratmeter zahlen private/gewerbliche Mieterhaushalte die höchsten Mieten. Die durchschnittliche GBV-Miete lag im Jahr 2024 bei 8,5 Euro pro Quadratmeter und im kommunalen Wohnbau bei 8,1 Euro. GBV-Mieten sind somit um 27% günstiger als private/gewerbliche Mieten. 

Im Neubau (seit 2011 errichtet) ist der Preisunterschied zwischen gemeinnützigen und privaten/gewerblichen Mieten noch stärker ausgeprägt. Mit einer durchschnittlichen Quadratmetermiete von 15,2 Euro liegen die privaten/gewerblichen um mehr als fünf Euro über den gemeinnützigen Mieten, die 10,0 Euro betragen. GBV-Neubaumieten sind also um ein Drittel (33%) günstiger als private/gewerbliche Mieten.  
 

Seit 2009 ist der GBV-Preisvorteil zu Privaten/Gewerblichen von 18% auf 27% gestiegen
Über den Zeitraum 2009 bis 2024 ist dein deutliches Auseinanderdriften von privaten/gewerblichen Mieten und gemeinnützigen Mieten zu beobachten. Über diesen Zeitraum sind die privaten/gewerblichen Mieten um 76% (brutto) bzw. um 90% (netto) gestiegen. Die gemeinnützigen Mieten sind im Vergleichszeitraum sowohl brutto als auch netto um 58% gestiegen. Im kommunalen Wohnbau lagen die Anstiege bei 53% (brutto) bzw. 61% (netto). Während also die Anstiege im gemeinnützigen Sektor in etwa dem Anstieg der Baukosten (BKI +57%) entsprechen bzw. leicht über dem Anstieg des Verbraucherpreisindexes liegen (VPI +51%), stiegen die privaten/gewerblichen Mieten deutlich stärker als die Inflation und die Baukosten. 

Das hat dazu geführt, dass der GBV-Preisvorteil zu Privaten/Gewerblichen von 18% im Jahr 2009 auf 27% im Jahr 2024 gestiegen ist. Absolut ausgedrückt, stieg der Preisvorteil von 1,2 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2009 auf 3,1 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2024. 
 

Gemeinnützige „Grundmietewohnungen“ stellen eine Mietpreisbremse am Wohnungsmarkt dar
Eine feinere Aufgliederung der Rechtsformen nach „Mietypen“ lässt ein paar interessante wohnungswirtschaftliche Schlüsse zu. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) kann man grob zwischen Richtwertmieten, Kategoriemieten und freier bzw. angemessenen Mieten unterscheiden. Richtwert- bzw. Kategoriemieten kommen im mehrgeschoßigen Altbestand (vor 1945 errichtet) zur Anwendung, wenn Wohnungen nicht mehr als 130 Quadratmeter groß sind. Bei Neuvermietungen wurde in diesem Bestandssegment bis 1994 die Kategoriemiete angesetzt. Mit Einführung der Richtwerte im Jahr 1994 kamen diese bei neuen Mietvertragsabschlüssen fortan zur Anwendung. In Gebäuden, die ab 1945 errichtet wurden, gibt es keine gesetzliche Mietzinsobergrenzen. Auch im kommunalen Wohnbau (in Wien) werden (seit 2004) Richtwertmieten verrechnet, jedoch ohne Zuschläge wie sie bei privaten/gewerblichen Anbietern üblich sind. 

Im gemeinnützigen Sektor kommt das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) zur Anwendung, welches kostendeckende Entgelte festschreibt. Das heißt, die Mieten sind in jener Höhe angesetzt, die zur Deckung der Kosten der Errichtung und Bewirtschaftung eines Objekts notwendig sind. Nach Rückzahlung der Darlehen kann anstelle der Darlehensbeträge die sogenannte „Grundmiete“ verrechnet werden, die per 1.1.2025 2,05 Euro pro Quadratmeter beträgt. Die Einnahmen aus der Grundmiete sind im Sinne des Generationenvertrages des WGG zur Errichtung von Wohnraum für künftige Generationen einzusetzen, was auch gesetzlich im WGG definiert ist. 

In der Regel kommt es mit der Umstellung auf Grundmiete zu einer Absenkung der Mieten, da der vorherige Betrag zur Deckung der Darlehenszahlungen höher war als die Grundmiete. Das bedeutet, dass die älteren GBV-Mietwohnungen etwas günstiger sind als die neueren Wohnungen die sich noch in der „Kostenmiete-Phase“ befinden. 

Reiht man diese unterschiedlichen Miettypen nach der durchschnittlichen Bruttomiete, so stehen die privaten/gewerblichen Mietwohnungen mit freier Mietzinsbildung mit 12,3 Euro pro Quadratmeter an oberster Stelle, gefolgt von den privaten/gewerblichen Mietwohnungen, die nach Richtwert vermietet werden mit 11,3 Euro pro Quadratmeter. Zwischen den „freien“ und den „geregelten“ privaten/gewerblichen Mieten liegt also lediglich ein Preisunterschied eines Euros pro Quadratmeter. Mit fast 500.000 Wohnungen überwiegen die Wohnungen mit freier Mietzinsbildung im privaten/gewerblichen Sektor. Private Richtwertwohnungen gibt es ca. 270.000. Aber nicht nur die teuersten, sondern auch der günstigste Miettyp liegt im privaten/gewerblichen Sektor. Mit 6,0 Euro Bruttomieten pro Quadratmeter stellen die privaten Kategoriemieten den günstigsten Miettyp am Wohnungsmarkt dar. 

Von den gemeinnützigen Mietwohnungen befinden sich ca. 40% bereits in der „Grundmiete“ und 60% noch in der Kostenmiet-Phase. Wie zu erwarten, liegen die Mieten im (neueren) Kostenmiet-Bestand mit 9,1 Euro etwas über den Mieten in den (älteren) Grundmiete-Beständen, wo die durchschnittliche Bruttomiete 7,6 Euro beträgt. Die durchschnittliche Absenkung der Miete nach Ausfinanzierung beträgt also 1,5 Euro pro Quadratmeter.

Die Mieten im kommunalen Wohnbau in Wien (wo sich rund drei Viertel aller kommunalen Mietwohnungen in Österreich befinden), weisen ebenfalls einen Unterschied zwischen den nach Richtwert (9,2 EUR/m2) und den nach Kategorie (6,6 EUR/m2) vermieteten Wohnungen auf. Die restlichen rd. 77.000 kommunalen Mietwohnungen im restlichen Österreich weisen eine Durchschnittsmiete von 7,6 Euro pro Quadratmeter auf. 

Die zwei günstigsten Miettypen am österreichischen Wohnungsmarkt sind demnach die Wohnungen, die nach Kategorie vermietet werden (im privaten/gewerblichen und kommunalen Sektor) und die Grundmietewohnungen im gemeinnützigen Sektor. Während sich jedoch die Anzahl der Kategoriewohnungen laufend verringert (in etwa im Ausmaß von 10.000 Wohnungen da bei Neuvermietung nach dem etwas höheren Richtwert vermietet wird), fallen im gemeinnützigen Sektor jährlich zwischen 5.000 – 10.000 in die günstigere Grundmiete. Diese Wechsel in die Grundmiete, der nur im gemeinnützigen Sektor nach den Bestimmungen des WGG erfolgt, wirkt somit als eine institutionalisierte „Mietpreisbremse“ auf den Wohnungsmarkt. Im Gegensatz dazu können private/gewerbliche Mietwohnungen, die etwa mit Förderung errichtet wurden und für die Förderdauer einer Mietpreisbindung unterliegen, nach Rückzahlung der Förderdarlehen zur maximal erzielbaren Marktmiete vermietet werden. Die Marktmieten liegen in der Regel deutlich über den gedeckelten Mieten, die während der Dauer der Förderung verrechnet werden. 
 

Wohnungsgemeinnützigkeit stärken
Die Mietpreisdämpfende Wirkung der Gemeinnützigen geht aber weit über die Grundmietbestände hinaus, wie die Studien des WIFO und des Verbandes (2023) gezeigt haben. Eine Stärkung der Wohnungsgemeinnützigkeit ist also der beste Garant für eine stabile und nachhaltig leistbare Wohnversorgung.

Ein ausführlicheres Research Brief zum Thema „Mieten, Mietentwicklung und Wohnsicherheit“ findet sich hier zum Download.

Verfasser: Gerald Kössl, Wohnwirtschaftliches Referat