Leistbares Wohnen in Europa: Was der European Affordable Housing Plan leisten soll

Ein neuer Plan zur Bekämpfung der Wohnungskrise in Europa
Die EU-Kommission unternimmt mit dem ersten Europäischen Plan für erschwinglichen Wohnraum (European Affordable Housing Plan), der im Dezember 2025 veröffentlicht wurde, einen historischen Schritt und erkennt Wohnen erstmals klar als gemeinsame europäische Herausforderung an. Hintergrund ist eine wachsende soziale Ungerechtigkeit durch teuren und knappen Wohnraum in vielen Teilen Europas. Obwohl Wohnpolitik weiterhin primär Aufgabe der Mitgliedstaaten, Regionen und Städte bleibt, will die EU stärker koordinieren, unterstützen und nationale sowie lokale Maßnahmen ergänzen.

Ziel des Plans ist es, das Angebot an leistbarem Wohnraum zu erhöhen, Investitionen zu mobilisieren, kurzfristige Unterstützung mit strukturellen Reformen zu verbinden und besonders betroffene Menschen und Regionen zu priorisieren. Je nach nationalem Kontext wird gemeinnütziger, öffentlicher, genossenschaftlicher und sozialer Wohnbau als zentraler Hebel für bezahlbares Wohnen anerkannt, da er ein leistbares Wohnungsangebot schafft und Spekulation begrenzt. Die Kommission rechnet damit, dass die EU jährlich mehr als zwei Millionen neue Wohnungen benötigt, um den aktuellen Bedarf zu decken. Das bedeutet, dass zusätzlich zu den derzeit rund 1,6 Millionen neu gebauten Wohnungen etwa 650.000 weitere Wohneinheiten pro Jahr erforderlich wären. Die Schaffung dieses zusätzlichen Wohnraums würde laut Schätzungen der Kommission jährliche Kosten von rund 150 Mrd. EUR verursachen. Der Plan basiert auf intensivem Dialog mit Akteur:innen vor Ort und hebt auch bewährte europäische Modelle hervor, die sich durch Langfristigkeit und die Reinvestition von Überschüssen (revolving fund) auszeichnen. Auch auf die österreichische Wohnungsgemeinnützigkeit wird dabei Bezug genommen. 
Der Europäische Plan für erschwinglichen Wohnraum stützt sich auf vier Säulen, die in konkreten Handlungsschwerpunkten genauer ausgeführt werden

Tabelle 1: Die 4 Säulen des Europäischen Plans für erschwinglichen Wohnraum

Neue Gesetzesinitiativen und eine stärkere Einbindung der Städte und Regionen
Viele der Handlungsschwerpunkte werden erst in den folgenden Monaten und Jahren zur Umsetzung kommen. Allerdings sind bereits jetzt konkrete gesetzliche Neuerungen im Plan angekündigt. Darunter findet sich etwa eine neue Gesetzgebungsinitiative zu kurzzeitigen Vermietungen bzw. ein Rechtsakt für erschwinglichen Wohnraum (Affordable Housing Act), ein Vereinfachungspaket (z.B. flexiblere Richtlinien über die Vergabe öffentlicher Aufträge) und die Mobilisierung neuer Investitionen im Rahmen dieses und des nächsten mehrjährigen Finanzrahmens (MFR). Außerdem werden Bereiche vorgeschlagen, in denen die Mitgliedstaaten vorrangig tätig werden könnten und sollten. Eine neue Europäische Allianz für Wohnraum wird diese Maßnahmen durch die Zusammenarbeit und den Austausch bewährter Verfahren zwischen den Mitgliedstaaten, Städten, Regionen, anderen EU-Institutionen und Interessenträgern unterstützen. Zusätzlich soll ein jährlicher Europäischer Wohnungsgipfel die politische Koordination auf EU-Ebene stärken.

Gleichzeitig hat die Kommission ein neues beihilferechtliches Rahmenwerk beschlossen. Der Beschluss belässt die bestehenden Regelungen zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus (social housing) im Wesentlichen unverändert, erweitert jedoch ausdrücklich den Kreis der von der Meldepflicht befreiten Kategorien um eine neue Kategorie des erschwinglichen Wohnraums (affordable housing), für die zudem keine Ausgleichsobergrenze gilt. Dadurch können die Mitgliedstaaten ihre bisherigen Programme für den sozialen Wohnungsbau fortführen und zugleich ergänzende Programme für erschwinglichen Wohnraum für weitere Zielgruppen – insbesondere auch für mittlere Einkommensgruppen mit Leistbarkeitsproblemen - einführen.

Verstärkte Finanzierung über die Pan-European Housing Investment Platform
Die Pan-European Housing Investment Platform ist eine EU-Initiative, die dabei helfen soll, mehr Investitionen in den leistbaren Wohnraum zu generieren. Die Plattform will damit die Lücke bei Wohnungsinvestitionen verringern und die Zusammenarbeit zwischen öffentlichen Stellen, Investoren und Projektträgern stärken. Ziel ist es, den Bau und die Sanierung von leistbaren und nachhaltigen Wohnungen zu erleichtern und zu beschleunigen. Derzeit ist gerade ein digitales Portal in Ausarbeitung in dem Finanzierungs- und Praxisinformationen verfügbar sein werden und auch als Austauschplattform für Best-Practice Beispiele fungieren soll.

Kritische Fragen bleiben bestehen
Kommende gesetzgeberische Initiativen (z. B. Guidelines zum Beihilferecht, Affordable Housing Act) müssen sorgfältig ausgestaltet werden, um Investitionen, Umsetzungsgeschwindigkeit und den sozialen Auftrag nicht zu gefährden. Es ist zu hoffen, dass die stärkere Einbindung privater Finanzierungen sich an bewährten Modellen orientiert, die dem öffentlichen Interesse dienen und nicht die spekulativen Entwicklungen am Wohnungsmarkt befeuern. Auf diese Aspekte wurde bereits in einem gemeinsamen Positionspapier des Verbandes und des VÖWG hingewiesen. Einige der eingebrachten Forderungen des Positionspapiers finden sich nun auch explizit im ersten Europäischen Plan für erschwinglichen Wohnraum wieder, wie etwa der Verweis auf die Vorzüge von gemeinnützigen Akteuren oder die Etablierung von revolvierenden Fonds (was der Vermögensbindung im gemeinnützigen Sektor entspricht). Einige der positiven ökonomischen und fiskalischen Wirkungen von gemeinnützig bzw. nachhaltig agierenden Akteuren scheinen also erkannt zu sein. Dennoch fehlt es weiterhin an einer klaren Strategie, wie gemeinnützige Akteure gezielt gestärkt werden können und wie zugleich verhindert werden kann, dass öffentliche Investitionen an Akteure fließen, die lediglich kurz- oder mittelfristig kostenbasierte Preise ansetzen und nach Ablauf der Förderdauer erhebliche Spekulationsgewinne erzielen.

Verfasser: Gerald Kössl, Wohnwirtschaftliches Referat