Erhaltungspflichten der GBV für in der Wohnung befindliches Inventar
Umfassende Erhaltungspflicht im Inneren der Wohnung
Der Gesetzgeber hat mit der am 1.1.2016 in Kraft getretenen WGG-Novelle 2016 die Erhaltungspflichten der GBV im Inneren der Wohnung durch den neu eingeführten § 14a Abs 2 Z 2b WGG massiv ausgeweitet. Nach dieser Bestimmung hat die GBV grundsätzlich sämtliche Arbeiten durchzuführen, die „während der Dauer des Mietverhältnisses erforderlich sind, um den Mietgegenstand, seine Ausstattung, die für ihn bestimmten Einrichtungen und die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände im vereinbarten Zustand zu erhalten, also sie zu reparieren oder – im Fall der Unwirtschaftlichkeit einer Reparatur – zu erneuern.“
Die GBV hat nach § 14a Abs 2 Z 2b WGG also nicht nur die Wohnung, sondern – anders als es bis zum Inkrafttreten der WGG-Novelle 2016 der Fall war – auch die „mitvermieteten Einrichtungsgegenstände“ in brauchbarem Zustand zu erhalten. Durch das Tatbestandselement „mitvermietet“ soll nach den Gesetzesmaterialen eine Erhaltungspflicht der GBV (nur) hinsichtlich solcher Einrichtungsgegenstände nicht bestehen, die dem Mieter von seinem Vormieter entgeltlich oder unentgeltlich überlassen wurden. Ebenso sollen von der Erhaltungspflicht nach § 14a Abs 2 Z 2b WGG jene Einrichtungsgegenstände nicht erfasst werden, die der Vormieter der GBV überlassen hat und die GBV dem Nachmieter nunmehr unentgeltlich zur Verfügung stellt oder überträgt (AB 965 BlgNR 25. GP 5). Überlässt eine GBV dem Mieter also unentgeltlich Einrichtungsgegenstände, die der Vormieter zurückgelassen hat, dann besteht diesbezüglich keine Erhaltungspflicht der GBV.
Erhaltungspflicht besteht nicht, wenn Inventar unentgeltlich überlassen wurde
Ob die GBV dem Nachmieter einen Einrichtungsgegenstand tatsächlich unentgeltlich überlassen hat, hängt von der nach den konkreten Umständen des Einzelfalles vorzunehmenden Vertragsauslegung (§§ 914 f ABGB) ab. Wird durch eine entsprechende vertragliche Absprache zwischen der GBV und dem Nachmieter nicht klargestellt, dass die im Mietobjekt vorhandenen Einrichtungsgegenstände von dem abzuschließenden Mietvertrag nicht erfasst sind, dann kann die Auslegung des zwischen dem Nachmieter und der GBV abgeschlossenen Mietvertrages mitunter durchaus ergeben, dass der Nachmieter die fraglichen Bestandteile des Mietobjektes als ihm von der GBV mitvermietet ansehen durfte, sodass eine Erhaltungspflicht der GBV nach § 14a Abs 2 Z 2b WGG begründet wird. Keinesfalls ist es für die Verwirklichung des Tatbestandselements „mitvermietet“ erforderlich, dass die GBV für die Einrichtungsgegenstände ein gesondertes Entgelt iSd § 25 MRG („Möbelmiete“) einhebt.
Klarstellung bei Mietvertragsabschluss empfehlenswert
Damit die GBV daher keine Erhaltungspflichten hinsichtlich des Inventars treffen, das der Vormieter in der Wohnung zurückgelassen hat, aber nunmehr dem Nachmieter unentgeltlich überlassen wird, ist es jedenfalls anzuraten, in den Mietvertrag explizit aufzunehmen, dass und welche Inventarstücke dem Nachmieter unentgeltlich überlassen werden. Andernfalls könnte die GBV für das Inventar nämlich erhaltungspflichtig werden, obwohl sie vom Neumieter tatsächlich nicht einmal ein gesondertes Entgelt iSd § 25 MRG einhebt.