Entwicklung der Baukosten und Baupreise

Medienberichten der letzten Wochen entnimmt man, dass die Baukosten aktuell wieder im Sinken begriffen sind. Obwohl das zunächst nach einer guten Nachricht für viele Bauträger klingt, zeigt sich bei genauerem Hinsehen, dass im langfristigen Trend noch keine Entspannung in Sicht ist. Doch die gute Nachricht zuerst: die Materialkosten sind tatsächlich seit Jahresbeginn 2023 leicht gesunken. Die Materialkosten im Juli 2023 lagen um 5% unter dem Jahresdurchschnitt von 2022. Der Baukostenindex für Wohnungs- und Siedlungsbau (der sowohl Material als auch Löhne enthält) lag im Juli 2023 ungefähr gleichauf (+1%) mit den Jahresdurchschnittswert 2022. Die erklärt sich daraus, dass es trotz gesunkener Materialkosten zu einem deutlichen Anstieg bei den Lohnkosten (+9%) kam.

Zuerst stiegen die Material-, jetzt die Lohnkosten
Blickt man jedoch auf den Langfristtrend, so zeigt sich, dass die Baukosten insgesamt per Juli 2023 noch um fast ein Viertel (23%) höher sind als noch im Jahr 2020. Die Materialkosten lagen im Juli 2023 sogar noch um fast ein Drittel (31%) über dem Niveau von 2020 und bei den Lohnkosten waren es immerhin 13%. Von einer tatsächlichen Entspannung bei den Baukosten kann also bei einer längerfristigen Betrachtung keine Rede sein. Der Langfristtrend (seit 2000) ist nochmal sehr anschaulich in Abbildung 2 dargestellt. In dieser Darstellung zeigt sich auch, dass die Entwicklung seit 2020 eine wirkliche Ausnahme vom langfristigen Trend darstellt. Während die Baukosten in den zwei Dekaden 2000-2020 mit leichten Schwankungen um durchschnittlich 2,5% p.a. stiegen, schnellten sie von 2020 bis 2022 um mehr als 10% pro Jahr in die Höhe. 2021 lag dies v.a. an den Materialengpässen im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie (siehe GBV-aktuell von 10/2021). Seit Jahresbeginn 2023 hat sich diese Entwicklung zwar eingebremst und die Baukosten verharren in etwa auf konstanter Höhe, sind jedoch weit vom Vorkrisenniveau entfernt.

Höhere Aufschläge für Bauunternehmen führen zu zusätzlichen Teuerungen
Für gemeinnützige Bauvereinigungen als Bauträger fast noch relevanter als der Baukostenindex (BKI) ist der Baupreisindex (BPI). Während der Baukostenindex die Entwicklung der vom Bauunternehmen zu tragenden Kosten für Lohn und Material beobachtet, spiegelt der Baupreisindex die von den Bauherrn (wie GBVs) an die Bauunternehmer zu zahlenden Preise wider. Diese Kosten sind es, die schließlich im Rahmen des kostendeckenden Entgelts an Mieterinnen und Mieter weiterverrechnet werden. Der Unterschied zum BKI ergibt sich vor allem aus der Gewinnspanne (inkl. Produktivitätserhöhung) der Bauunternehmen, welche in den letzten beiden Jahren überdurchschnittlich hoch ausfielen.

Während der BKI, wie bereits erwähnt wurde, seit 2020 um 23% gestiegen ist, lag der Zuwachs beim Baupreisindex (BPI) im Vergleichszeitraum bei 34%. Die Baupreise sind also noch einmal deutlich stärker gestiegen als die Baukosten – und anders als beim Baukostenindex zeigt sich beim Baupreisindex auch 2023 bislang noch keine Abflachung: Im ersten Quartal 2023 lag dieser um 14% über dem Vergleichszeitraum des Vorjahres, im zweiten Quartal 2023 immer noch um 9% darüber.