Baubilanz 2024: Gemeinnützige Bauvereinigungen verzeichnen weiteren leichten Rückgang – zwei Mietdeckel hintereinander verschärfen Situation

Die gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBVs), die seit kurzem über 1.000.000 Wohnungen verwalten, blicken auf ein herausforderndes Jahr 2024 zurück. „Die Bauleistung ist 2024 erneut gesunken. Mit 14.000 Fertigstellungen haben wir ein Minus von 9% zum Vorjahr und ein Minus von 16% zum 10-Jahresschnitt“, so Verbandsobmann Klaus Baringer.  Gründe dafür sind die hohen Baukosten, das Fehlen von leistbaren Grundstücken, der Rückgang der Wohnbauförderung und die weiterhin hohen Zinsen. Aber auch gesetzliche Eingriffe wie das 3. und das 4. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (ersteres Dezember 2023, letzteres März 2025) erschweren dringend benötigte Investitionen. „Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Die Bauleistung ist zum zweiten Mal in Folge gesunken. Statt Neubau zu fördern, wird durch zwei Mietendeckel dem gemeinnützigen Wohnbau Kapital entzogen“, erklärt Baringer weiter.

Zukünftige Auswirkungen von politischen Eingriffen
Denn allein durch den Mietdeckel des 4. MILG (Aussetzen der Wertsicherung in der Grundmiete und beim EVB) verlieren die gemeinnützigen Bauvereinigungen in den kommenden drei Jahren rund 150 Millionen Euro an Einnahmen, die nach dem Kostendeckungsprinzip des WGGs für Neubau und Instandhaltung zu verwenden wären. „Dieses Geld fehlt daher bei Neubauten und der Sanierung bestehender Wohnhäuser. Allein dadurch können jährlich etwa 700 leistbare Wohnungen nicht gebaut werden“, unterstreicht Herwig Pernsteiner, Verbandsobmann-Stellvertreter. Doch das ist nur ein Teil der Auswirkungen: Bereits jetzt sind die gemeinnützigen Bauvereinigungen die Hauptbetroffenen des 3. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes (3. MILG) von Dezember 2023, welches im Vorjahr die Anpassung der Grundmiete und des EVB beschnitt. Beide „Mietendeckel“ zusammen führen im Zeitraum 2024–2027 zu Mindereinnahmen von 865 Millionen Euro. Das hat bereits heute direkte Auswirkungen auf die Sanierung, die Erhaltung und die energetische Verbesserung der Gebäude sowie auf den Neubau leistbarer Wohnungen.

Regionale Entwicklung: Uneinheitliches Bild in den Bundesländern
Ein methodischer Hinweis vorweg: Alle Bundesländerangaben beziehen sich auf den Sitz der Bauvereinigung, manche Bauvereinigungen errichten auch in anderen Bundesländern Wohnbauten. Einen Sonderfall gibt es heuer in Salzburg bzw. Wien. Die Salzburger GBVs errichteten 2024 1450 Einheiten (2023: 570), allerdings befinden sich 660 Einheiten einer Salzburger GBV in Wien.

Die Fertigstellungen 2024, in Klammer Fertigstellung 2023 und die Veränderung im Überblick:

• Burgenland: 730 (980 -26%)
• Kärnten: 210 (410 -48%)
• Niederösterreich: 2.540 (3.860 -34%)
• Oberösterreich: 1.950 (2.190 -11%)
• Salzburg: 1.450 (570 +155%*) bereinigt 790 (+ 39%)
• Steiermark: 1 090 (1 250 -13%)
• Tirol; 1.620 (960 +70%)
• Vorarlberg: 190 (290 -35%)
• Wien: 4.240 (4.880 -13%*) bereinigt 4900 (+0%)

*660 der Fertigstellungen von Salzburger GBVs befinden sich in Wien

75 % der fertiggestellten Wohnungen wurden gefördert errichtet.

Sanierung stabil, Heizungstausch steigt weiter an
Im Bereich der energetischen Sanierung und des Heizungstauschs konnte 2024 eine positive Entwicklung verzeichnet werden. „In 6.570 Wohneinheiten wurden fossile Heizsysteme auf klimafreundliche Alternativen umgestellt – ein Zuwachs von rund 10 % gegenüber dem Vorjahr“, so Herwig Pernsteiner. Zusätzlich ist die Anzahl der thermischen Sanierungen mit 6.800 Wohneinheiten stabil. Dabei handelt es sich vor allem um umfassende Modernisierungen, die neben energetischen Verbesserungen auch Maßnahmen zur Barrierefreiheit und Substanzsicherung umfassen. Damit leisten die gemeinnützigen Bauvereinigungen einen wichtigen Beitrag zur Umsetzung der Klimaziele im Gebäudesektor und sichern zugleich langfristig die Qualität und Leistbarkeit des Wohnraums.

Ausblick 2025
„Ein Blick in die Zukunft ist leider immer schwierig, aber die Prognose für 2025 ist zurückhaltend. Das Jahr 2025 wird voraussichtlich mit 11.000 bis 12.000 Fertigstellungen einen neuen Tiefpunkt bei der Neubauleistung markieren. Damit dürfte aber die Talsohle durchschritten sein. Baubewilligungen und erwartete Spatenstiche zeigen vorsichtig nach oben, sodass ein leichter Aufwärtstrend für 2026 erkennbar ist“, so Klaus Baringer. Die Prognosen zeigen, dass es jetzt dringend Maßnahmen braucht, um die Produktion von leistbaren Wohnungen anzukurbeln. Denn Investitionen in leistbare Wohnungen nutzen nicht nur den Mieterinnen und Mietern, sondern fördern auch Konjunktur, Wertschöpfung und Beschäftigung. Gemäß Statistik Austria (Input Output Tabelle) führt jede Million Euro Bauinvestitionen zu einer erhöhten heimischen Produktion von rund 1,9 Millionen und sichert 8 Ganzjahresarbeitsplätze.  
„Ein Baukonjunkturpaket, wie es von der Bundesregierung angedeutet wurde, also ein Rausinvestieren aus der Krise ist das Gebot der Stunde. Die gemeinnützigen Bauvereinigungen stehen bereit für den Turnaround“, so Verbandsobmann Klaus Baringer abschließend.

Gemeinnützige Bauvereinigungen
Die 175 Mitglieder des Verbands der gemeinnützigen Bauvereinigungen sind Unternehmen, die Wohnungen für breite Kreise der Bevölkerung zur Verfügung stellen. Sie tun dies nicht in gewinnmaximierender, sondern in gemeinwohlorientierter Weise. Ihre Geschäftstätigkeit ist durch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) sowie ergänzende Verordnungen reguliert. GBVs verwalten derzeit knapp über eine Million Wohnungen, davon rd. 664.000 eigene Miet- und Genossenschaftswohnungen.