Die Hausordnung: Ein Regelwerk für ein harmonisches Miteinander in einem Mietshaus

1. Einleitung

Im letzten Jahr haben viele Mieterinnen und Mieter COVID-19-bedingt viel Zeit in ihren Wohnungen verbracht. Die Grenzen zwischen den Lebensbereichen Wohnen, Beruf und Freizeit sind in diesem Jahr immer fließender geworden und die Wohnung als Lebensmittelpunkt noch mehr in den Fokus des persönlichen Lebens gerückt. Wohnzufriedenheit stellt dabei einen zentralen Aspekt der persönlichen Lebensqualität dar. Aber nicht nur die eigenen vier Wände, sondern auch ein friedvolles und harmonisches Zusammenleben mit den anderen Bewohnerinnen und Bewohner in einer Wohnhausanlage kann sich positiv auf die Wohnzufriedenheit auswirken. Um ein sozial gutes und möglichst konfliktfreies Zusammenleben und Miteinander der Bewohnerinnen und Bewohner sicherstellen zu können, gibt es in vielen größeren Wohnhausanlagen eine Hausordnung.

2. Verbindlichkeit einer Hausordnung

Entweder beinhaltet schon der Mietvertrag „hausordnungsfähige“ Regelungen oder im Mietvertrag wird auf eine bestehende Hausordnung als integrierenden Bestandteil Bezug genommen. Durch die Einbeziehung der Hausordnung als Vertragsbestandteil in den Mietvertrag, wird die Hausordnung Vertragsinhalt und verbindlich.¹ Nach Mietvertragsabschluss sind lediglich geringfügige, sachlich gerechtfertigte und zumutbare Änderungen, Adaptierungen oder Ergänzungen einer schon bestehenden Hausordnung, die den bisherigen durch die Hausordnung eingeräumten Gebrauch einseitig beschränken, zulässig.² Die Zulässigkeit wird von der Rechtsprechung aus dem Grundsatz des schonenden Gebrauches des Mietobjekts abgeleitet. Dies bedeutet, dass eine Mieterin oder ein Mieter eine zumutbare Änderung der Hausordnung – etwa aus Gründen der ordnungsgemäßen Verwaltung – dulden muss, wenn dadurch die Ausübung seines Mietrechts nicht wesentlich erschwert wird.³ So könnte etwa eine Adaptierung einer Hausordnung notwendig werden, wenn es in der Umgebung laufend Einbrüche gibt und aus Gründen der Sicherheit, der Vorsicht und im Interesse der Hausbewohnerinnen und -bewohner auch eine zumutbare Regelung über Haustorsperrzeiten in die Hausordnung nachträglich einbezogen wird und die Mieterin oder der Mieter dadurch in der Ausübung der eigenen Mietrechte nicht wesentlich erschwert oder gefährdet wird.⁴

3. Inhalt einer Hausordnung

Die Hausordnung kann in ihrer ordnenden Funktion nur die Benützung der allgemeinen Teile des Hauses und der Gemeinschaftsanlagen und -einrichtungen durch die Bewohnerinnen und Bewohner regeln.⁵ Darüber hinaus darf eine Hausordnung auch das Verhalten der Bewohnerinnen und Bewohner in den ihnen zur alleinigen Nutzung überlassenen Hausteilen (d.h. Mietobjekte beziehungsweise WE-Objekte) regeln, dies jedoch nur, soweit durch deren Verhalten andere Bewohnerinnen und Bewohner des Hauses beeinträchtigt werden könnten.⁶ Es handelt sich somit um Beschränkungen der Benützung im Interesse aller Mitbewohnerinnen und Mitbewohner eines Mietshauses.⁷ Bei der Erstellung einer Hausordnung ist darauf Bedacht zu nehmen, dass durch deren Bestimmungen jene Rechte, die Mieterinnen und Mieter durch die zwingenden Bestimmungen des MRG oder WGG eingeräumt werden, nicht abbedungen werden dürfen.⁸

Üblicherweise beinhalten Hausordnungen Regelungen über

die Einhaltung von Ruhezeiten,
die Vermeidung von Lärmstörungen wie etwa die zeitliche Begrenzung von Musizieren⁹;
die Konkretisierung feuerpolizeilicher Vorschriften (Stiegenhausnutzung, Verbot des Abstellens und Lagerns von Gegenständen im Stiegenhaus oder von gefährlichen Stoffen im Keller oder sonstigen Allgemeinteilen),
ein Rauchverbot in den allgemeinen Teilen der Liegenschaft¹⁰,
• die Tierhaltung, sofern denkbar ist, dass es dadurch zu Unzukömmlichkeiten oder zu einer erheblichen Belästigung der Mitbewohnerinnen und Mitbewohner in der Wohnhausanlage, insbesondere durch Lärmentwicklung kommen kann (möglich ist auch eine Regelung über eine Leinenpflicht oder Beißkorbpflicht für Hunde in allgemeinen Teilen)
über den Umfang der Benützung von Gemeinschaftseinrichtungen (z.B. Waschküche, Fahrrad- oder Kinderwagenabstellraum, Schwimmbad, Sauna oder der gemeinschaftlichen Grünfläche in der Wohnhausanlage)¹¹,
über Modalitäten des Betriebes einer gemeinschaftlichen Heizungsanlage wie die Frage, ob und in welchem Umfang eine Nachtabsenkung vorgenommen werden darf¹²,
oder die Frage, ob und wann ein Haustor offen oder gesperrt gehalten werden muss.¹³

4. Verstöße gegen Bestimmungen der Hausordnung

Ziel und Zweck einer Hausordnung ist es, durch klare Regeln den Bewohnerinnen und Bewohnern ein rücksichtsvolles Miteinander und eine gute Wohn- und Lebensqualität in der Wohnhausanlage gewährleisten zu können. Sowohl der Vermieter oder die Vermieterin aber auch jede Mieterin und jeder Mieter haben daher ein Interesse, dass die Bestimmungen der Hausordnung von den Mitbewohnerinnen und Mitbewohnern des Hauses eingehalten werden. Jede Mieterin und jeder Mieter oder Wohnungseigentümer kann daher von den anderen Bewohnerinnen und Bewohnern in der Wohnhausanlage verlangen, dass die Bestimmungen der Hausordnung eingehalten werden. Der Vermieterin oder dem Vermieter stehen Ansprüche auf Unterlassung oder Vertragszuhaltung zu, wenn gegen die Bestimmungen der Hausordnung verstoßen wird.¹⁴ Diese Ansprüche kann die Vermieterin oder der Vermieter klagsweise geltend machen, sollte eine außergerichtliche Bereinigung mit den betroffenen Mieterinnen und Mietern scheitern.

Hinweis auf Beitrag Schinnagl/Gröschl, Die Hausordnung im Mietrecht, in Stabentheiner/Vonkilch (Hrsg), Jahrbuch Wohnrecht 2018, 141.

Autorin: Michaela Schinnagl

¹ Iro in KBB3 § 1098 ABGB Rz 2; Schinnagl/Gröschl, Die Hausordnung im Mietrecht, in Stabentheiner/Vonkilch (Hrsg), Jahrbuch Wohnrecht 201, 141.

² Bspw LGZ Wien 48 R 704/89 MietSlg 42.111; LGZ Wien 39 R 386/08s MietSlg 60.143; Höllwerth in GeKo Wohnrecht I § 1092 ABGB Rz 44.

³ Bspw LGZ Wien 48 R 741/91 MietSlg 43.093.

⁴ RIS-Justiz RS0020936; 5 Ob 265/01h.

⁵ LGZ Wien 45 R 449/81 MietSlg 33.472; Rainer in Rainer, Miet- und WohnR Kap. 9.12.1.7.

⁶ Ris-Justiz RS0013679.

⁷ LGZ Graz 3 R 81/09t MietSlg 61.494.

⁸ 5 Ob 2058/96z wobl 1998/2 (Dirnbacher); Schinnagl/Gröschl, Die Hausordnung im Mietrecht, in Stabentheiner/Vonkilch (Hrsg), Jahrbuch Wohnrecht 2018, 141.

⁹ 5 Ob 133/95 MietSlg 47.512: Mit der zeitlichen Beschränkung darf jedoch keine Interessenverletzung oder eine Überschreitung der Unzumutbarkeitsgrenze verbunden sein,

¹⁰ Nach Pesek in Schwimann/Kodek, Praxiskommentar (4. Auflage) § 1098 ABGB Rz 53 steht das Interesse der Hausgemeinschaft, in Allgemeinräumen (Stiegenhaus) oder gemeinschaftlich genutzten Räumen (Waschküche) nicht durch Rauch belästigt zu werden, über dem Interesse des rauchenden Mieters, sodass ein Rauchverbot in der Hausordnung gerechtfertigt ist.

¹¹ 5 Ob 133/95 MietSlg 47.517: Eine Hausordnung kann regeln, wie viele Fahrräder pro Wohnung in einem Fahrradabstellraum eingestellt werden dürfen.

¹² LGZ Wien 41 R 755/79 MietSlg 32.489.

¹³ 5 Ob 81/91 MietSlg 43.389.

¹⁴ LGZ Wien 39 R 67/06a MietSlg 58.295; LGZ Wien 39 R 89/18d MietSlg 70.319; Rainer in Rainer, Miet- und WohnR Kap. 9.12.1.7.