Neue Kategoriebeträge ab Februar 2018

Im Februar 2018 kommt es zu einer Erhöhung der Kategoriebeträge. In den Beständen der gemeinnützigen Bauvereinigungen spielen Wohnungen, für die der Vollanwendungsbereich des MRG (Mietrechtsgesetz) gilt, eine eher unbedeutende Rolle; üblicherweise gelten für Mietobjekte gemeinnütziger Bauvereinigungen die Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes. Wenn aber gemeinnützige Bauvereinigungen MRG-Häuser angekauft haben oder diese verwalten, ist Folgendes bei Mietobjekten im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes zu beachten:

1. Neue Kategoriebeträge im Detail

Die nachstehenden neuen Werte und ihr Wirksamkeitszeitpunkt wurden am 15.01.2018 im Bundesgesetzblatt  kundgemacht (BGBl. II Nr. 10/2018 . 

Mit der Verlautbarung der gesetzlichen Valorisierung erhöht sich im Anwendungsbereich des MRG pro m² und Monat auch der wertbeständige Mietzins nach § 45 MRG, der in der Praxis auch als „Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag“ oder „Mindestmietzins“ bezeichnet wird. Der Mindestmietzins nach § 45 MRG ist wertgesichert, selbst wenn ursprünglich keine Wertsicherung vereinbart war.

2. Anhebung des Mietzinses bei einem laufenden Mietverhältnis

Bei einem aufrechten Mietverhältnis erfolgt eine Erhöhung eines vereinbarten Kategoriemietzinses nicht automatisch mit der gesetzlichen Valorisierung und Verlautbarung der einzelnen Kategoriebeträge. Die Wertsicherung eines vereinbarten Kategoriemietzinses setzt zwingend eine entsprechende Wertsicherungsvereinbarung voraus. 

3. Wie ist die Erhöhung dem Mieter bekanntzugeben?

Ist ein Vermieter aufgrund einer mietvertraglichen Wertsicherungsvereinbarung zur Anpassung des Kategoriemietzinses berechtigt, muss er sein Begehren auf Zahlung des erhöhten, wertgesicherten Mietzinses dem Mieter schriftlich ziffernmäßig bekanntgeben. Die bloße Bekanntgabe, dass der Mietzins sich aufgrund der Wertsicherungsvereinbarung erhöht hat, reicht nicht aus.

4. Ab wann kann der Vermieter die neuen Kategoriebeträge verlangen?

Die Erhöhung der Kategoriebeträge wird am 1. Februar 2018 wirksam. Das Erhöhungsbegehren darf erst nach dem mietrechtlichen Wirksamwerden, dh frühestens am 02.02.2018, versendet werden und muss spätestens 14 Tage vor dem begehrten Zinstermin dem Mieter zugehen

Beispiel: Soll der erhöhte Hauptmietzins ab dem Zinstermin März 2018 vorgeschrieben werden, muss das Erhöhungsbegehren spätestens am 19.02.2018, dh 14 Tage vor dem 5. März 2018, beim Mieter einlangen. 

Kommt das Erhöhungsschreiben dem Mieter später als 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin zu, dann wird verschiebt sich die Wirksamkeit des Erhöhungsbegehrens auf den übernächsten Zinstermin.

5. Darf der Vermieter die Erhöhung auch rückwirkend geltend machen?

Nein, im Anwendungsbereich des MRG ist jegliche rückwirkende Geltendmachung einer Wertsicherungserhöhung ausgeschlossen.

6. Neue Mietzinsvereinbarungen im Anwendungsbereich des MRG

Ab dem 1. Februar 2018 kann ein Vermieter bei Neuvermietung einer Wohnung der Ausstattungskategorie „D“ den neuen Kategoriebetrag von € 1,80 für eine Wohnung der Kategorie D brauchbar bzw von € 0,90 für eine Wohnung der Kategorie D unbrauchbar vereinbaren

7. Eintritt naher Angehöriger in ein bestehendes Mietverhältnis

Seit Inkrafttreten des 3. WÄG räumt § 46 MRG dem Vermieter im Falle des Eintritts nicht privilegierter naher Angehöriger in die Mietrechte über eine Wohnung der Ausstattungskategorie A, B oder C das Recht ein, den Hauptmietzins anzuheben. Die Obergrenze für eine etwaige Anhebung nach § 46 MRG bildet der Kategorie A-Satz, der nun von € 3,43/m² und Monat auf € 3,60/m² und Monat angehoben wird. Der Hauptmietzins nach § 46 MRG ist gesetzlich wertgesichert, auch wenn ursprünglich im Mietvertrag keine Wertsicherung vereinbart worden ist.

8. Verwaltungskostenpauschale nach § 22 MRG

Aufgrund der Valorisierung, die mit 1. Februar 2018 wirksam wird, kann im Jahr 2018 ein Mischsatz von € 3,59/m² und Jahr an Verwaltungskosten in Anrechnung gebracht werden.

9. Wie viele Haushalte werden von der Erhöhung der Kategoriebeträge betroffen sein?

In Österreich gibt es nach den Berechnungen der Statistik Austria, Mikrozensus 2016 – Tendenz fallend, da mit jedem Neubezug diese „Altmietwohnungen“ weniger wenden –  77.250 private Mietwohnungen, die vor 1945 errichtet und deren Mietvertrag vor 1994 abgeschlossen wurde und deren Hauptmietzins höchstwahrscheinlich von der aktuellen Erhöhung betroffen sein wird.

Mag. Michaela Schinnagl