Hohe Wohnkosten in Österreichs Landeshauptstädten
Es ist mittlerweile allseits bekannt, dass viele Städte Europas unter einer Wohnungskrise leiden und viele Haushalte von hohen Wohnkosten betroffen sind. Auch in Österreich zeigt sich, dass hohe Wohnkosten vor allem ein städtisches Problem sind. Mieterinnen und Mieter in Österreichs Landeshauptstädten sind ganz besonders von hohen Kosten betroffen, insbesondere jene Haushalte die privat mieten. Mit durchschnittlich 10,1 Euro pro Quadratmeter Bruttomiete zahlen private Mieterhaushalte in den Landeshauptstädten um rund 36% mehr als jene von gemeinnützigen Bauvereinigungen, wo der Vergleichswert bei 7,4 Euro/m2 liegt. Während allerdings der Unterschied zwischen Stadt und Land bei GBV mit 0,5 Euro/m2 (7,4 vs. 6,9) relativ gering ausfällt, zeigt sich im privaten/gewerblichen Mietsektor ein viel stärkeres Stadt-Land Gefälle bei den Mieten (10,1 vs. 7,8). Das ist auch nicht weiter verwunderlich, bedenkt man wie die Preisbildung erfolgt: kostendeckender Preis bei GBV versus maximal erzielbarer Preis bei privaten/gewerblichen Vermietern.
Abbildung 1: Bruttomieten pro m2 in den Landeshauptstädten versus restliches Österreich nach Rechtsform
Quelle: MZ2019
Es gibt jedoch, je nach Lage auf den Wohnungsmärkten, starke Abweichungen der Wohnkosten. Grob kann man sagen, dass im Westen Österreichs im privaten Sektor höhere Mieten zu zahlen sind als im restlichen Österreich. Dies zeigt sich insbesondere in den jeweiligen Landeshauptstädten. Die höchsten durchschnittlichen Wohnkosten im gewerblichen Mietsektor haben die BewohnerInnen in Innsbruck (13,1), Salzburg (12,5) und in den urbanen Gebieten Vorarlbergs (11,7) zu zahlen. In diesen Städten liegen die privaten/gewerblichen Mieten bis zu 70% über den GBV-Mieten.
Abbildung 2: Bruttomieten pro m2 in den Landeshauptstädten nach Rechtsform
Quelle: MZ2019
Die Entwicklung der Mieten in den urbanen Gebieten ist nicht zuletzt deswegen besonders relevant, da Haushalte in Österreichs Landeshauptstädten – wie auch in vielen anderen größeren Städten wie Hamburg, Paris oder New York – zum überwiegenden Teil Mieterstädte sind. Rund zwei Drittel (69 %) aller Haushalte in den Landeshauptstädten mieten: 31 % bei einem gewerblichen Vermieter, 23 % bei einer gemeinnützigen Bauvereinigung und 16 % bei einem kommunalen Wohnungsanbieter. Dies steht im Gegensatz zum restlichen Österreich, wo der Mieteranteil bei nur rund einem Viertel (26 %) liegt. Relativ gesehen sind allerdings GBV die wichtigsten Mietwohnungsanbieter im ländlichen Raum: jede zweite Mietwohnung außerhalb der Landeshauptstädte ist eine GBV-Wohnung.
Hohe Mieten im Neubau
Abgesehen von den regionalen Unterschieden, zeigt sich aber auch, dass es vor allem Wohnungen in neu errichteten Gebäuden sind wo besonders hohe Mieten zu zahlen sind. Auch hier sticht der gewerbliche Sektor besonders hervor. Nach Baualter reicht die Spanne von 9 Euro/m2 bei den bis 1945 errichteten Gebäuden bis 13,2 Euro/m2 im Neubau (seit 2011 errichtet). Der niedrigere Wert vor 1945 ergibt sich aufgrund des Richtwertes nach Mietrechtsgesetz. Damit liegt die gewerbliche/private Miete im Neubau in den Landeshauptstädten mehr als 50% über der GBV-Miete. Während der Anstieg der Mieten mit Baualter (i.e. je neuer desto teurer) auch im ländlichen Gebiet zutrifft, sind die Unterschiede weniger stark ausgeprägt. Auch die Mieten bei GBVs variieren nach Gebäudealter viel schwächer als im gewerblichen/privaten Sektor. Liegt die durchschnittliche GBV-Miete (in Landeshauptstädten und in ganz Österreich) bei bis 1970 errichteten Wohnungen zwischen 6 und 6,5 Euro/m2, so sind es im Neubau (seit 2011) zwischen 7,6 im ländlichen Gebiet und 8,7 in den Landeshauptstädten. Das liegt am Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. Darin ist festgelegt, dass alle Wohnungen, deren Errichtungsfinanzierung zurückgezahlt ist, zu einem maximalen Nettomietzins von derzeit rund 4 Euro zu vermieten sind. Das heißt, dass auch die heutigen Neubauten alle auf diese niedrige Miete sinken werden. Inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer kommt man auf rund 6,5 Euro Bruttomiete.
Abbildung 3: Durchschnittliche Bruttomieten (inkl. Betriebskosten und USt) in den Landeshauptstädten nach Rechtsform und Errichtungsjahr des Gebäudes
Quelle: MZ2019
Kluft bei Mietpreisen zwischen Stadt und Land weiter aufgegangen
Die Wohnkosten in den Städten sind vor allem im Zeitraum 2009 bis 2019 besonders stark gestiegen und haben zu einer zunehmenden Kluft der Leistbarkeit zwischen urbanen und eher ländlichen Gebieten geführt. Die Preise in den fünf größten Landeshauptstädten – Wien, Graz, Linz, Salzburg, Innsbruck - sind deutlich stärker gestiegen als jene in Kleinstädten und am Land. Während die Mieten in Österreich in den letzten 10 Jahren (2009-2019) um 35,8 % gestiegen sind, stiegen sie in den fünf größten österreichischen Städten um 39 %. Dieser Anstieg lässt sich in erster Linie durch höhere Mieten im gewerblichen Sektor erklären. Überdurchschnittlich stark gestiegen sind die gewerblichen Mieten zwischen 2009 und 2019 in Wien (+52 %), Linz (+48 %) und Innsbruck (+47 %). Der Anstieg der GBV-Miete in den fünf größten Landeshauptstädten lag zwischen 29 % und 38 % und damit deutlich darunter.
Ganz besonders betroffen von hohen Wohnkosten sind neu geformte Haushalte und Haushalte im Neubau. Gerade angesichts hoher Wohnkosten im gewerblichen Mietmarkt, zeigt sich die Bedeutung von leistbaren Wohnungen immer deutlicher, und zwar nicht nur für untere Einkommen, sondern auch für mittlere Einkommen. Gemeinnützige Bauvereinigungen spielen daher gerade auch in Zeiten der angespannten Wohnungsmärkte eine besonders wichtige Rolle, um leistbare und sichere Wohnverhältnisse aufrechtzuerhalten bzw. zu schaffen.
Die gesamte Studie ist hier verfügbar.
Rückfragen: Gerald Kössl: gkoessl@gbv.at