GEMEINNÜTZIGE BAUVEREINIGUNGEN

Sommer und Wohnrecht, Teil II

Im Newsletter vom August 2018 haben wir Sie über wohnrechtliche Fragestellungen im Zusammenhang mit der wärmsten Jahreszeit informiert. Auch wenn das Wetter bis zum Verfassen dieses Beitrages als eher herbstlich zu bezeichnen ist, werden viele Hausverwaltungen in den nächsten Monaten wieder mit wohnrechtlichen Problemen des Sommers konfrontiert sein. Die rechtlichen „Dauerbrenner“ wiederholen sich dabei nahezu jährlich.

Klimaanlage als Veränderung des Mietgegenstandes
Insbesondere im letzten Jahrzehnt ist der Wunsch der Mieter nach künstlicher Kühlung der Mietwohnung durch Klimaanlagen stark angestiegen. Die Installation einer Klimaanlage stellt in der Regel eine wesentliche Veränderung des Mietgegenstandes dar, die seitens des Vermieters nicht verhindert werden kann, wenn die Voraussetzungen der § 9 Abs 1 Z 1-7 MRG vorliegen. Dabei spielt in der Praxis vor allem die Frage der Verkehrsüblichkeit (§ 9 Abs 1 Z 2 MRG) eine bedeutende Rolle. In der jüngeren Judikatur wurde das Vorliegen dieser Voraussetzung bei der Errichtung von Klimaanlagen stets verneint (siehe ua 5 Ob 245/18t, LGZ Wien 38 R 193/10d, LGZ Wien 38 R 186/06v). Wenngleich dabei immer auf die Umstände des Einzelfalls verwiesen wurde, lässt sich aus den Entscheidungen doch ein restriktiver Zugang der Gerichte zur Genehmigungsfähigkeit von Klimaanlagen erkennen.
Neben der Verkehrsüblichkeit könnten durch die Lärmemissionen derartiger Geräte auch schutzwürdige Interessen benachbarter Mieter (§ 9 Abs 1 Z 5 MRG) verletzt oder - durch die Anbringung des Klimagerätes an der Fassade - die äußere Erscheinung des Hauses beeinträchtigt werden (§ 9 Abs 1 Z 6 MRG).

Abkühlung durch den Sprung ins kühle Nass
Eine alternative Möglichkeit der Abkühlung bieten Pools, die von Mietern in deren Gärten aufgestellt werden. Sind diese Gärten Teil des Mietgegenstandes muss zur Frage der Zulässigkeit zunächst die Prüfung erfolgen, ob es sich dabei um eine wesentliche Veränderung des Mietgegenstandes handelt, die den Voraussetzungen des § 9 MRG zu entsprechen hat. Die Errichtung eines Einbaupools kann mangels Geringfügigkeit jedenfalls als wesentliche Änderung bewertet werden. Bei derartigen Änderungswünschen des Mieters wird sich der Vermieter meist auf das fehlende, wichtige Interesse des Mieters (§ 9 Abs 1 Z 2 MRG) berufen können, da die bloß subjektive Komfortverbesserung des Mieters oder die Befriedigung von Luxusbedürfnissen nicht ausreichen, um ein wichtiges Interesse zu begründen (siehe ua 5 Ob 232/16).
Hingegen wird das Aufstellen von Planschbecken oder einfachen Aufstellpools als jederzeit wieder leicht zu beseitigende (und damit unwesentliche) Änderung vom Vermieter zu dulden sein. Störungen der Nachbarn, etwa durch Lärmbeeinträchtigungen, und damit verbundene Unterlassungsansprüche sind nach Maßgabe der nachbarrechtlichen Bestimmungen (§ 364 Abs 2 ABGB) zu beurteilen. Obwohl dem benachbarten Mieter direkte Unterlassungsansprüche gegen den störenden Nachbarmieter zukommen (7 Ob 654/89), befreit dies nicht den Vermieter von seiner Verpflichtung die übrigen Mieter von den Störungen des Dritten (des Poolbenützers) zu befreien (6 Ob 293/00g). Der Vermieter hat daher in derartigen Fällen auf den Störer einzuwirken und wesentliche Lärmbeeinträchtigungen zu verhindern. 

Lärmbelästigungen durch Kinderspielplätze
Lärmbeeinträchtigungen in den Sommermonaten werden seitens vieler Hausbewohner oftmals auch durch den Betrieb von Kinderspielplätzen beanstandet. Neben dem Gebot der nachbarrechtlichen Rücksichtnahme sind sowohl für mögliche Unterlassungsansprüche der Mieter als auch für Ansprüche der Mieter gegen den Vermieter auf Vertragszuhaltung oder Mietzinsminderung, mangels konkreter vertraglicher Abreden, die Kriterien des § 364 Abs 2 ABGB (bei Ansprüchen gegen den Vermieter analog) heranzuziehen. Demzufolge ist zu prüfen, ob die Lärmimmissionen ortsunüblich sind und eine wesentliche Beeinträchtigung darstellen. Zu dieser Frage hat die Rechtsprechung bereits erkennen lassen, dass durch Kinderspielplätze verursachter Lärm in Wohnhausanlagen gewöhnlich nicht als ortsunüblich zu beurteilen und daher grundsätzlich zu dulden ist (4 Ob 53/08k). Um lärmbeeinträchtigten Personen die notwendigen Ruhezeiten zu verschaffen, sollten entsprechende Regelungen in der Hausordnung oder in den Mietverträgen vorgesehen werden.  

Mag. Philipp Ortbauer ist Jurist bei der GIWOG

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