Aktuelle Mietentwicklung in Österreich
Mit rund 22.500 befragten Haushalten pro Quartal ist der Mikrozensus die Umfrage mit der größten Stichprobe, die in Österreich in regelmäßigen Abständen durchgeführt wird. Auch für die gemeinnützige Wohnungswirtschaft bilden die Daten daraus eine wichtige Grundlage um evidenzbasierte Kommentare und Stellungnahmen zu verfassen bzw. den Wohnungsmarkt systematisch analysieren zu können. Die wichtigsten Daten werden jährlich – wie gerade aktuell - von der Statistik Austria im Tabellenband „Wohnen“ zur Verfügung gestellt. Das wohnwirtschaftliche Referat des Verbandes hat Zugriff auf diese Daten und wertet diese regelmäßig für die GBV-Branche aus.
Ein Dauerbrenner in diesem Zusammenhang sind natürlich die Wohnkosten. Als der größte Ausgabeposten für die meisten Haushalte sind Wohnkosten nicht nur ein wichtiger Indikator für die finanzielle Belastung der Haushalte, sondern haben auch eine volkswirtschaftliche Bedeutung. Je mehr für das Gut Wohnen ausgegeben wird (bzw. werden muss) desto weniger bleibt für andere Ausgaben zur Verfügung bzw. für die Möglichkeit, einen finanziellen Polster für schwierigere Zeiten aufzubauen. Anders formuliert könnte man sagen, dass günstiger Wohnraum als Konjunkturstütze für viele andere Wirtschaftsbereiche wirkt, speziell was die Konsumnachfrage betrifft und gleichzeitig die Haushalte resilienter macht.
Die durchschnittliche GBV Miete liegt 23 % unter der gewerblichen Miete
Im Jahr 2019 zahlten Mieterhaushalte in Österreich durchschnittlich 8,0 Euro pro Quadratmeter für ihre Wohnung (ohne Heiz- und Garagenkosten), was einem Anstieg von rund 2,7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, in dem der Wert bei 7,8 Euro/m2 lag1. Auf die ganze Wohnung bezogen ergibt sich eine durchschnittliche Gesamtmiete von 615 Euro im gewerblichen/privaten Sektor, 497 Euro bei GBV und 405 Euro bei Gemeindewohnungen. Da Wohnungsgrößen jedoch stark variieren, sind Quadratmetermieten für einen Vergleich besser geeignet.
Während Mieterinnen und Mieter von gewerblichen/privaten Vermietern 9,2 Euro/m2 bezahlten, waren es bei Mieterhaushalten in gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) mit 7,2 deutlich weniger. Mieterinnen und Mieter von kommunalen Wohnungen bezahlten im Schnitt 6,8 Euro/m2. Damit liegt die durchschnittliche GBV Miete genau 2 Euro pro Quadratmeter bzw. 23 % unter der gewerblichen Miete. Bei einer 75-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies konkret eine Miete von 540 Euro bei einer GBV versus 690 Euro bei einem gewerblichen Vermieter. Aufs Jahr gerechnet erspart sich der GBV-Mieterhaushalt damit einen durchschnittlichen Monatsnettoverdienst2. Am stärksten ausgeprägt ist der Unterschied zwischen gewerblicher und gemeinnütziger Miete in den Bundesländern Tirol (30 %) und Vorarlberg (27 %). Gemeinsam mit Salzburg sind dies auch die Bundesländer, in denen die durchschnittliche gewerbliche Miete jenseits der 10 Euro Marke liegt.
Abbildung 1. Bruttomiete inkl. Betriebskosten und Ust pro m2 (ohne Heiz- und Garagenkosten) nach Bundesland, Durchschnittswerte
Quelle: MZ 2019
Der stärkste Mietanstieg in den letzten 10 Jahren fand im gewerblichen Sektor statt, insbesondere in den Wachstumsregionen. Während die Mietpreise – über alle Rechtsformen - im Durchschnitt um 3,6 % pro Jahr angestiegen sind, waren es im gewerblichen Sektor insgesamt 4,0% bzw. in Wien 5,2 % und in Vorarlberg 3,8 %. Im gemeinnützigen Sektor lag der durchschnittliche jährliche Anstieg in den vergangenen 10 Jahren bei 3,3 % und im kommunalen Sektor bei 2,7 %.
Insbesondere im Neubau sind die gewerblichen Mieten sehr teuer
Die höheren Mieten im gewerblichen Sektor sind vor allem auf die Wohnkosten in neu errichteten Wohnungen zurückzuführen. Bei seit 2011 errichteten Wohnungen liegt der durchschnittliche Mietpreis im gewerblichen Sektor bei 11,6 Euro/m2. Während in allen Mietsektoren im Neubau durchschnittlich mehr zu zahlen ist als in älteren Gebäuden, so ist diese Tendenz bei Mieterinnen und Mietern von GBV und Gemeinden weniger stark ausgeprägt.
Abbildung 2. Bruttomiete inkl. Betriebskosten und Ust pro m2 (ohne Heiz- und Garagenkosten) nach Gebäudealter, Durchschnittswerte
Quelle: MZ 2019
Jüngere Haushalte sind besonders von hohen Wohnkosten betroffen
Betroffen von hohen Wohnkosten im gewerblichen Sektor sind vor allem jüngere Haushalte, die überproportional oft im Neubau wohnen. Eine Analyse der Quadratmeterwohnkosten nach Alter der Haushaltsreferenzperson3 zeigt, dass jüngere Haushalte bedeutend mehr zahlen als ältere. Während etwa 20-24jährige fast 11 Euro/m2 zahlen, sind es bei Hauhalten im Pensionsalter (65+ Jahre) 7,1 Euro/m2 oder weniger. Im gemeinnützigen und im kommunalen Mietsektor bewegen sich die Mieten in allen Altersgruppen deutlich näher am jeweiligen Sektordurchschnittswert.
Abbildung 3. Bruttomiete inkl. Betriebskosten und Ust pro m2 (ohne Heiz- und Garagenkosten) nach Alter der Haushaltsreferenzperson, Durchschnittswerte
Quelle: MZ 2019
Nicht nur Leistbarkeit, sondern auch Sicherheit ist ein wichtiger Indikator für Wohnqualität
Die vergangenen Wochen und Monaten der Corona-Krise haben nicht nur die hohe Bedeutung der Leistbarkeit des Guts Wohnen und ausreichender Wohnfläche in den Vordergrund gerückt, sondern auch die Wohnsicherheit. Insbesondere befristete Mietverträge führen oft dazu, dass nach Ablauf der Vertragsdauer ein (teurer) Umzug folgt oder Ungewissheit herrscht, ob die Miete nach Verlängerung erhöht wird. Auch hier zeigen sich klare Unterschiede zwischen den Rechtsformen. In Mietwohnungen von GBV oder Gemeinden sind unbefristete Mietverträge die Regel. Bei gewerblichen Vermietern hingegen gab es diesbezüglich eine starke Verschiebung zu befristeten Mietverträgen. Mittlerweile sind 44 % aller Mietverträge im gewerblichen Sektor befristet – bei Mietverträgen, die in den letzten 2 Jahren abgeschlossen wurden, sogar 69 %. Darüber hinaus zahlen Haushalte mit befristeten Mietverträgen im Schnitt 10,6 Euro/m2, im Vergleich zu 8,1 Euro/m2 bei Haushalten mit unbefristeten Mietverträgen.
Die Statistik Austria veröffentlicht am Mittwoch 10.06. die aktuelle Publikation Tabellenband "Wohnen 2019"
https://www.statistik.at/web_de/statistiken/menschen_und_gesellschaft/wohnen/wohnkosten/index.html
Gerald Kössl
Wohnwirtschaftliches Referat
1 Anmerkung: Einmalkosten bei Bezug der Wohnung sind nicht in die Mieten eingerechnet. So fehlen bei den gewerblichen Mieten die Kautionszahlungen, bei GBV-Mietwohnungen die Finanzierungsbeiträge. Letztere können, umgerechnet auf monatliche Verwohnungskosten, für neuere GBV-Mietwohnungen in einer Bandbreite von etwa 10 bis 50 Cent pro m2 angesetzt werden.
2 Das durchschnittliche Nettojahreseinkommen von unselbständigen Erwerbstätigen betrug 2018 23.229 Euro (=1.660/Monat). Die Differenz zwischen 540 und 690 Euro Miete pro Jahr beträgt 1.800 Euro (690-540)x12.
3 Definition Haushaltsreferenzperson: Zur Darstellung der Haushalte nach ausgewählten Merkmalen (z.B. nach sozioökonomischer Zugehörigkeit, Staatsangehörigkeit etc.) ist die Auswahl eines Haushaltsmitglieds, das den Haushalt repräsentiert, notwendig. Im Unterschied zum früheren Mikrozensus, bei dem die Zuordnung zu dieser Position nach Selbsteinschätzung erfolgte, wird seit 2004 die Haushaltsreferenzperson mittels eines mehrstufigen hierarchischen Entscheidungsmodells bestimmt. Die wichtigsten Entscheidungsparameter sind dabei die generationelle Position, das Ausmaß der Erwerbstätigkeit, die Position am Arbeitsmarkt, Alter und Bildung. (Quelle. Statistik Austria, Beschreibung der abgeleiteten Merkmale)