Rauchen, Schimmel und „Fogging“ in der Wohnung – Wer haftet wofür?

Weist das Mietobjekt Abnutzungserscheinungen auf, wird aus Vermietersicht bei der Beendigung des Mietverhältnisses häufig vorgebracht, dass der Mieter die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten hätte und daher eine vertragswidrige Abnutzung des Mietobjekts vorliege, für die der Mieter schadenersatzrechtlich haften solle. 

Umgekehrt wird aus Mietersicht – meist bereits während des aufrechten Mietverhältnisses – mitunter argumentiert, dass der schlechte bauliche Zustand des Mietobjekts ursächlich für das Auftreten gewisser Gebrauchsmängel sei, auf die der Mieter mit einer Mietzinsminderung reagieren möchte. 

Es ist zu beobachten, dass sich die Vertragsparteien gerne gegenseitig die Verantwortung für den – zumindest aus Sicht einer der beiden Parteien – unerwünschten Zustand des Mietobjekts „zuschieben“. Doch was gilt wirklich? Dem wird im Rahmen des Vortrages für die drei nachstehenden Themengebiete im Detail nachgegangen. 

So stellt sich speziell im Zusammenhang mit Rauchen in der Wohnung die Frage, welche Abnutzungserscheinungen der Vermieter bei der Rückstellung des Mietobjekts noch hinzunehmen hat und wann er vom Mieter die Kosten für die Beseitigung der auf das Rauchen zurückzuführenden Gebrauchsspuren begehren kann. 

Die Abgrenzung der Verantwortlichkeiten zwischen Vermieter und Mieter wird bei einer im Mietobjekt auftretenden Schimmelbildung besonders schlagend, die vor allem die folgenden Fragestellungen aufwirft: Wann fällt die Beseitigung einer Schimmelbildung in die Erhaltungspflicht des Vermieters und wann ist der Mieter dafür verantwortlich? Was gilt, wenn sowohl der Vermieter als auch der Mieter „Schuld“ am Auftreten einer Schimmelbildung haben? Kann dem Mieter zur Vermeidung einer Schimmelbildung das Trocknen von feuchter Wäsche in der Wohnung vertraglich verboten werden? 

Das in jüngster Zeit vermehrt auftretende Phänomen des sogenannten „Fogging“ ist von der Rechtsprechung und der Fachliteratur bislang nur rudimentär behandelt worden. Darunter versteht man im Mietobjekt wiederholt auftretende Schwarzstaubablagerungen, deren Ursache nicht festgestellt werden kann. Unklar ist bei einem solchen „Fogging“ in der Wohnung vor allem, ob der Mieter vom Vermieter die Beseitigung der Schwarzstaubablagerungen aus dem Titel der Erhaltungspflicht begehren kann und ob dem Mieter – wenn er die Beseitigungen durch wiederholtes Reinigen des Mietobjekts denn selbst vornimmt – einen Aufwandersatzanspruch gegen den Vermieter geltend machen kann.  

Achtung: Die 3. Österreichischen Wohnrechtstage (07. und 08. Mai 2020) finden aufgrund der aktuellen Situation rund um COVID-19 nicht statt.

Dr. Reinhard Pesek ist Rechtsanwalt bei der Feuchtmüller Stockert Moick Rechtsanwälte GmbH & Co KG in Wien (www.fsm.law) mit dem Tätigkeitsschwerpunkt Immobilienrecht, insbesondere im Bereich des Miet- und Wohnrechts. ©belle & sass Fotografie