WGG-Novelle: Wer kann wann eine WGG-Wohnung kaufen?

Ab wann dürfen GBVs nachträgliche Übereignungen an Mieter vornehmen?
Seit 1. August dürfen Bauvereinigungen nunmehr bereits ab Beginn des 6. Jahres ab Erstbezug nachträgliche Übereignungen vornehmen. Allerdings: Die daraus sich ableitenden Problematiken mit der dadurch ausgelösten Vorsteuerberichtigung wurden im Rahmen der WGG-Novelle 2019 nicht gelöst.
Darüber hinaus müssen folgende Voraussetzungen gegeben sein: erste Überlassung des Objekts in Miete oder sonstiger Nutzung, der Kaufinteressent muss alle Verpflichtungen der GBV (zB Darlehen zur Finanzierung der Errichtung der Baulichkeit) übernehmen, der Kaufpreis muss entsprechend den Grundsätzen des § 23 WGG ermittelt werden und die GBV darf auch nicht bloß Bauberechtigte sein.

Gibt es weitere Voraussetzungen für das Bestehen eines gesetzlichen Anspruches eines Neumieters auf nachträgliche Eigentumsübertragung?
Ein Neumieter ist ein Mieter, der ab Inkrafttreten der WGG-Novelle 2019 einen Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrag abgeschlossen hat.

Voraussetzung 1: Bei der Mieterin/dem Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten muss es sich um eine österreichische Staatsbürgerin/österreichischen Staatsbürger oder ihm nach § 8 Abs 4 und 5 WGG gleichgestellte Personen handeln.

Voraussetzung 2: Es muss sich um einen Mietvertrag über eine Wohnung mit einer Nutzfläche von mehr als 40m² handeln. Der Gesetzgeber begründet dies damit, dass kleinere Wohnungen als Mietwohnungen weiterhin vor allem für junge MieterInnen in Ballungsräumen leistbaren Wohnraum sicherstellen sollen. Die GBV kann aber diesen MieterInnen die Wohnung freiwillig zum Kauf anbieten.

Voraussetzung 3: Bei Anmietung wurde neben dem Entgelt eine Eigenleistung zur Finanzierung von Grund- und/oder Baukosten in Form eines Finanzierungsbeitrages bezahlt, der einen bestimmten Betrag übersteigt. Die Höhe dieses Betrages vermindert bzw erhöht sich jährlich zum 1. April durch Valorisierung entsprechend der durchschnittlichen Änderung des Verbraucherpreisindex´ des vorangegangenen Jahres (seit 1.4.2019 Euro 72, 07/m²)

Voraussetzung 4: Voraussetzung ist nunmehr auch, dass die Förderung zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses aufrecht war (bisher musste die Förderung bei Antragstellung aufrecht sein).

Wie steht es um die Durchsetzung des gesetzlichen Anspruchs auf Eigentumsübertragung?
Eine Neumieterin/ ein Neumieter
•    vom 6. bis zum Ablauf des 10.,
•    vom 11. bis zum Ablauf des 15.
•    und vom 16. bis zum Ablauf des 20. Jahres seines Mietverhältnisses
jeweils ein Antragsrecht auf Legung eines Angebots durch die GBV. Die GBV hat sodann die Pflicht, dem Mieter eine Fixpreisvereinbarung anzubieten.

Diese Möglichkeit ist jedoch an die festgelegten Zeiträume gebunden. Hat der Mieter beispielsweise im 7. Jahr ein Angebot verlangt und erhalten aber dieses nicht angenommen, so kann er erst wieder ab Beginn des 11. Jahres und dann wieder ab Beginn des 16. Jahres je ein weiteres Anbot von der GBV einfordern.

Wann erlischt der gesetzliche Anspruch auf Eigentumsübertragung?
Nach zwanzigjähriger Dauer eines Mietverhältnisses erlischt der gesetzliche Anspruch eines Mieters.

Darüber hinaus gibt es nunmehr auch ein absolutes zeitliches Limit ab Erstbezug der Baulichkeit: Nach Ablauf von 30 Jahren nach Erstbezug gibt es grundsätzlichen keinen gesetzlichen Anspruch mehr für Mieter und keine Verpflichtung der GBV Übereignungen vorzunehmen. Bei nach dem 31. Juli 2019 abgeschlossenen Mietverträgen enden alle Übereignungsansprüche der MieterInnen jedenfalls nach Ablauf des 30. Jahres ab Erstbezug. Freiwillige Angebote der Bauvereinigung bleiben jedoch weiterhin zulässig.

Welche Information muss die GBV MieterInnen geben?
Nunmehr besteht die Verpflichtung in Miet- oder sonstigen Nutzungsverträgen darauf hinzuweisen, dass der Personenkreis, der Anspruch auf Übereignung hat, eingeschränkt ist (nur ÖsterreicherInnen und Gleichgestellte) und MieterInnen die obig angeführten Antragsrechte aufzuzeigen.

Gibt es für Altmietverhältnisse Übergangsbestimmungen?
Altmietverhältnisse sind Mietverhältnisse, die vor Inkrafttreten der WGG-Novelle 2019 abgeschlossen wurden.

Bei aufrechten Mietverhältnissen ist Folgendes zu beachten:

•    Weiterhin kein Antragsrecht zwischen dem 6. bis zum Ablauf des 10. Jahres des Mietverhältnisses. Ein freiwilliges Anbot der GBV ab dem 6. Jahr seit Bezug der Baulichkeit ist jedoch möglich.

•    Antragsrecht vom 11. bis zum Ablauf des 15. Jahr des Mietverhältnisses:
-    auch für Wohnungen mit weniger als 40 m²
-    die Förderung muss im Zeitpunkt der Antragsstellung durch die Mieterin/den Mieter noch aufrecht sein (es reicht nicht aus, dass die Förderung bei Mietvertragsabschluss aufrecht war)

•    Verlängerung und neues Antragsrecht: Bei aufrechten Mietverträgen, bei welchen ein gesetzlicher Anspruch auf Übereignung besteht oder bestanden hat, hat die Mieterin/der Mieter auch nach Ablauf des 15. bis zum Ablauf des 20. Jahres seines Mietvertrages das Recht einen Übereignungsantrag zu stellen, jedoch nur wenn die Förderung zu diesem Zeitpunkt aufrecht ist.