Vermögensbindung in der WGG-Novelle

Ein wesentliches Prinzip der Wohnungsgemeinnützigkeit ist die Vermögensbindung und somit die langfristige Sicherung von gemeinnützigem Mietwohnungsbestand auch für künftige Generationen. Dieses Prinzip ist gleich im ersten Paragraphen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) erwähnt. Darin steht, dass als gemeinnützig anerkannte Bauvereinigungen (GBV) ihre Tätigkeiten auf die Erfüllung dem Gemeinwohl dienender Aufgaben zu richten, und ihr Vermögen der Erfüllung solcher Aufgaben zu widmen haben. Erwirtschaftetes Eigenkapital ist „im Sinne eines Generationenausgleichs zur Sicherung einer nachhaltigen Wohnversorgung bestehender und zukünftiger Nutzer auf Dauer für Zwecke des gemeinnützigen Wohnungswesens gebunden zu verwenden“ (§1 Abs. 2 und 3 WGG). 

In den letzten Jahren gab es allerdings mehrfach Versuche gemeinnütziges Vermögen abzuschöpfen, insbesondere auch im Zusammenhang mit dem Entzug der Gemeinnützigkeit. Darüber hinaus wurden ehemals gemeinnützige Wohnungen zur touristischen Kurzzeitvermietung verwendet. Dem soll nun durch die WGG-Novelle ein Riegel vorgeschoben werden. 

Um diesen „spekulativen“ Interessen Einhalt zu gebieten sieht der Entwurf einer Novelle zum Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) eine Reihe von Maßnahmen vor, um das Vermögen der Gemeinnützigen und dadurch auch den dauerhaften Bestand von gemeinnützig errichteten Wohnraum zu sichern. Konkret soll dies durch zusätzliche Instrumente erreicht werden, die den Aufsichtsbehörden zur Verfügung gestellt werden bzw. indem man touristische Kurzzeitvermietungen unterbindet. 

Einige der geplanten Maßnahmen werden kurz dargestellt:

Ausweitung der Aufsichtsinstrumente

Um den Abfluss gemeinnützigen Vermögens im Falle eines drohenden Entzugs der Gemeinnützigkeit zu verhindern, soll es der zuständigen Aufsichtsbehörde möglich sein zeitlich begrenzt einen Regierungskommissär einzusetzen, wenn Gefahr besteht, dass die Bestimmungen des WGG nicht eingehalten werden. Die wesentlichen Hauptgeschäfte einer GBV, inklusive Liegenschaftstransaktionen, Darlehensaufnahmen oder Bauaufträge wären in diesem Fall nur mehr mit dessen Zustimmung möglich.

Parteienstellung des Revisionsverbandes

Im Sinne der Stärkung des Vermögensbindungsprinzips ist ein weiterer zentraler Punkt der Novelle die vorgeschlagene Parteienstellung des Verbandes in bestimmten gesetzlich taxativ angeführten aufsichtsbehördlichen Verfahren, anstelle des bisherigen bloßen Anhörungsrechts.

Möglichkeit der Anteilsübernahme durch die Landesregierung

Sollte dennoch eine Entziehung der Gemeinnützigkeit notwendig werden, steht der Landesregierung zukünftig anstelle der Auferlegung einer Geldleistung das Instrument der Übernahme von Eigentumsrechten zur Verfügung. Die Genossenschafter bzw. Gesellschafter haben in diesem Fall Anspruch auf Ersatz der (nominell) eingezahlten Einlagen und ihres Anteils am verteilbaren Gewinn. Danach kann das Land als Eigentümer das gemeinnützige Unternehmen selbst weiterführen oder an „geeignete und zuverlässige“ Eigentümer weiterverkaufen.

Verlängerung der Spekulationsfrist

Um spekulative Erwerbsvorgänge mit gemeinnützig errichteten Wohnungen zu verhindern, wurde die mit der WGG-Novelle 2016 eingeführte Spekulationsfrist von 10 auf 15 Jahre verlängert. So soll sichergestellt werden, dass erwerbende Mieter diese Wohnungen kurz nach ihrem Eigentumserwerb nicht zu höheren Preisen weiterveräußern. 

Mietzinsbegrenzungen

Wohnungseigentumsobjekte sollen primär dem selbstnutzenden Wohnungseigentümer zur Befriedigung seines Wohnbedürfnisses dienen. Um teure Wohnungsvermietung zu einem völlig freien, nicht überprüfbaren Mietzins zu verhindern, gilt zukünftig für die ersten 15 Jahre nach Kauf bei einer etwaigen Vermietung der Vollanwendungsbereich des MRG und ist der Mietzins begrenzt.

Unterbindung von touristischen Kurzzeitvermietungen

Einen weiteren Punkt um gemeinnütziges Vermögen zu sichern sieht die WGG Novelle im expliziten Verbot von touristischen Kurzzeitvermietungen vor. Während schon bisher solche Kurzzeitvermietungen nicht im Sinne der gemeinwohlorientierten Zielsetzung des WGG waren, so werden touristische Kurzzeitvermietungen nun explizit kraft Gesetzes verboten. Diese Regelung betrifft auch alle gemeinnützig errichteten Baulichkeiten, die Nicht-GBV als Eigentümer haben, das heißt auch jene Objekte, die bereits verkauft wurden oder Baulichkeiten von Unternehmen, denen die Gemeinnützigkeit entzogen wurde. 

Als Verband begrüßen wir diese vermögenssichernden Maßnahmen, da diese sowohl im Sinne des Gemeinwohls, als auch im Interesse einer nachhaltigen und wirtschaftlich soliden gemeinnützigen Wohnwirtschaft liegen. Wünschenswert in diesem Konnex wäre darüber hinaus im Sinne von mehr Rechtssicherheit eine Ersichtlichmachung im Grundbuch, wenn Objekte dem WGG unterliegen. Dadurch wäre auch bei Veräußerung der Baulichkeit oder des Wohnungseigentumsobjekts für die Mieter klar erkennbar, dass die Bestimmungen gelten. 

Eine detaillierte Stellungnahme zum gesamten Begutachtungsentwurf kann auf der Homepage des Verbandes abgerufen werden: https://www.gbv.at/Page/View/4720

Gerald Koessl, wohnwirtschaftliches Referat