Mieten bei den Gemeinnützigen – Ursachen für Unterschiede und Veränderungen

Die durchschnittlichen Mieten in Wohnungen gemeinnützigen Bauvereinigungen liegen deutlich unter jenen in Wohnungen privater Vermieter und weisen eine weit mäßigere Dynamik auf, was v.a. durch die niedrigen Niveaus bei Wiedervermietung verursacht ist (vg. Diagramm).

Hinter den angeführten Durchschnittswerten steht aber doch ein breiteres Kostenspektrum – auch bei Wohnungen von Gemeinnützigen. Die Mieten sind dort entsprechend dem Kostendeckungsprinzip während der Phase von laufenden Rückzahlungen und danach durch eine im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz festgeschriebene Obergrenze gedeckelt. Das Kostendeckungsprinzip ist auf das einzelne Objekt bezogen, was zur Folge hat, dass jegliche Unterschiede in den Grund-, Bau und Finanzierungskosten die Miete beeinflussen. Jede Kostenkomponente hat darüber hinaus ihr „Eigenleben“ in Bezug auf Ausgangsniveau und weitere Dynamik. Dabei spielen eine wesentliche Rolle die Rückzahlungskonditionen von Darlehen sowie die Staffelung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages (EVB). Rückzahlungsraten von Darlehen sind häufig dynamisch gestaltet, um in den Anfangsjahren eine besondere Entlastung zu erreichen bzw. den Wohnungskostenverlauf an die allgemeine Preissteigerung anzupassen. Dabei können auch „ungeliebte“ Sprünge auftreten, d.h. relativ empfindliche Steigerungen zu bestimmten Zeitpunkten. Vergleicht man nun die Kostenmieten – noch ohne EVB – unterschiedlicher Baujahre zum heutigen Zeitpunkt, ergibt sich ein Spektrum zwischen rd. 0,7 in den älteren und 4,7 Euro in neueren Wohnungen – das ist doch eine beachtliche Spannweite. Diese Differenz wird in der Gesamtmiete aber etwas „ausgebügelt“ – und zwar durch die Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge, deren Höhe in Abhängigkeit vom Baualter der Wohnungen variiert; derzeit liegen sie zwischen 0,51 Euro in neuen Wohnungen und 2,06 Euro ab einem Baualter von 30 Jahren. In den älteren Wohnungen fällt damit diese Komponente stärker ins Gewicht als die Finanzierungsmiete. Insgesamt weisen die Kostenmieten incl. EVB eine Spannweite etwa zwischen 2,7 und 5,2 Euro auf. In den mittleren „Altersklassen“ ergibt sich durch die ausgleichende Wirkung des EVBs ein relativ ähnliches Kostenniveau. Abweichungen nach unten und oben sind noch insofern möglich – und erwartbar - als es sich bei den genannten Werten auch um Durchschnittswerte handelt.   

Mieten nach Auslaufen der Rückzahlungen für Fremdmittel

Hier sieht das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz eine Obergrenze vor, die derzeit bei 1,80 Euro/m2 liegt; dazu kommen kann noch eine Komponente für die Grundkosten sowie der EVB. Letzterer befindet sich wegen des späten Eintretens der Entschuldungsphase dann schon auf dem Maximalniveau. Vergleicht man nun die Summe dieser Komponenten – also rd. 4 Euro - mit den dargestellten Kostenniveaus, zeigt sich, dass in bis ca. Mitte der 1970er errichteten Wohnungen ¹ keine Absenkung der Miete zu erwarten ist, da die Kostenmiete unter diesem Niveau liegt. Erst spätere Jahrgänge können eine Absenkung erwarten, die zum Teil aber auch recht knapp ausfallen wird. Deshalb ist es auch so, dass trotz einer relativ hohen Zahl von Wohnungen in der „Auslaufphase“ der Effekt aus der Absenkung derzeit begrenzt ist. Trotzdem: Er ist gegeben und mitverantwortlich für die mäßige Mietendynamik bei den Gemeinnützigen. Jährlich kommen rd. 5.000 – 10.000 GBV-Mietwohnungen in diese Phase. Das Angebot wiedervermieteter Wohnungen zu besonders günstigen Preisen wird sich nicht in diesem Ausmaß erhöhen, da nur ein relativ kleiner Teil der Wohnungen von den früheren Bewohnern aufgegeben wird.²  Von der Absenkung der Mieten ist wohl kein günstiger Effekt auf die Erhöhung der Fluktuationsrate zu erwarten.  

Zu beachten ist darüber hinaus, dass die angeführten Kostenmieten nicht durchgehend für die tatsächliche Miete verantwortlich sind. Angesichts der Tatsache, dass die Mieten in älteren Wohnungen sich immer weiter vom Kostenniveau neuerer Wohnungen entfernen, wird es durch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz als zumutbar erachtet, dass bei Wiedervermietung älterer Wohnungen bei Unterschreitung der Grundmiete diese ebenfalls vorgeschrieben werden kann. Dies ist seit dem Jahr 1994 der Fall; alle seit diesem Jahr wiedervermieteten Wohnungen weisen daher höhere Mieten auf als jene für „ursprüngliche“ MieterInnen. Darüber hinaus gibt es noch die Bestimmung, dass für jene älteren Wohnungen, für die die Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wurden, angemessene – und damit noch höhere – Mieten im Fall der Wiedervermietung vorgeschrieben werden können.  

Betriebskosten und Umsatzsteuer

Wie in anderen Wohnungen auch, sind in Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen laufende Zahlungen für Betriebskosten zu leisten. Diese variieren v.a. in Abhängigkeit von der Ausstattung u.a. etwa davon, ob ein Aufzug vorhanden ist. Als Durchschnittsgröße kann man derzeit rd. 2 Euro annehmen. Dazu kommt abschließend noch die Umsatzsteuer in Höhe von 10 Prozent aller Komponenten, also etwa im Ausmaß von 0,50 bis 0,80 Euro.

Um der Kostenwahrheit Genüge zu tun, sind auch die Finanzierungsbeiträge zu erwähnen – die bei neuen Wohnungen doch empfindlich hoch sein können. Allerdings ist damit die Option auf späteren Kauf der Wohnung verbunden.  Sehr hohe Beiträge können sich im Ausmaß der jährlichen „Verwohnung“ bei Umlegung auf die laufende Miete mit rd. 0,50 Euro/m2 zu Buche schlagen. Höhere Belastungen ergeben sich allenfalls aus einem dafür aufzunehmenden Kredit. Alles in allem – das Mietenspektrum bei den Gemeinnützigen ist breit, v.a. in neueren Wohnungen könnte man sich niedrigere Mieten vorstellen; das ist aber nur erreichbar durch Einsparungen bei den Kosten und v.a. eine Intensivierung der Förderung.  

Mag. Eva Bauer; Wohnwirtschaftliche Referentin, Österreichischer Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen

¹ Rd. 230.000

² Derzeit entfallen von den rd. 45.000 Wiedervermietungen aus den Beständen der Gemeinnützigen rd. 20.000 Wohnungen auf die günstigste Kostenklasse (Grundmiete zuzüglich EVB rd. 4,-- Euro zuzüglich Betriebskosten und Umsatzsteuer rd. 6,5 – 7 Euro); diese Zahl könnte sich optimistisch geschätzt jährlich um rd. 500 günstige Wohnungen erhöhen.