Instandhaltung, Sanierung und Erneuerung durch gemeinnützige Bauvereinigungen

Gemeinnützige Bauvereinigungen sind bei den jährlichen Aufwendungen für laufende Instandhaltung, Großinstandsetzung und Wohnungsverbesserungen nunmehr bei einer Summe von über 900 Mio Euro (2017) angelangt. Mehr als die Hälfte davon entfällt auf Modernisierungsmaßnahmen (rd. 400 Mio für eigene Mietwohnungen, rd. 80 Mio Euro für verwaltete Eigentumswohnungen).
Für die laufende Instandhaltung der Mietwohnungshäuser werden jährlich rd. 360 Mio Euro eingesetzt. Auf eine Wohnung entfallen dabei für „Kleinmaßnahmen“ rd. 600 Euro im Jahr, wobei hier eine Abhängigkeit vom Alter der Gebäude gegeben ist.

Die Großinstandsetzungsmaßnahmen umfassen ein weites Spektrum: Angefangen von Wohnungsverbesserungen vor Weitervermietung oder im Zuge von gebäudebezogenen Generalsanierungen bis zu umfassenden Modernisierungen von Gebäuden mit Aufstockungen, Dachausbauten, dem Zubau von Aufzügen und Balkonen, thermischer Sanierung (Fenster, Fassade) und Heizungserneuerung. Die erste Großinstandsetzung mit der gleichzeitigen Durchführung von mehreren durchgreifenden Maßnahmen werden von gemeinnützigen Bauvereinigungen etwa 35 Jahre nach Erstbezug vorgenommen. Davon betroffen sind jährlich 10.000 – 15.000 Wohnungen, davon etwa 2.000 Eigentumswohnungen, der Rest im Mietensegment. Im Eigentumssegment geht das Sanierungsgeschehen zäher vor sich, da sich hier der Entscheidungsprozess in der Eigentümergemeinschaft eher schwieriger gestaltet. Je nach Intensität der Maßnahmen bewegen sich die auf die Wohnung rückgerechnete Kosten dabei zwischen 5.000 und 40.000 Euro.

Spitzenleistung bei thermischer Sanierung
Genauer beziffern lässt sich auch das Ausmaß der thermisch-energetischer Maßnahmen. Seit den 1980er Jahren wurden rd. 300.000 Mietwohnungen der Gemeinnützigen und etwa 50.000 bis 60.000 von ihnen verwaltete Eigentumswohnungen thermisch verbessert. Bei Letzteren lässt die Datenlage v.a. für frühere Jahre nur eine grobe Schätzung zu. Jedenfalls: Die Menge der 300.000 thermisch sanierten Mietwohnungen übersteigt die Zahl der bis zum Jahr 1980 errichteten GBV-Mietwohnungen. Das bedeutet, dass die in energetischer Hinsicht als besonders problematisch erachteten Gebäudegenerationen nahezu zur Gänze saniert sind. Derzeit befinden sich bereits die in den 1980-er Jahren errichteten Wohnungen in der Großinstandsetzungsphase. Da in diesen Jahren die Neubauleistung relativ gering war, ist die Zahl der pro Jahr großinstandgesetzten Wohnungen derzeit rückläufig.
Die Wohnungen werden aber nicht nur gedämmt, es werden auch in größerem Umfang Erneuerungen der Heizungsanlagen vorgenommen. Damit kann beim Umstieg auf eine umweltfreundlichere (erneuerbare) Energiequelle ein zur Reduktion der Treibhausgasemissionen höherer Effekt erzielt werden, als durch reine Dämmmaßnahmen. Seit dem Jahr 2001 haben die Gemeinnützigen die Zahl der an die Fernwärme angeschlossenen Wohnungen von 120.000 auf über 350.000 erhöhen können (= von 30 auf fast 60 Prozent). Das ist gelungenen nicht nur durch eine Bevorzugung dieser Beheizungsform in neuen Bauten, sondern auch durch den Anschluss von jährlich über 4.000 Wohnungen in älteren Gebäuden an die Fernwärmenetze. In neu errichteten Gebäuden kommen darüber hinaus zu 20 Prozent andere Systeme mit erneuerbaren Quellen bzw. Umgebungswärme zum Einsatz (Pelletsheizungen, Wärmepumpen etc.)
In gemeinnützigen Mietwohnungen sind daher sowohl Energieverbrauch als auch CO2-Emissionen unterdurchschnittlich hoch. Während der Anteil an der gesamten Wohnnutzfläche rd. 12 Prozent beträgt, macht der Anteil an den Emissionen nur 5,8 Prozent aus.

Grafik: GBV