Einmal WGG immer WGG - der Umgang mit AirBnB

Die Einwohnerzahlen von Städten steigen stetig und leistbarer Wohnraum wird immer knapper. Laut Schätzungen des Verbands gemeinnütziger Bauvereinigungen – Revisionsverband fehlen mehr als 7000 Wohnungen am Wohnungsmarkt, um eine angemessene Wohnversorgung sicherstellen zu könnten. Gleichzeitig haben sich in den letzten Wochen mediale Berichte über die gewerbliche, touristische Kurzzeitvermietung von gemeinnützigen Wohnungen, die nicht mehr im Eigentum von gemeinnützigen Bauvereinigungen stehen, gemehrt. Doch ist die touristische Kurzzeitvermietung in von gemeinnützigen Bauvereinigungen im eigenen Namen und auf eigene Rechnung errichteten Baulichkeiten zulässig?

I.    Welchen gesetzlichen Auftrag haben gemeinnützige Bauvereinigungen zu erfüllen?
Die Wohnung ist der Mittelpunkt des sozialen Lebens. Eine angemessene Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbaren und qualitativ guten Wohnungen zu sozial adäquaten Bedingungen gehört zu den unabdingbaren Aufgaben der so genannten „Daseinsvorsorge“, für deren Erfüllung der Staat Mitverantwortung trägt.  Dem Staat war und ist aber auch bewusst, dass der Wohnungsmarkt alleine die Wohnversorgung nicht sicherstellen kann. Aus diesem Grund wurden privatautonom organisierte gemeinnützige Wohnungsunternehmen (die GBV) im Rahmen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes mit der Wahrnehmung staatlicher Daseinsvorsorge beauftragt. 

II.    Ist eine touristische Kurzzeitvermietung mit dem gesetzlichen Auftrag an die gemeinnützige Wohnungswirtschaft vereinbar?
Gemeinnützige Bauvereinigungen sind gemäß § 1 Abs 2 WGG verpflichtet, ihre Tätigkeit unmittelbar auf die Erfüllung dieser dem Gemeinwohl dienenden Aufgaben des Wohnungs- und Siedlungswesens zu richten. Unter „Volkswohnungswesen“ in Art 11 Abs 1 Z 3 B-VG gehört die Wohnungsfürsorge, sohin die Errichtung und Bereitstellung von Klein- und Mittelwohnungen, für breite Schichten der Bevölkerung zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses.  Sinn und Zweck der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft besteht darin, dass zeitgemäßer und kostengünstiger Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten zur Verfügung gestellt wird.  Die Herstellung von Wohnungen zu erschwinglichen, unter dem allgemeinen Marktniveau liegenden Preisen dient dem öffentlichen Wohl durch Daseinsvorsorge auf dem Gebiet des Wohnungswesens.  Zu den Angelegenheiten des „Volkswohnungswesens“ im Sinne des Art 11 Abs 1 Z 3 B-VG gehören all jene Maßnahmen, die künftigen Wohnraum betreffen.
Die touristische Kurzzeitvermietung führt dazu, dass Wohnungen dauerhaft dem regulären Wohnungsmarkt entzogen werden. Schon aus dieser gemeinwohlorientierten Zielsetzung der Wohnungsgemeinnützigkeit nach § 1 Abs 2 WGG ist touristische Kurzzeitvermietung per se nicht vereinbar.

III.    Wann spricht man von einer Kurzzeitvermietung zu touristischen Zwecken?
Im Regelfall handelt es sich hierbei um die nur kurzfristige Vermietung an Touristen, die anstelle eines Hotels – meistens über eine Internetplattform wie AirBnB – eine Unterkunft in einer Wohnung buchen.

IV.    Handelt es sich bei einer touristischen Vermietung um ein Mietverhältnis?
Wird lediglich die Wohnung, aber keine darüberhinausgehende Dienstleistung angeboten, handelt es sich um einen typischen Mietvertrag. Im Regelfall werden bei Vermietungen über AirBnB und anderen Plattformen aber neben der Wohnraumüberlassung auch typische Nebenleistungen wie die Zurverfügungstellung von Bettwäsche und Geschirr oder die Reinigung des Objekts erbracht, sodass es sich um einen Beherbergungsvertrag handeln wird.  Eine Vermietung im Betrieb eines konzessionspflichtigen  Beherbergungsunternehmens liegt jedoch nur dann vor, wenn der Vermieter darüber hinaus auch über eine entsprechende Gewerbeberechtigung verfügt.  Da bei diesen Kurzzeitvermietungen in der Regel die entgeltliche Zurverfügungstellung von Wohnraum die dominierende Vertragsleistung ist, wird das gesamte Schuldverhältnis einheitlich als Mietverhältnis zu qualifizieren sein.

V.    Finden für die touristische Kurzzeitvermietung die Mieterschutzbestimmungen überhaupt Anwendung?
Verträge über die Kurzzeitvermietung zu touristischen Zwecken in Wohnungen, die von gewerblichen Bauträgern errichtet wurden, sind kraft § 1 Abs 2 Z 1 MRG dem Anwendungsbereich des MRG entzogen. Es gelten die Mieterschutzbestimmungen nicht. Der Betreiber des Beherbergungsunternehmens kann den Preis frei festgelegen. Es gelten auch nicht die strengen Befristungsregelungen des MRG. Bei von gemeinnützigen Wohnbauunternehmen errichteten Baulichkeiten stellt sich die Situation anders dar. Gemäß § 20 Abs 1 lit b WGG sind vom Anwendungsbereich des WGG auch Miet- oder Nutzungsverträge, für die nach § 1 Abs 2 MRG die mieterschutzrechtlichen Regelungen zur Gänze nicht gelten, umfasst, sofern die Baulichkeit von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet wurde. Der Wohnrechtsgesetzgeber unterwirft durch die Bestimmung des § 20 Abs 1 lit b WGG auch atypische Verträge mit mietrechtlichen Komponenten wie den Beherbergungsvertrag dem Anwendungsbereich des WGG und somit auch dem Mieterschutz. Dies bedeutet, dass auch für diese sogenannten atypischen „gemischten“ Verträge, bei denen grundsätzlich die bestandrechtliche Vertragskomponente im Verhältnis zu den werkvertraglichen Komponenten überwiegt, die wohnzivilrechtlichen Bestimmungen, insbesondere die Befristungs- und Kündigungsbestimmungen des MRG und die Entgeltbestimmungen des WGG anwendbar sind.

VI.    In den Medienberichten wurde darauf hingewiesen, dass nach Veräußerung einer gemeinnützigen Baulichkeit bei Abschluss neuer Mietverträge die wohnzivilrechtlichen Bestimmungen nicht gelten. Ist dies richtig?
Nein, entgegen mancher Wortmeldungen gelten gemäß § 20 Abs 3 WGG die wohnzivilrechtlichen Bestimmungen, im Besonderen die Entgeltbestimmungen des WGG und die Kündigungs- und Befristungsregelungen des MRG auch dann weiterhin, wenn die gesamte Baulichkeit an einen nicht gemeinnützigen Bauträger verkauft wurde. Es gilt der Grundsatz „Einmal WGG immer WGG“.

VII.    Sind Klarstellungen im WGG geplant?
Seitens der Regierungsparteien wurde klargestellt, dass touristische Vermietung an sich schon jetzt nicht mit der „Erfüllung dem Gemeinwohl dienender Aufgaben des Wohnungs- und Siedlungswesens“ vereinbar ist. Gleichzeitig wurde aber angekündigt, dass mit der kommenden Novelle des WGG das Verbot der Kurzzeitvermietung zu touristischen Zwecken in Anlagen, die von gemeinnützigen Bauvereinigungen errichtet wurden, durch eine Klarstellung auch explizit gesetzlich verankert werden soll. 

VIII.    Sind Strafsanktionen erforderlich, wenn gegen das Verbot der touristischen Kurzzeitvermietung verstoßen wird?
Ja. Unseres Erachtens ist auch eine Sanktionsbestimmung notwendig, um so im öffentlichen Interesse sicherstellen zu können, dass gemeinnütziger Wohnraum nicht durch touristische Vermietung dem Wohnungsmarkt entzogen wird. Missachtet ein Hauseigentümer, der die gemeinnützige Baulichkeit erworben hat, unerlaubterweise dieses Verbot, so muss dieses Verhalten auch geahndet werden können.

Mag. Michaela Schinnagl