GEMEINNÜTZIGE BAUVEREINIGUNGEN

Sommer und Wohnrecht

Das psychische Wohlbefinden wird positiv beeinflusst, wenn man die Sonne genießen kann. Deshalb verbringen Mieter diese wertvolle Zeit mit Familie und Freunden am Balkon, der Terrasse oder im mitgemieteten Garten. Doch welche Rechte und Pflichten haben Mieter in Wohnhausanlagen und wie kann sichergestellt werden, dass auch in dieser nicht immer „stillen“ Sommerzeit der Hausfrieden gewahrt und Nachbarschaftskonflikte vermieden werden.

Benützung des Balkons

Der Umfang des Gebrauchsrechts, das heißt die Rechte und Pflichten eines Mieters, wird in erster Linie durch den Mietvertrag, den Vertragszweck und auch nach der Verkehrssitte bestimmt. Vielfach ist auch eine Hausordnung, die das reibungslose Zusammenleben der Hausbewohner regeln soll, Bestandteil des Mietvertrags. Wird ein Mietobjekt zu Wohnzwecken angemietet, ist es einem Mieter nicht nur erlaubt, Möbel an die Wand zu stellen oder seine Kinder in der Wohnung spielen zu lassen, es ist ihm selbstverständlich auch erlaubt, die zum Mietobjekt gehörenden Nebenflächen (Terrasse, Balkon oder Garten) zu benutzen. 

Rücksichtnahmegebot

Das Zusammenleben in einem Mietwohnhaus oder in einer Wohnungseigentumsanlage gebietet jedoch eine besondere nachbarrechtliche Rücksichtnahme, die auch im Sommer zu beachten ist. Jeder Mieter muss im Sinne einer schonenden Gebrauchsausübung Rücksicht auf die übrigen Bewohner nehmen und sicherstellen, dass es zu keinen unzumutbaren Störungen kommt. Ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot wäre jedenfalls dann gegeben, wenn ein Mieter regelmäßig Blumentöpfe, Essensreste sowie Wasser vom Balkon in den Hof werfen würde. Der Vermieter wäre in diesem Fall zur Aufkündigung wegen unleidlichen Verhaltens berechtigt (LGZ Graz 17.5.1995, 3 R 55/95).

Sonnenmarkisen

Der Mieter kann natürlich – ohne vorab die Genehmigung des Vermieters einholen zu müssen – Gartenmöbel auf seinen Balkon stellen oder einen Sonnenschirm aufstellen. Anders verhält es sich bei Markisen. Die Anbringung einer Markise an der Fassade der Baulichkeit zum Schutz vor Sonneneinstrahlung stellt eine wesentliche Veränderung im Sinne des § 9 MRG dar, für welche der Wohnungsmieter die Zustimmung der gemeinnützigen Bauvereinigung als Vermieterin einholen muss (OGH 5 Ob 34/88). Die Genehmigung des Vermieters ist auch einzuholen, wenn der Mieter einen Swimmingpool fix auf seiner Dachterrasse errichten möchte (OGH 5 Ob 34/10a: auch Wohnungseigentümer müssen nach § 16 WEG die Zustimmung aller übrigen Mit- und Wohnungseigentümer zur Errichtung eines Swimmingpools einholen).

Grillen

Grillen am Balkon oder auf der Terrasse wird im Regelfall zulässig sein, sofern es dadurch nicht zu wesentlich beeinträchtigenden Geruchsbelästigungen kommt (Lindinger in Rainer, Miet- und WohnR Kap. 23.5.7.3). Nicht wesentlich beeinträchtigende Geruchsbelästigungen sind von den Mitbewohnern im Haus zu dulden (9 Ob 510/94).

Begrünung des Balkons

Es ist sicherlich ortsüblich, am Balkon oder auf der Terrasse Blumenkisten oder Blumenstöcke aufzustellen, ohne dass damit eine Besitzstörungshandlung des Mieters verbunden wäre. Der Mieter als Wohnungsinhaber sollte aber dafür Sorge tragen, dass Blumentöpfe so montiert bzw abgesichert sind, dass sie nicht vom Balkon herabfallen können. Als Inhaber einer Wohnung haftet er jedenfalls zivilrechtlich nach § 1318 ABGB, wenn jemand durch einen herabfallenden Blumentopf geschädigt wird.

Rauchen am Balkon

Der OGH hat in der Entscheidung 2 Ob 1/16k klargestellt, dass Rauchen auf dem Balkon eine wechselseitige Rücksichtnahme von Raucher und Nichtraucher erfordert. Wird ein Mieter jedoch von einem permanent am Balkon rauchenden Mitbewohner des Hauses gestört, so steht diesem ein Unterlassungsanspruch gegen den Störer zu; dies jedoch primär nur dann, wenn dadurch eine wesentliche oder gesundheitsgefährdende Beeinträchtigung entsteht. Um aber auch die Interessen des rauchenden Mieters zu berücksichtigen, kann das Gericht eine Gebrauchsregelung treffen, in welcher festgehalten wird, in welchen Zeitabschnitten am Balkon geraucht werden darf (BGH 16.1.2015, V ZR 110/14; OGH 2 Ob 1/16k).

„Sommer und Wohnrecht" war auch Thema des zweiten "wohnrechtlichen Frühstücks" der GBV in Niederösterreich im Juni.

Mag. Michaela Schinnagl

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