Gemeinnützige Neubaubilanz 2021
Die 185 gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBVs) können auf ein erfolgreiches Baujahr 2021 zurückblicken. „Letztes Jahr konnten wir 16.500 neue Wohnungen in ganz Österreich errichten. Das entspricht zwar einem Rückgang im Vergleich zum Spitzenjahr 2020, liegt aber trotz Corona-Pandemie über dem 10-jährigen Schnitt von 16.200 Wohnungen“, so Bernd Rießland, Obmann des Verbandes der gemeinnützigen Bauvereinigungen. Während es in anderen europäischen Ländern zu Problemen beim Bau von leistbaren Wohnungen kam, konnten die Gemeinnützigen in Österreich 2021 trotz der angespannten Situation in der Bauwirtschaft eine überdurchschnittliche Bauleistung erzielen.
Bernd Rießland, Obmann des Verbandes der gemeinnützigen Bauvereinigungen © Christian Lendl (www.dchr.is)
Trotz bundesweitem Rückgang stiegen die Fertigstellungen in vier Bundesländern
Während die gesamt-österreichische Entwicklung heuer im Vergleich zum Rekordjahr 2020 einen Rückgang aufweist, zeigt sich in vier Bundesländern sogar ein Anstieg im Vergleich zum Vorjahr. Dazu gehören Niederösterreich mit 4.380 Fertigstellungen (+11%), Oberösterreich mit 2.340 Fertigstellungen (+27%), Salzburg mit 1.120 Fertigstellungen (+81%) und Tirol mit 1.410 Fertigstellungen (+9%). Der Grund für das Rekordhoch im Jahr 2020 lag zu einem guten Teil an der Situation in Wien, wo sich nach rekordverdächtigen 7.800 Fertigstellungen im Jahr 2020 die Zahl der übergebenen Wohnungen 2021 mit 4.290 wieder im langjährigen Schnitt einpendelte. Mit Ausnahme von Kärnten, wo sich ein weiterer Rückgang der GBV-Fertigstellungen zeigt (2021: 270 fertiggestellte Wohnungen), liegen die restlichen Bundesländer im Bereich des langjährigen Durchschnitts.
Anfang 2022 befanden sich rund 32.000 GBV-Wohnungen in Bau. Wenngleich der Höhepunkt der in Bau befindlichen Wohnungen nun ebenfalls klar überschritten ist (Anfang 2021: 33.000 Wohnungen, 2020: 36.000 Wohnungen), liegen diese aktuell immer noch leicht über dem 10-jährigen Durchschnitt von rund 31.000 Wohnungen. „Aufgrund der aktuell äußerst herausfordernden Situation hinsichtlich Baukosten und Lieferverzögerungen ist jedoch eine Prognose für die Fertigstellungen in diesem und dem kommenden Jahr schwierig“, betont Obmannstellvertreter Herwig Pernsteiner.
Obmannstellvertreter Herwig Pernsteiner © Christian Lendl (www.dchr.is)
GBV und das Verhältnis Wohnungseigentum und Miete
Die jüngsten Verbesserungen (WGG-Novelle 2019) für GBV-Bewohnerinnen und Bewohner beim Eigentumserwerb laden zu einem Blick auf den Beitrag der GBVs zur Schaffung von Wohnungseigentum ein. Vor der Verländerung der Wohnbauförderung und vor der Einführung der Kaufoption Anfang der 90er Jahre lag der Anteil der Mietwohnungen an den Fertigstellungen bei 50% - 60%, der Rest waren Direkt-Eigentumswohnungen. Seit den 2000er Jahren ging der Anteil der reinen Mietwohnungen (ohne Kaufoption) bei den Fertigstellungen auf ca. 35% zurück, jene der Direkt-Eigentumswohnungen auf unter 10%. Der Großteil wurde als Mietwohnungen mit dem Rechtsanspruch auf späteren Erwerb errichtet. Gerade bei der seit 2 Jahrzehnten stark angestiegenen Fluktuation auf rd. 8% pro Jahr gibt das den Bewohnerinnen und Bewohnern die erforderliche Möglichkeit, zwischen Eigentum und Miete zu wählen. Die Flexibilisierung für die Ausübung der Eigentumsoption durch Änderung des WGG und die jüngst eingeführte Verkürzung des Zeitraumes der Rückverrechnung der Umsatzsteuer bei Wohnungserwerb waren weitere Schritte in diese Richtung. Die große Bedeutung des günstigen Angebots für Wohnungseigentum durch die GBVs zeigt sich auch an einem jüngst publizierten Beitrag in der Steuer- und Wirtschaftszeitung SWK. Aus Sicht der gewerblichen Anbieter wird die weitere Flexibilisierung und preisliche Begünstigung der Erlangung von Wohnungseigentum von GBVs über die Eigentumsoption nach § 15c WGG als zusätzliche Verstärkung der preisdämpfenden Wirkung des gemeinnützigen Sektors wahrgenommen. „Dazu sei angemerkt, dass laut einer WIFO-Analyse schon die bisherigen Regelungen für Haushalte in GBV-Eigentumswohnungen eine jährliche Einsparung von € 122 Mio. bewirken“, so Bernd Rießland.
OECD empfiehlt einen dritten, kostendeckenden Sektor
Der Verband der gemeinnützigen Bauvereinigungen ist seit mittlerweile zwei Jahren von der OECD zur Unterstützung der Beratung in Fragen der Wohnungspolitik eingeladen. Bemerkenswert ist in dem Zusammenhang, dass die OECD nach eingehender Befassung mit dem Wohnungsmarkt mittlerweile unter Zitat des „österreichischen Wohnungsmarktmodells“ aktiv den Aufbau eines „Dritten Sektors“ mit Verweis auf die österreichische Wohnungsgemeinnützigkeit auch in anderen europäischen Ländern empfiehlt, um die Effizienz des Wohnungsmarktes zu stärken. Österreichs GBV-System wird dabei als Instrument zur Stärkung des Wettbewerbs angesehen.
Sanierungen legen wieder zu
Während viele größere Sanierungen während der ersten Phase der COVID-19 Pandemie pausieren mussten, zeichnet sich aktuell wieder ein Anstieg bei den abgeschlossenen Großinstandsetzungen mit Wärmedämmung ab. Im Jahr 2021 wurden rund 7.300 Wohnungen großinstandgesetzt, was deutlich über dem Vorjahreswert (6.800) liegt. Der vor 1980 errichtete gemeinnützige Mietwohnungsbestand ist damit nahezu zur Gänze thermisch saniert. Die Bestände, die aktuell saniert werden, stammen zu einem großen Teil aus den 1980ern und 1990ern und weisen thermisch-energetisch bereits bessere Standards auf.
Konstanter Investitionsmotor
„Die GBVs zeigten trotz Pandemie, dass sie auch weiterhin eine stabile Konstante bei den Investitionen sind“, streicht Rießland die Rolle der Gemeinnützigen hervor. Das Neubau-Investitionsvolumen im Jahr 2021 wird auf rund 3,9 Milliarden Euro, und das Sanierungs- und Instandhaltungsvolumen (Miete und Eigentum) auf rund 990 Millionen Euro geschätzt. „Diese Investitionen schaffen nicht nur leistbaren Wohnraum, sondern sichern auch über 85.000 Arbeitsplätze in ganz Österreich“, so Rießland.
Sorgen um Kostenexplosion
Neben den weiterhin hohen Rohstoffkosten erweisen sich die Baupreise aktuell als unkalkulierbar. Angebote gelten immer kürzer oder sind teils gar nicht zu bekommen. Wie sich diese Kostensteigerungen langfristig auf die Produktion von leistbaren Wohnungen auswirkt, ist noch offen. In einigen Bundesländern mussten jedoch bereits Projekte gestoppt werden.
Zahlreiche Medien haben über die Baubilanz 2021 berichtet: Hier der Link zum Fernsehbeitrag auf W24 sowie zum Radiobeitrag im Ö1 Mittagsjournal. In der Galerie zudem ein Überblick der zahlreichen Berichte in den Tageszeitungen und Fachmedien.
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