Internationaler Bericht #Housing2030

Basierend auf den Erfahrungen von über 50 Ländern, über 100 Expertinnen und Experten und fast 1.000 Workshop-Teilnehmerinnen und -Teilnehmern entstand unter Leitung der Vereinten Nationen und unserer europäischen Dachorganisation Housing Europe der kürzlich veröffentlichte Bericht #Housing2030. Mit dabei bei den zahlreichen digitalen Workshops war auch das Wohnwirtschaftliche Referat des Verbandes der gemeinnützigen Bauvereinigungen (Gerlinde Gutheil und Gerald Kössl). Sie haben Inputs über das österreichische Modell der Wohnungsgemeinnützigkeit beigesteuert. Ähnlich wie bei vielen anderen internationalen Forschungsberichten - wie etwa mehrerer Studien der OECD (LINK) - wurden viele Aspekte dieses Systems als Best-Practice-Beispiel ausgewählt. Der Bericht #Housing2030 bietet viele „Werkzeuge“, die sich an die unterschiedlichen und sich ändernden Anforderungen der Mitgliedstaaten und Regionen beim Thema Wohnen anpassen. Einige spannende Beispiele außerhalb Österreichs werden hier vorgestellt. 

Finanzierung durch EIB und CEB, Irland

Die Housing Finance Agency (HFA) wurde 1982 gegründet und ist eine Aktiengesellschaft, die sich im Besitz der irischen Regierung befindet. Ihre Aufgabe besteht darin, Kreditfinanzierungen zu den niedrigsten Zinssätzen für gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften bereitzustellen. Dieses Geld muss für die Bereitstellung von Sozialwohnungen, für die Bereitstellung von Studentenwohnungen und für Hypothekardarlehen an einkommensschwache Hauskäufer eingesetzt werden. Die Agentur bezieht ihre Finanzierungen von zwei öffentlichen europäischen Banken – Europäische Investitions Bank EIB und Entwicklungsbank des Europarates CEB – sowie von kurzfristigen Einlagen lokaler Gebietskörperschaften. Die HFA finanziert sich selbst und erhält keine staatlichen Subventionen.

Anleihen über die Emissionszentrale EGW, Schweiz

Die EGW bezweckt die Beschaffung von Geldern für die günstige Finanzierung des gemeinnützigen Wohnungsbaus. Die EGW ist 1990 von den damaligen vier Dachverbänden des gemeinnützigen Wohnungsbaus gegründet worden. Sie ist als Genossenschaft organisiert. Ihre Mitglieder sind Wohnbaugenossenschaften und andere gemeinnützige Bauträger. Die Beschaffung der Mittel erfolgt insbesondere durch die öffentliche Ausgabe von Obligationenanleihen in eigenem Namen, aber im Auftrag und für Rechnung der daran beteiligten Mitglieder. Die Anleihen der EGW werden von der Eidgenossenschaft verbürgt und sind deshalb mit dem bestmöglichen Rating AAA bewertet. Bei den von der EGW ausgegebenen Anleihen handelt es sich in der Regel um 6-15-jährige festverzinste Anleihen. Seit ihrer Gründung hat die EGW 88 Emissionen mit einem Gesamtvolumen von 7,25 Milliarden Franken durchgeführt. 

„Sozialpartnerschaft“ bei Mietvereinbarungen, Schweden

Repräsentative Organisationen von Mieterinnen und Mietern sowie von Vermieterinnen und Vermietern verhandeln die schwedischen Mietbedingungen. Wenn Vermieterinnen oder Vermieter sich weigern, mit Mieterinnen oder Mietern zu verhandeln, hat ein gesetzliches Mietgericht die Befugnis, eine Vereinbarung über Mietniveaus und Mietbedingungen zu treffen. Alle Bewohnerinnen und Bewohner von gewinnorientierten und gemeinnützigen Mietwohnungen in Schweden haben das Recht, an der Verhandlung von Mieten und Mietbedingungen beteiligt zu werden. Dies baut auf einer ausgeprägten Geschichte der Mietwohnungsregulierung auf, die alle Formen des Mietwohnungsbaus gleichbehandelt. 

Erschwingliche Wohnanleihen, Niederlande

Die NWB Bank (Nederlandse Waterschapsbank N.V) ist eine große niederländische öffentliche Investmentbank, die 1954 gegründet wurde. Im Jahr 2017 schuf sie attraktive Wohnanleihen, um engagierte Investoren für die Bereitstellung von erschwinglichem Wohnraum zu gewinnen. Dieses Produkt wurde 2018 und 2019 vom Investmentanalysedienst Environmental Finance als beste Sozialanleihe ausgezeichnet. Diese Wohnanleihen werden entsprechend der Nachfrage bewertet und strategisch an einen kleinen Pool von Investoren vermarktet, die an sozialem und nachhaltigem Wohnraum interessiert sind. Bisher waren sie deutlich überzeichnet. Die Anleihen finanzieren Darlehen für die Bereitstellung, Renovierung und Nachrüstung von einkommensorientiertem Sozialwohnungsbau in den Niederlanden, der von gemeinnützigen Organisationen verwaltet wird. 

Starthilfe bei der Gründung von Wohnungsverbänden, Estland 

Seit dem Jahr 2018 können in Estland Hausbesitzer und -besitzerinnen in Mehrfamilienhäusern genossenschaftliche „Wohnungsverbände“ gründen. Dafür benötigt es Wissen. Daher bietet der Estnische Verband der Genossenschaften für Wohnungswesen (Eesti Korteriuhistute Liit - EKYL) Schulungen für diese Menschen an und hat bis jetzt 1.400 lokale Mitgliedsorganisationen unterstützt. Eine der Hauptaufgaben von EKYL ist es, Schulungen in rechtlichen und alltäglichen Managementfragen für Wohnungsgenossenschaftsmanagerinnen und -manager anzubieten und Erfahrungen auszutauschen. Die Schulungen werden in verschiedenen Formaten durchgeführt: Seminare, Informationstage, Kurzkurse, Summer Schools und Studienreisen sowie jährliche Konferenzen. 

Landmanagement und Finanzierung, Finnland

Das Zentrum für Wohnungsbaufinanzierung und -entwicklung (Asumisen rahoitus- ja kehittamiskeskus - ARA) in Finnland arbeitet eng mit zentralen und kommunalen Regierungen in den Bereichen Landmanagement, Finanzen, Überwachung und Bewertung zusammen. Integrierte Quartiersplanung mit bezahlbarem und sozialem Wohnraum spielt in Finnland seit jeher eine wichtige Rolle – jedes dritte Haus wird mit staatlicher Unterstützung gebaut. ARA arbeitet als öffentliche Einrichtung unter dem Umweltministerium und verwaltet einen außerbudgetären Fonds für eine breite Palette von Wohnunterstützungsmodellen, von Studentenwohnungen bis hin zu Altenpflegeheimen. Die ARA ist eine staatlich geförderte Institution, die jährlich über 6 Millionen Euro erhält. Zuschüsse, Zinszuschüsse und Garantien werden vom Wohnungsbaufonds Finnlands übernommen bzw. vergeben, der ein vom Jahreshaushalt getrennter Fonds ist. ARA führt auch Prüfungen durch. Sie verlangt Erklärungen zur Gemeinnützigkeit und führt vor Ort eingehende Inspektionsbesuche durch, um sicherzustellen, dass die Ziele des öffentlichen Wohnungsbaus erreicht werden. 

Mikrofinanzierung für Roma-Haushalte, Nordmazedonien

Horizonti ist ein spezialisierter Mikrofinanzanbieter für Roma in Nordmazedonien. Er wurde im Jahr 2000 gegründet, hat derzeit acht Niederlassungen im ganzen Land und bietet Mikrofinanzierung für Landwirtschaft, Wirtschaft und Wohnungsbau. Darüber hinaus bietet Horizonti in Partnerschaft mit Habitat for Humanity North Macedonia kostenlose professionelle Bauberatung an. Im Jahr 2011 erhielt Horizonti den European Best Practices Award der Stiftung Giordano Dell'Amore und des European Microfinance Network für sein Programm "Housing Microfinance for Roma and marginalized people". Dieses Projekt wurde mit finanzieller Unterstützung der Entwicklungsbank CEB des Europarates entwickelt. Der Roma Housing Fund bietet Darlehen von 500 bis 1.700 Euro mit einer maximalen Rückzahlungsfrist von 30 Monaten an. Die Darlehen wurden für Dachrekonstruktionen, das Hinzufügen von Toiletten und fließendem Wasser, Raumerweiterungen, Heizungssysteme, Isolierung und den Austausch von Türen und Fenstern verwendet.

Besteuerung leerstehender Wohnungen, Frankreich

Frankreich verfügt über umfangreiche Erfahrung in der Entwicklung und Anwendung von Leerstandssteuern, die Eigentümer ermutigen, leerstehende Wohnungen wieder auf dem Wohnungsmarkt zu bringen. Die 1998 eingeführte französische Leerstandssteuer galt für alle bewohnbare Wohnungen, die seit mehr als zwei Jahren leer stehen. In 680 größeren städtischen Gebieten war der öffentliche Wohnungsbau davon befreit. Die Steuer bezog sich auf die potenzielle Jahresmiete, die die Immobilie erzielen könnte. Im ersten Jahr wurde ein Satz von 10 Prozent des Mietwerts eingehoben. Dieser stieg auf 12,5 Prozent für das zweite Jahr und 15 Prozent nach vier Jahren Leerstand. Die Leerstandssteuer wurde seither in der Einführung erheblich ausgeweitet und ihr Satz erhöht. Im Jahr 2013 wurde die Leerstandssteuer neuerlich verschärft. Die Dauer des steuerfreien Leerstands wurde auf ein Jahr reduziert, und der Steuersatz begann bei 12,5 Prozent der potenziellen Mieteinnahmen und stieg in den Jahren nach der Leerstandssituation auf 25 Prozent. Untersuchungen haben ergeben, dass sie das Verhalten der Eigentümer deutlich beeinflusst hat und die Leerstandsquote in der Kategorie „über vier Jahre“ erheblich gesenkt wurde.

Steuerabzug bei Renovierungen – Luxemburg und Schweden 

Die Senkung der Mehrwertsteuer oder der Steuerabzüge auf Renovierungstätigkeiten, hauptsächlich auf die Arbeitskosten, hat oft Win-Win-Situationen für die Umwelt, das Wirtschaftswachstum und die Schaffung/Sicherung von Arbeitsplätzen. Luxemburg hat eine ermäßigte Steuer von 3 Prozent auf den gesamten Bau und die Renovierung von Wohnungen eingeführt, sofern die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wird. Der Gesamtbetrag der Mehrwertsteuervergünstigung darf 50.000 EUR pro gebauter und/oder renovierter Wohnung nicht überschreiten. In Schweden heißt das System "ROT-avdrag" (Reparaturen, Umbau und Erweiterung - Abzug). Reparaturen, Wartungen, Umbauten und Erweiterungen werden als ROT-Arbeiten gezählt und sind bis zu 50.000 schwedische Croons (ca. 5.000 EUR) pro Person und Haushalt und Jahr steuerlich absetzbar. 

EIB Gelder für Renovierung, Slowakei 

Die Europäische Investitionsbank (EIB) stellt auch Investitionen und Kofinanzierungen für CO2-arme Technologien und Wohnungsbauprojekte bereit. Diese Investition der EIB wird im Rahmen der Emissionshandelsrichtlinie durchgeführt. Die Slowakei verfügt über einen staatlichen Wohnungsbaufonds, der sich dieser Gelder bedient und in Form von günstigen Darlehen für Investitionen in größere Renovierungen, einschließlich der Wärmedämmung von Wohngebäuden und Wohnungen, zur Verfügung stellt.

Klaus Bichler

Den ganzen Report als PDF oder interaktiv finden Sie unter: https://www.housing2030.org/