Näher an der Praxis: Die aktualisierte ÖNORM B 1300 und zwei Veranstaltungstipps www.verlagoesterreich.at/Wohnrechtstage und www.immowebinar

I.    Rechtsqualität und Ziel und Zweck der ÖNORM B 1300
Die ÖNORM B 1300 (Objektsicherheitsprüfungen für Wohngebäude – Regelmäßige Prüfroutinen im Rahmen von Sichtkontrollen und zerstörungsfreien Begutachtungen – Grundlagen und Checklisten) ist erstmalig im November 2012 veröffentlicht worden.

Bei der ÖNORM B 1300 handelt es sich um eine von dritter Seite – dem Austrian Standards International (ASI) – herausgegebene, unverbindliche Empfehlung, da sie bis dato weder per Gesetz noch durch Verordnung ganz oder teilweise für verbindlich erklärt worden ist. Sie enthält aber eine Zusammenfassung üblicher Sorgfaltsstandards. Nach Fidler/Riss (Die schadenersatzrechtliche Einordnung der ÖNORM B 1300 und ihre Bedeutung für die Haftung des Immobilienverwalters, wobl 2016, 299) kommt der ÖNORM B 1300 darüber hinaus auch rechtliche Bedeutung für eine mögliche Haftung des Verwalters zu.

Ziel und Zweck der ÖNORM B 1300 war und ist es, Eigentümern, Eigentümergemeinschaften, Vermietern, Verwaltern und den sonstigen mit der laufenden Objektsicherheitsprüfung beauftragten Personen eine Orientierungshilfe und einen Handlungsleitfaden zur Verfügung zu stellen, um die erforderlichen und zumutbaren Vorkehrungen für die laufend wiederkehrende Objektsicherheitsprüfung durchführen zu können. Zwischenzeitig ist die Durchführung der regelmäßigen Objektsicherheitsprüfung auch ein fixer Bestandteil des Facility Managements geworden.

Da aber gleichzeitig in der Praxis – generell in der Wohnungswirtschaft – immer mehr Auslegungsfragen auftraten, wurde die ÖNORM B 1300 im Austrian Standards International in der hierfür zuständigen Arbeitsgruppe überarbeitet.

II.    Ergebnisse der Überarbeitung
Die überarbeitete, aktualisierte ÖNORM B 1300 ist mit 1. Februar 2018 publiziert worden. Folgenden Aktualisierungen kommt eine besondere Bedeutung in der wohnwirtschaftlichen Praxis zu:

A.    Prüfintervall
Die laufende Überprüfung der Objektsicherheit durch Begehungen und zerstörungsfreie Besichtigungen ist nach den Vorgaben der ÖNORM B 1300 zumindest einmal jährlich vorzunehmen.
Die angemessenen Intervalle für die regelmäßigen, wiederkehrenden Objektsicherheitsprüfungen sind für jedes Element unter Berücksichtigung der maßgeblichen Normen, technischen Spezifikation und/oder unter Bezug auf die Herstellerangaben so festzulegen, dass jedenfalls die Gebäudesicherheit gewährleistet ist.

Ein Abweichen von dem empfohlenen Mindestintervall im Sinne einer Verlängerung des Intervallabstandes ist lediglich im Ausnahmefall zulässig. Voraussetzung ist, dass zumindest eines der nachstehenden Tatbestandsmerkmale gegeben ist:
1.    Neubau oder umfassende Sanierung eines Wohngebäudes bzw der Gesamtanlage
Nach Fertigstellung von Neubauten bzw nach umfassender Sanierung von Wohngebäuden bzw Gesamtanlagen ist die erste Objektsicherheitsprüfung im darauffolgenden Jahr nach Ende der gesetzlichen Gewährleistungsfrist durchzuführen. Die gesetzliche Gewährleistungsfrist beträgt bei unbeweglichen Sachen drei Jahre.
2.    Vorliegen einer Risikoanalyse für Wohngebäude bzw die Gesamtanlage
Eine gemeinnützige Bauvereinigung – aber auch jeder andere Hauseigentümer – kann eine Risikoanalyse erstellen lassen. Wird eine risikoorientierte Betrachtung für das Wohngebäude bzw die Gesamtanlage in Auftrag gegeben, ist in dieser ein – insbesondere nach dem Gebäudetyp, der Gebäudenutzung, der Gebäudebeanspruchung, dem Gebäudealter, dem Erhaltungszustand, dem offensichtlichen Vorhandensein von Mängeln und der Komplexität der Gebäudebauweise – adäquates Prüfungsintervall festzulegen.

B.    Sollzustand
Die bisherige Definition des Sollzustands hat bei vielen in der Wohnungswirtschaft zu Missinterpretationen und Irritationen geführt. Insbesondere verbreitete sich in den letzten Jahren auch immer mehr das Gerücht, das Hauseigentümer und Vermieter aus haftungsrechtlichen Gründen zu einer permanenten Modernisierung der Baulichkeit und ihrer Anlagen auf den aktuellen Stand der Technik verpflichtet wären. So wird zwar durch § 3 MRG im Mietrecht und durch § 14a WGG im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz eine elastische, sich den jeweiligen zeitlichen und örtlichen Komfortvorstellungen anpassende Obergrenze der Erhaltung normiert; dies bedeutet aber keine Verpflichtung zur permanenten Modernisierung, weil die Anpassung an den heutigen Stand der Technik jedenfalls immer die Bejahung von Reparaturbedürftigkeit, Wirtschaftlichkeit und Dringlichkeit im Sinne einer Notwendigkeit der Arbeiten voraussetzt (5 Ob 106/08m; 5 Ob 247/12b).

Man sah sich deshalb im ASI veranlasst, den Sollzustand neu zu definieren. Klargestellt wurde, dass Basis für die Objektsicherheitsprüfung immer der Sollzustand ist. Beim Sollzustand handelt es sich um den konsensgemäßen Zustand eines Wohngebäudes oder einer Gesamtanlage nach Fertigstellung. Da es nach der ständigen höchstgerichtlichen Judikatur aber nicht ausreicht, sich als Vermieter lediglich auf die – vielleicht schon vor Jahrzehnten – erwirkte Baubewilligung zurückzuziehen, sind nach Fertigstellung auch immer dann, wenn Gebäudeteile ein Baugebrechen oder einen augenscheinlich wahrnehmbaren Mangel (Reparaturbedürftigkeit oder ein Mangel im Sinne einer erheblichen Personengefährdung) aufweisen, notwendige, sicherheitsrelevante Adaptierungen in den Sollzustand einzubeziehen.

Durch die Neudefinition des Sollzustandes wird für die Anwender dieser ÖNORM verdeutlicht, dass Hauseigentümer zwar keinesfalls zur laufenden Modernisierung eines Wohngebäudes und dessen Anlagen verpflichtet sind, aber dass sie trotzdem tätig werden müssen, wenn eine Gefahrenquelle für den Hauseigentümer erkennbar ist oder erkennbar sein müsste. Unterlässt der Hauseigentümer trotz dieses Wissens die erforderlichen Schritte zur Beseitigung dieser Gefahrenquelle, verletzt er seine Verkehrssicherungspflicht. Daneben können natürlich auch bauliche Veränderungen oder Widmungsänderungen unter Umständen die Pflicht zu einer entsprechenden sicherheitstechnischen Adaptierung auslösen.

C.    Behebungsfristen
Welche Frist zur Behebung eines Mangels oder Beseitigung eines Schadens angemessen ist, hängt immer von den jeweiligen Umständen des konkreten Einzelfalls ab. Man kann keine allgemein gültigen Aussagen treffen. Als angemessen wird jene Frist zu betrachten sein, die gewöhnlich für die gewissenhafte und ordentliche Durchführung der Arbeiten erforderlich ist (LGZ 41 R 214/87 MietSlg 39.245)

Aus diesem Grunde ist in der Checkliste zukünftig anzumerken, ob Gefahr in Verzug ist und unverzüglich, dh ohne schuldhaftes Verzögern, die notwendigen Schritte zur Behebung des Mangels zu setzen sind. In allen anderen Fällen hat das jeweilige mit der Objektsicherheitsprüfung beauftragte, fachlich geeignete Prüforgan selbst immer anlassbezogen und angemessen unter sorgfältiger Würdigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls die Frist festzulegen und in der Checkliste zu vermerken. Durch die für die Wohnungswirtschaft wichtige Überarbeitung der ÖNORM B 1300 kommt diese ihrer Zielsetzung, ein praxisorientierter Handlungsleitfaden für Eigentümer, Eigentümergemeinschaften, Vermieter, Verwalter oder deren Beauftragten zu sein, nun doch ein großes Stück näher.

III.    Veranstaltungen zum Thema ÖNORM B 1300
Am 27. Februar 2018 findet in Kooperation mit der Fachgruppe der Immobilien- und Ver-mögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Österreichs ein Webinar zur neu publizierten, aktualisierten ÖNORM B 1300 statt. Dieses wird live ausgestrahlt werden. Sie haben nach dem Vortrag von Univ.-Ass. Dr. Philipp Fidler und DI Günter Zowa die Möglichkeit, Fragen über die Internetseite www.immowebinar.at abzugeben. Einige der Fragen werden zu den Referenten eingespielt und von diesen live beantwortet werden. Das Webinar wird aufgezeichnet und steht dann (unbefristet) unter der Adresse im Archiv zur Verfügung.

Am 26. und 27. April 2018 finden die 1. Österreichischen Wohnrechtstage in der Urania Wien statt. Anlässlich dieser wohnrechtlichen Tagung, die gemeinsam vom Verlag Österreich, unserem Verband und dem Österreichischen Mieter-, Siedler- und Wohnungseigentümerbund veranstaltet wird, wird HR Dr. Johann Höllwerth, Richter des Obersten Gerichtshofs, sich ebenfalls in seinem Vortrag mit den liegenschaftsbezogenen Verkehrssicherungspflichten, insbesondere aber auch mit von der ÖNORM B 1300 aufgeworfenen Rechtsfragen auseinandersetzen. Nähere Informationen zu dieser Veranstaltung finden sich auf der Webseite www.verlagoesterreich.at/Wohnrechtstage.

Mag. Michaela Schinnagl